“营改增”对房地产企业的影响及对策研究

【摘要】本文以当前国家营业税改革为研究背景，以房地产企业为主要研究对象，对房地产企业在国家税制改革进程中受到的影响进行了深入探讨。通过此次研究发现在营改增过程中，由于房地产企业涉及行业多、项目建设周期长、成本费用构成复杂等原因，减税效果不理想，因此本文提出了优化房地产企业税收筹划方案的建议，以期优化房地产企业的纳税筹划方案。

【关键词】营改增;增值税;房地产企业

1、“营改增”概述

1.1营业税和增值税

营业税作为国家税收的重要组成部分，对其概念基本上没有存在争议的情况，是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税，房地产业缴纳税额当中，营业税占比最大。从我国企业缴纳营业税的客观实践来说，国家条例规定中营业税的概念较为狭隘，营业税在我国经济市场的不断发展中，其概念和定义也在不断的发展和演变，因此，结合当代市场经济体制的特点，营业税的主要定义要素不仅仅包含征税范围，应当是在我国国境内提供应税劳务的单位和个人经营所得的一部分按照一定的比例缴纳的税金，才是广义上的营业税的真正内涵。

根据不同国家客观实际情况，增值税的征收范围和征收税率不尽相同，但是从不同国家征收增值税的方式和特点来说，增值税一般被定位为：商品在生产或者流通时的增值部分进行课税的税种，这种定义包含了劳务雇佣、劳务输出等无形的商品产生的增值内容，因此，增值税的征收对象为市场上流通的商品、商品的生产过程和劳务等，不同国情的增值税征收情况也有较大的差异。

1.2“营改增”的政策

从我国营业税改增值税的客观情况来看，其税制改革主要表现在营业税并入增值税，其价内税的特征也随之改变为价外税。另外，受让无形资产和购买不动产可以抵扣税额等举措也是本次税制改革的重点内容。在这次税制改革中，我国税务管理部分进一步完善了我国税率制度，强化了税收工作征管制度，进一步提高了社会资本的配置架构和配置效率水平，有利于行业内的良性竞争和市场调控，促进了我国产业结构合理水平，契合了我国社会主义市场经济的发展思路，对我国整体产业调整和深化社会主义市场经济体制改革具有重要的意义。

1.3“营改增”的意义

1.3.1释放了明显的直接减税效应

我国坚持税负总体不变或者略有下降的原则实施“营改增”改革，因税率下降和取得进项税抵扣等原因，房地产业纳税人税收负担总体上明显减轻。根据粗略的统计计算，在营改增改革扩展到全国后，每年可以为房地产业试点纳税人减少约1200亿元的税收，这不仅使得试点纳税人经营负担减轻，更是增加了社会资金对试点行业的信心和吸引力，为我国社会经济发展注入了新动力。

1.3.2促使企业加速发展，增加就业机会

由于营改增的施行，房地产业试点企业需要更加专注于可抵扣增值税专用发票的取得，从而降低自身税负，减少成本。因此，这就需要企业从财务管理到经营管理都更加的注重细节，加强企业内部规范化管理。在这次改革过程中，房地产企业不仅仅是被动接受变革，更多的是根据税制变化做出自我调整，比如严格自身财务管理制度，注重自身议价能力，调整自身经营模式等。这些改变必将极大的提高房地产企业的市场竞争力，有利于房地产企业的长期可持续发展。而随着房地产企业制度管理的加强，企业的创新能力也必将得到提高，在改革过程中各种新思路新方式不断被创造出来，为行业的未来发展提供了良好的产业导向，促进了产业发展，同时也带动了社会就业，促进了民生安稳。

1.3.3稳定市场和促进行业发展

一方面，营改增税制改革使得房地产业的税负普遍降低，而这种降低意味着企业成本的降低，房地产业的价格水平也将在国家调控的环境中逐渐趋于平缓，而价格的平缓一定程度上会带来需求的上升，这对于房地产业的发展是绝对的利好消息。另一方面，从上下游关系来看，此次税制改革使得房地产上下游企业间的业务往来完全贯通，以前断裂的抵扣链条得以连接完整，使得房地产企业的生产环节得到第二产业的支持，使得企业能够从橄榄形组织中走出来，转变为房地产企业应当的哑铃型组织，强化产品设计开发以及市场营销环节，加强企业的社会竞争力，促进企业以及行业健康发展。

