贷款抵押物拆迁灭失风险分析与防范化解对策研究

聂燕玲

[摘要]城市建设过程中，一些银行贷款抵押的房产出现了拆迁的情况。当抵押物被拆迁时，银行贷款就面临抵押物灭失、抵押权落空的风险。现行法律法规并未对拆迁部门对抵押权人的通知义务、抵押权人对拆迁补偿的优先权如何保障作出明确规定。要更好地维护抵押权人利益，需要从抵押物拆迁风险的事先防范和抵押物拆迁灭失的补救措施两个维度进行改进和完善。

[关键词]抵押物;拆迁灭失;风险分析

[中图分类号]F832.45

工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势。在工业化、城镇化进程中，房屋拆迁是城市建设的重要环节。期间，一些银行贷款抵押的房产出现了拆迁的情况，大部分借款人会选择提前还款或是与抵押权人就其他担保方式达成协议，但仍有少数人隐瞒拆迁事实，未提供补充担保措施，导致出现了抵押物灭失、债权脱保的风险。纵观国家目前相关法律规定对贷款银行面临的此类风险如何解决并未有明确规定。

1贷款抵押物拆迁灭失风险分析

1.1抵押物拆迁，债权脱保的风险

《城市房地产抵押管理办法》第三十九条规定“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。”《城市房地产抵押管理办法》为建设部的部门规章，该部门规章虽然对抵押人的通知义务作出规定，并规定双方可以重新设定抵押，或是清理债权关系，但并未规定抵押人如未按照上述规章规定履行通知和设定抵押或清理债务等义务时所应承担的法律责任。因而造成实践中，抵押人并不会积极主动的通知抵押权人，相反会通过各种途径绕过抵押权人领取拆迁补偿。

1.2抵押物灭失，补偿金未能优先受偿的风险

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条规定“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”依照该条规定，抵押权人对抵押房产的拆迁补偿享有优先受偿权。然而，现行法律法规并未对拆迁部门应将补偿金优先用于偿还抵押权人的债权作出规定，故而出现在抵押权人不知道拆迁事实的情况下，拆迁部门将拆迁补偿发放给被拆迁人，而后被拆迁人亦未偿还债权，而是将补偿款另作他用或转移。

1.3起诉拆迁补偿部门（拆迁人），败诉的风险

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）明确了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。然而《征收补偿条例》第十三条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。”第十五条规定“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”该条例仅规定了征收部门的调查和公告，并未对拆迁部门向经调查了解到房屋的抵押、查封、租赁等權利人的拆迁事项通知义务作出规定。

由于目前的法律规定不明确，审判实践中，存在对银行要求拆迁人对银行贷款抵押权落空承担赔偿责任的诉讼请求不予支持或部分支持的情形，裁判依据为依照现行法律法规，拆迁人查清房屋是否属于动迁范围以及房屋的权利人既是尽到了法定义务，有证据证明在拆迁地区张贴公告、在媒体进行过报导，即推断抵押权人对抵押物即将拆迁是明知的。例如最高人民法院的再审判例，对债权转让后受让人关于在被拆迁房产有抵押权的情况下，拆迁人不应将拆迁补偿款支付给被拆迁人，而应支付给抵押权人的主张未予支持，驳回了再审申请。裁定书的裁判依据为“抵押权是抵押权人对抵押物变卖、拍卖后享有优先受偿的权利，而非对抵押物的实际占有。在抵押权人未向补偿款给付人主张优先受偿的情况下，该补偿款给付人不存在将补偿款给付抵押权人的义务。”[1] 2抵押物拆迁风险的事先防范

2.1加强贷前调查，重视第一还款来源

一是重视第一还款来源的调查工作。“第一还款来源是债务人生产经营活动及其他有关活动产生的可直接用于偿还债务的现金流量总称，是评价债务人预期偿债能力的主要依据，也是债务人偿还债务的第一保障，因此有效评估债务人的第一还款来源就显得十分的重要。”[2]银行等金融机构的审查审批人员、信贷人员等相关业务人员要破除对抵押物的过度依赖心理，明确抵押物的从属性，将贷款调查重心放在借款人自身的经营状况及持续的发展能力上，重点关注第一还款来源和稳定的现金流，加强对贷款客户的日常结算监控。二是加强抵押物准入的调查。抵押房屋准入时，对房屋的房龄、政府对该片区的规划政策进行调查，了解有无拆迁可能性。通过政府网站、政府拆迁部门等信息渠道，提前了解政府拆迁规划，对准入的抵押物有无拆迁可能进行合理预测。

2.2完善借款合同和抵押合同文本

为了公平约束借款人或抵押人对拆迁事项的通知及担保义务，更有效保障银行金融机构的抵押担保权益，应在借款合同和抵押合同中明确约定当抵押物拆迁时的通知义务、提前结清或提供其他形式担保的义务。如因借款人或抵押人未尽告知义务，导致贷款行因抵押物拆迁造成贷款损失的，明确约定违约赔偿责任，包括宣布贷款提前到期、解除合同的权利，适度加大违约责任比例，并可考虑引入第三方对借款人或抵押人的告知义务提供担保。

2.3加强对抵押物的持续监控

贷后人员，在对借款人、担保人的经营状况、还款能力、还款意愿做好调查的同时，对抵押物的使用状况、城市规划等也要充分了解。关注政府拆迁计划范围，加强与当地城建规划和房管部门的联系与沟通，提高贷款抵押物贷前贷后管理的前瞻性和主动性。密切关注地方城市规划的制定和调整与近期房屋拆迁情况，审慎分析抵押物拆迁的可能性。

