房地产成本造价全过程控制的策略研究

2019-11-28王红艳

商品与质量 2019年8期

王红艳

青岛兴程人力资源有限公司山东青岛 266000

成本管理作为企业现代化管理的产物，对节约成本并提升企业经济效益有着重要的意义，由于房地产企业具有投资数额较高，周期长且整体的风险性较大的特点，更是需要借助成本管理来严格控制建设项目各个环节中的金额，从而达到约束和监管的作用，在规避潜在经营风险的基础上，为房地产企业在市场经济中的良性发展献力。

1 房地产建设项目开发全过程成本管理存在的问题

1.1 成本意识问题

房地产企业在开发项目过程中，未能形成全过程成本控制意识，只重视项目施工阶段的成本控制，而忽视了项目决策、设计以及招投标阶段的成本控制。尤其对于项目决策和设计阶段而言，这是项目成本控制的前期阶段，直接影响着项目实施阶段的成本支出，但是房地产企业没有在前期阶段落实成本预测、成本分析工作，未能将项目经济性作为项目决策和设计阶段的重要约束条件，从而造成项目前期成本控制不到位。

1.2 招投标环节不合理问题

招投标是房地产开发项目的一个重要环节，在实际中，常常出现串标或是非公开招标的情况，由于缺乏规范，使得投标流于形式，房地产企业很难从中选出有资质的单位，低价中标的现象更是屡见不鲜，由此直接导致施工中用劣质的材料降低成本，给项目质量埋下了隐患。同时，在合同管理方面也存在一些问题，如合同内容不明确、未按条款约定执行等等，从而使得招标后期成本增加。

1.3 成本浪费问题

房地产企业在进行项目开发时，与成本关系最为密切的是施工阶段，也是成本控制的重点环节。然而，因资金使用制度的缺失，致使成本浪费的现象时有发生，特别是材料浪费的情况比较严重。同时，工期的延误造成了成本投入的增加。除此之外，施工中对资金的使用缺乏监管，从而使得资金使用较为混乱，成本支出未能得到有效的控制，工程造价随之提高。

2 加强房地产建设开发项目全过程成本控制措施

2.1 确定科目合理分项

对于房地产企业来说，为强化成本的控制，要从分项环节入手，做好严格的把控。通过合理划分成本项目，明确项目的成本结构，进而做好细致分析，采取有效的成本控制措施。按照会计制度规定，开发成本为一级成本核算科目，企业要从自身的实际出发，按照管理要求，选择成本项，并且要全面落实明细核算。需注意的是，确定成本项目的环节，要控制成本项目的数量，对发生次数很少或者单笔费用，要最大程度上进行合并。比如，配套的费用开支，通过设置配套费用科目进行核算。对某些金额很大，并且持续发生的费用，要通过设置独立的科目进行核算，比如土地费用。若为发包合同，必须要依据合同内容，进行明细核算，进而掌握工程进度和工程款支付情况，为后期决算工作提供相应的依据[1]。

2.2 采取全过程管控方法

在项目开发的整个过程中，都需要做好成本把控工作。具体措施如下：（1）投资决策阶段。一方面，要注重人才的引进。通过招聘的方式，引进成本控制人才，保证投资决策的科学性和合理性，进而实现对成本的有效把控。另一方面，要积极组建控制机构。发挥机构的作用，做好可行性研究，进而保证项目投资的合理性。需要注意的是，机构人员的组成要包括技术人员和市场专家等。（2）设计阶段。一方面，引入竞争机制，同时推行设计招投标制度，降低项目成本，同时保证设计方案与图纸的质量。另一方面，注重技术经济性分析。从设计实际来说，为经济和技术对立统一的过程，所以要从多个方案中优选方案，并且要做好经济分析工作，确保产品的经济性和合理性。以保证项目的质量和安全为前提，通过优化材料性能要求以及施工技术要求等方式，降低项目成本。（3）招投标阶段。在此环节，要注重合同管理，充分利用合同签订的机会，通过完善合同条款，做好常见问题的预防和把控，比如材料价格变动等。（4）施工阶段。项目施工阶段，是成本把控的关键环节，要从影响成本的因素出发，采取优化施工作业方法和增强员工节约意识等措施，最大程度上保障项目开发的成本。

2.3 加强工程变更控制

房地产企业应当对工程项目变更控制予以加强，具体可从如下几个方面着手：其一，为减少设计变更，应当在前期设计时，保证准确性，减少误差，并做好施工前期的审核工作。其二，当确需进行设计变更时，应将变更的原因进行具体分类，按照对应的审核签证流程进行。其三，所有的设计变更均必须经过工程部和监理工程师的审批，如果是大额变更，应当由总经理进行审核。其四，应采取有效的方法和措施减少变更的数量，加强与设计单位的合作，找出可以降低成本的变更，并对变更价款进行合理确定[2]。

2.4 采取动态化管控的方式

在项目运营的全过程，采取动态化管控模式，调动相关人员主动参与项目成本的管控。借鉴行业标杆企业的做法，允许项目相关人员进行股份参与，进而减少项目运行的风险，及时上报难以掌控的成本，由相关部门和人员负责，进而增强工作人员的参与积极性，使其能够主动肩负起成本管控的任务。为保证成本控制工作落实到具体，建议组建成本考核小组，负责项目成本控制以及管理部门制度的成本任务完成情况的考核工作，对房地产企业以及项目部的成本管控效果以及成本控制执行情况，进行全面的评估。对考核所获得的结果，及时上报给有关部门，采取相应的措施，及时纠正成本控制的不足，提高成本控制的水平。基于成本控制实际情况，做好成本优化工作。控制成本，对于房地产开发建设，是一项系统工程，需做好成本管控的设计。项目的建设，需要依靠设计图纸的指导。如果设计方案存在着问题，则会影响着后期的成本管控。因此，在设计阶段，要推行限额设计，制定相应的成本指标，借助先进的技术手段，实现对成本的节约，实现造价的有效把控，保证工程的质量。