1.3.4降低重复纳税和加快产业融合

“营改增”对企业健康发展还体现在以下两个方面。一是在之前营业税的时代，营业税金无法得到抵扣，产业链条拉的越长，需要缴纳的税金就越多，企业的重复缴纳的税金就越多，而这种重复缴税的情况在营改增后将得到根本的解决，使得房地产企业负担降低，效率提高。二是“营改增”后，第一产业和第二产业的企业外购劳务成本中缴纳的税金得到抵扣，使得第一产业和第二产业减少自身的劳务成本，将更多的劳务外包出去，加强企业核心竞争力的培养，从而推动房地产业的发展。并且使得一二三产业之间的社会分工更加明确，各产业间的协同效果得到提高。以此分析，由于重复征税的现象不再出现，一二产业企业为了降低成本而不得不成立的内部服务部门将会得到解放，一方面释放出的社会需求可以加快房地产业的发展，另一方面一二产业分离出来的服务部门又将为房地产业提供新的产业领域机会。而且由于都是缴纳增值税，房地产产业链的整个链条都可以得到抵扣，不会存在产业链断层现象。而不同的企业可以将自身并不重要的非核心业务分离出来，更好地促进自身企业专业化发展，更好地培养房地产企业自身的核心竞争力，使得整个社会产业结构得到系统性优化。

2、“营改增”实施后房地产企业面临的问题

2.1企业所得税提高

房地产业在享受到营业税改增值税有利条件的同时，也遇到了一些问题。首先，“营改增”前，产生于企业采购以及购买固定资产的进项税额是无法抵扣的，与其他采购成本一并计入固定资产成本;“营改增”后，该进项税额可以抵扣，使得以入賬金额计算的折旧减少、企业的利润提高，从而引起所得税的增加。其次，根据会计科目之间及利润表的勾稽关系，计入营业税金及附加项目的营业税，在计算所得税时可以扣除;而在应交税费科目中，增值税不可抵减所得税。所以，“营改增”后，房地产企业的所得税会随之增加。

2.2营业收入降低

“营改增”前，营业税在销售额中不需要剔除，所以房地产业的实际收入与利润表中所列营业收入一致。“营改增”后，增值税不可计入商品或劳务的销售收入，须与销售收入分离。再如，当企业购买固定资产时，按营业税计算，其缴纳的进项税计入固定资产，不能抵扣营业税;按增值税计算，其缴纳的进项税抵扣销项税，不计入固定资产。因此，利润表中的营业收入需要减去增值税税额，从而营业收入将降低。

2.3经营现金流出减少

第一，对经营活动现金流的影响体现在税额变动影响各项税费的支付。“营改增”如果能减轻企业税负，那么将减少企业现金流出，为企业发展提供充足资金，以优化核心业务。

第二，“营改增”后，购进固定资产可以抵扣进项税额。因此，房地产销售代理等中介企业可以通过购买物业等固定资产以抵扣进项税额，减少企业增值税税负，从而减少各项税费支出和经营活动现金流出。

3、国外房地产企业税收法律经验借鉴

在不动产租赁活动中，同样按居住用不动产和非居住用不动产进行分类。几乎所有经合组织成员国家都对居住用不动产的租赁行为免征增值税。但在奥地利，住房租金适用10%的低税率。与不动产买卖类似，对非居住用不动产的租赁行为，大部分国家采取增值税豁免政策，但冰岛、日本、新西兰和土耳其等国家对非居住不动产租赁行为征税，并适用标准税率。原则上，房产的租赁不需要缴纳增值税，因此这些选择对非居住用不动产租赁行为适用征税法的国家与加拿大的增值税税务处理类似，允许出租人自愿进行登记成为增值税的纳税人。

综上，在对不动产的买卖和租赁行为的增值税税务处理是基本一致的。然而，针对不动产有免税性质的用途改为商业用途，或由商业用途等改为免税性质用途的情况，大部分国家都对此规定了一个调整期限。其中大部分欧盟成员国的调整期限为10年，意大利规定的调整期限为5年，新西兰则没有对调整期限进行限制。具体举例说明，若不动产在使用3年后，其免税用途改为需要征税的用途，则原来豁免税额中的70%可以用于抵扣。

4、房地产企业应对营改增的建议

“营改增”后，房地产企业最先感受到企业税负方面的变化，以及税负变化导致的企业利润变化。这些变化也带来了新的机遇。“营改增”后，企业为减税负和增利润，应当尽可能多的追求进项税以抵扣销项税，在财务上制定新的税收筹划方案，并根据新方案调整经营管理方式、方法及策略，不仅可以适应此次国家税制改革，更能从改革中抓住机会，获得更大的利益。