目前的普遍观点认为，银行作为专业机构，对债权、抵押权的行使应该具备比一般公民更强的意识和能力，应随时关注借款人的还款情况及抵押房屋的状况;如未及时发现抵押物的变化状况、未及时向抵押人主张权利也未告知动迁人应对安置款进行提存，抵押权人的损失是其疏于管理、怠于行使债权、抵押权的不当行为造成的，并非动迁公司侵害其权利。基于此，银行的抵押贷款发放后，对抵押物的妥善管理就显得十分必要。[3]

2.4了解掌握当地拆迁补偿发放操作流程

在目前国家法律法规未对拆迁补偿的发放流程作出详细统一规定的情况下，各地的操作存在明显的差异。例如《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十二条即作出相关规定：1.对拆迁设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在区、县房管局公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照前条的规定实施拆迁。2.对拆迁设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。因此，银行方面要对辖内各地的拆迁补偿发放操作流程提前了解，以备抵押物面临拆迁时能够从容应对。

3抵押物拆迁灭失的补救措施

3.1立法层面的建议

建议国家对拆迁补偿的操作流程作出统一具体的规定，防止各地拆迁过程中，抵押物灭失给债权人造成损失，将不利于维护诚实守信的信贷环境。

（1）完善抵押物拆迁时如何处理抵押权人优先受偿权方面的法律规定。明确拆迁人、抵押人的通知义务和预留义务，将拆迁事项通知抵押权人，增加关于拆迁部门应在被拆迁人与抵押权人达成一致，取得房屋抵押权人同意的情况下，签订补偿协议的规定。如在抵押权人无法通知到的情况下，对拆迁补偿款予以提存，以保障抵押权人的优先受偿权。

（2）明确拆迁人在对房屋实施拆迁以前必须对房屋的产权情况进行查明。拆迁人除了应在拆迁现场张贴拆迁通告和拆迁公告，查验被拆迁人的土地使用权、房产证原件，测量被拆迁的土地和房屋面积，核实安置对象的人口信息等工作外，还要对包括房屋产权人、房屋面积、房屋是否出租、有无查封、有无设定抵押等基本情况的查明。如拆迁人经核查发现在被拆迁房屋存在查封、冻结或者设置抵押权的情况时，应及时通知司法机关或抵押权人，或采取提存等方式妥善处置动迁补偿款。[3]

（3）对于房屋置换的拆迁，应明确借款人（抵押人）应首先清偿抵押权人的债务或与抵押权人达成债务偿还（担保）的协议，取得抵押权人的同意，方可与抵押人签订拆迁补偿协议;如借款人（抵押人）与抵押权人无法协商一致，应明确规定置换房屋仍为抵押人与抵押权人之间的抵押合同担保物，抵押权人可据此申请进行抵押登记，并在原有抵押物滅失后、新抵押登记办理之前，由抵押人提供其他阶段性担保方式。

3.2行政层面的建议

（1）增强拆迁信息公开化。政府部门进一步提高城市规划的超前性和科学性，提前谋划，增强规划的长期有效性，减少规划调整频次。完善政府公开信息共享平台，扩大城区规划拆迁的公示范围和知晓度，对于经核查存在查封、抵押、出租等情况的，应及时通知相关权利人。

（2）严格依法行政。强化依法行政意识，严格按照法律法规、规章及相关规范性文件推进地方城区拆迁工作，杜绝出现“上有规定、下有变通”的不规范行政行为发生。

3.3银行等金融机构方面的建议

（1）加强抵押物的贷后管理工作。关注政府拆迁信息，发现政府拆迁规划涉及我行抵押物的，要及时向拆迁补偿部门发出优先受偿申请书，主张拆迁款应优先偿还银行欠款。

（2）积极与借款人（抵押人）沟通。对于抵押物有拆迁规划的借款，与借款人（抵押人）沟通解决贷款偿还事宜，争取贷款提前清偿或与借款人（抵押人）就其他担保达成协议。

（3）采取法律措施维护贷款债权。对于客户不积极配合还款、提供其他担保措施的情况或对拆迁补偿的优先受偿产生争议的，及时诉讼通过法院向拆迁补偿办发送协助执行通知书，对拆迁补偿款依法采取保全措施，并起诉借款人、抵押人宣布贷款立即到期。对于拆迁房屋为房屋置换，而非发放补偿款的，加强与地方法院的沟通，积极查封保全借款人（抵押人）其他财产，以最大限度保全银行债权。

参考文献：

[1]中华人民共和国最高人民法院.青岛北洋兰格投资顾问有限公司与滕州市城市建设综合开发公司、滕州市东方中石房地产开发有限公司抵押权纠纷申诉、申请民事裁定书（2016）最高法民申2915号民事裁定书[EB/OL].（2018-07-02）[2019-07-25].http：//wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=61ffb70f-0434-4b0b-804a-a77e0110572c&KeyWord=%E9%A9%B3%E5%9B%9E.

[2]徐泳龙.重视押品的从属地位 强化第一还款来源管理[J].知识经济，2017（16）：52.

[3]陆惠娟.银行抵押物拆迁风险防范[J].才智，2013（34）：217.区域经济区域经济