借名买房行为法律研究

近十年来，我国多地政府出台“限购令”，对购房者之购买行为设置一定条件。虽然限购政策在很大程度上抑制了炒房行为，但在实践中却衍生出了借名买房行为，并导致各种纠纷。故对借名买房行为加以法律研究，有助于通过法律的指引作用规范房地产市场，从而减少纠纷、维护社会稳定。

一、借名买房行为概述

借名买房，是指实际购房人为了规避法律或政策，以他人的名义与售房人签订房屋买卖合同，最终由实际购房人负担房款，对房屋行使权力的行为。

（一）借名买房行为中的法律关系

借名买房行为通常涉及三方主体，即实际购房人、被借名人以及售房人。在三方主体之间，形成了两种直接的法律关系，一种是实际购房人与被借名人的借名关系，另一种是被借名人与售房人之间的房屋买卖关系。

我国法律未就借名行为作出明确的禁止性规定，相反，在特定情形下，我国允许借名行为，例如间接代理。但并不能因此推定一切借名行为均有效。借名买房中实际购房人与被借名人的借名关系可以被理解为一种合同关系，实际购房人享有的主要权利是对房屋的占有、使用、收益权，负担的主要义务是及时向被借名人支付房屋对价。被借名人负担的主要义务是按照指示与第三人完成房屋交易行为。故，实际购房人与被借名人的借名关系应当受到合同法的调整。

被借名人以自己的名义与售房人签订合同，依照合同相对性规则而言，被借名人即是房屋买卖合同的当事人，其对售房人享有权利、承担义务，若合同履行过程中产生纠纷，被借名人不得以借名为由免除责任。

二、借名买房行为中合同的效力

借名买房行为中，通常存在两种合同，一种是实际购房人与被借名人之间的借名合同;另一种是被借名人与售房人之间的房屋买卖合同。若要对借名买房行为有更细致的理解，则应当对这两种合同分别探讨。

（一）借名合同的效力

借名买房情形下，借名合同成立的目的主要有如下几种：一、为规避政府限购政策;二、为躲避债务。对于此二种情形下借名合同的效力，学界及司法实务界较为存在争议，一种观点认为借名合同无效;另一种观点认为借名合同有效。笔者赞成后一种观点。

前一种观点中，有人认为该种合同因违反我国《合同法》第五十二条第二款之规定，故而属恶意串通无效;有人认为该种合同因损害公共利益无效;有人认为该种合同属于以合法手段掩盖非法目的无效;也有人认为该种合同违反法律、行政法规的强制规定无效。

对此笔者认为，首先，“非法目的”应当是被法律明确禁止的目的，在规避限购的情形下，限购政策毕竟尚未被升级到法律层面，故不应据此认为合同无效;在隐匿财产、躲避债务的情况下，实际借名人虽然有逃债的故意，但并非“非法目的”，且我国合同法关于第三人撤销权的规定中，赋予第三人的是撤销权而非主张合同无效权，故侧面说明实际购房人的借名逃债行为不适宜被直接认定为无效。

其次，对于《合同法》第五十二条规定的“行政法规”，笔者认为应当严格遵循文义解释，限购政策目前仍处于“地方政府规章”的位阶，故依照合同法条文认定借名合同无效较为不合法理。

再次，就规避限购政策借名而言最终得到房屋所有权的人系被借名人，而被借名人本身就具有购房资格，故从社会整体利益的角度分析，借名合同并未因损害社会公共利益无效。

至于对“恶意串通，损害国家及第三人的利益”的理解，笔者认为，在规避政策借名的场合，借名合同未损害国家利益，也未损害具体第三人的利益;在躲避债务的场合，若借名行为得以被借名合同双方当事人以外的人知道，那么此人也必定知道实际购房人缴纳房款的事实，由此可知，实际购房人的债权人可以直接依照缴款事实主张债权人的撤销权，从而保护自己的债权。故借名行为并未损害第三人的利益。

综上，因合同无效条款而认定借名合同无效的观点，似乎并不具有说服力。

（二）房屋买卖合同的效力

对于房屋买卖合同效力的判断，应当结合《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关行政法规的规定综合考量。故在此仅讨论在其他合同生效条件具备的情形下，借名行为对房屋买卖合同效力的影响。

借名买房中，签订合同的主体是被借名人与售房人，合同系由被借名人与售房人履行，合同的后果是被借名人与售房人承担。故不能因被借名人与实际购房人的借名行为而简单地判定房屋买卖合同无效，具体而言：

若售房人簽订合同时明知被借名人与实际购房人的借名行为，而仍与被借名人签订房屋买卖合同，则属于与被借名人、实际购房人恶意串通。但即使如此，房屋买卖合同是被借名人与售房人签订的，房屋债权因合同而直接归属于借名人而非实际购房人，价款本质上由被借名人支付给售房人。实际购房人只是与合同标的物——价款及房屋有间接关系，而非基于合同的直接关系，故实际购房人系合同外的第三人。此外，被借名人属有权购房之主体。鉴于以上种种，合同实际上未损害限购政策，也未损害第三人利益。即使实际购房人的财产确实因支付房款而减少，但其因此享有对被借名人的债权，必要时可对被借名人的财产申请强制执行，从而弥补其对第三人的债务。综上，房屋买卖合同仍应有效。

若售房人签订合同时不知借名行为的存在，且尽到了合理注意义务后仍不应知道借名事实的，则售房人为善意的合同相对方。其与被借名人间的合同更加没有法律规定的无效事由，更应当认为房屋买卖合同合法有效。

结 语

借名买房行为中，当事人通常隐藏了规避某类事物的故意，但即使如此，不应简单地将借名行为中的合同效力归于无效，而是应当结合法理与实践，转变思路，从法律后果的角度上对当事人的权利进行相应限制，从而在保护交易的同时，使相关法律及政策得到良好的实施效果。

作者简介：司羽嘉，女，河南郑州人，法官助理，硕士，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院，民商法学