4.1加强税票内部控制，提高财务管理水平

为应对“营改增”政策给房地产企业带来的涉税风险问题，首先要加强公司员工的税收政策及相关知识学习，使得各相关部门，如市场部、招采部、项目部，以及行政部等都掌握一定的税收政策及税收筹划的相关知识。在实际工作中加强增值税票的内部管理，对增值税发票的领购、使用、作废、传递、保管、缴销、认证等过程，按国家有关发票及增值税发票管理的法律法规严格执行。对不可抵扣项目要加强宣传学习，通过案例分析等方式强化增值税抵扣政策相关知识，从而防范取得不可抵扣发票、发票遗失或损毁，以及发票开具不当等风险。企业内部应针对可抵扣增值税专用发票建立专人保管制度和详细的登记台账，重视对财务会计人员的专业培训，对财务核算系统进行相应的科目更新和升级，提高财务核算水平。通过对比测算，分析房地产项目的整体税负变化，了解掌握税收政策的变动，以及采取积极的应对措施。

4.2加强增值税发票管理，提高进项抵扣金额

“营改增”后，采用一般计税方法的房地产企业，可以通过向产业链上下游企业获取增值税专用发票进行增值税进项税额抵扣。因此，房地产企业必须加强增值税发票管理和税收筹划工作。例如房地产开发企业在采购材料及选定施工企业的过程中，可以要求供应商和施工单位提供增值税专用发票。一是，材料招标采购阶段，在合同中明确约定发票开具事项，提出需要开具可进项抵扣的增值税专用发票。二是，资格审查时要选择具有增值税一般纳税人资格的施工企业，保障能够取得增值税专用发票。三是，在支付款项时，不仅要求收款方提供可进项抵扣的增值税专用发票，还要保证收款单位、开票单位及合同签署单位三方的信息一致，确保发票的有效性。此外，在房地产企业日常经营中，如组织员工团建、举行年度大会、抽取出游奖励等，都可以提前做好税收筹划，尽可能地获得增值税专用发票，降低企业税负水平。

4.3调整企业发展战略，优化产品结构

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，房地产企业的经营状况日趋严峻。在国家宏观调控的背景下，房地产市场销售预冷，销售价格趋于稳定，通过提高单价将税负转嫁给购房者的方法已经不可行。因此，房地产企业必须创新产品供给策略和调整产品结构以实现降低企业整体税负的目的，如商业地产具有较灵活的定价权，是住宅地产限价大背景下的转嫁税负的理想工具。此外，“营改增”政策对新老房地产项目实行不同征收税率的规定，因此房地产企业可根据项目的真实开发进度确定合理的计税方法。例如，近年来海南省部分市县的房地产开发项目缓慢，项目开发过程中发生了国家税制改革。因此按文件规定，企业应将该类型项目的不同产品进行划分，合理确定计税标准和分摊成本费用，从而使得销售收入与成本支出相匹配。随着“营改增”政策的进一步完善与落实，房地产企业为适应税制改革和市场发展的需要，也应当思考如何进行战略升级转型，重新审视市场定位和确定目标客户群体，创新地产项目供给类型和方式，必要时进行上下游资源整合，实现企业发展战略转型，从而有效地降低企业整体税负。

综上，房地产企业在“营改增”政策进一步完善的过程中，应该积极制定合法可行的税收筹划方案，降低企业整体税负，积极应对房地产市场的大环境调整，最终实现企业的战略转型升级。

参考文献：

[1]王玉兰，李雅坤.“营改增”对房地产业税负及盈利水平影响研究——以沪市上市公司为例[J].财政研究，2017（05）：41-45.

[2]王平，刘慧勇.“营改增”之房地产业相关问题研究[J].法学杂志，2016（3）：56-61.

[3]严荣，颜莉，江莉.“营改增”对上海房地产业的影响研究[J].上海经济研究，2015（12）：87-96.

[4]孙作林.“营改增”对房地產企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月报.2015（31）：47-49.

作者简介：

吴云（1984-），女，汉，籍贯海南，职务副总经理/职称中级经济师，学历硕士研究生，工作单位儋州市乡村振兴投资开发有限公司，研究方向土地资源管理、区域经济。