投资性房地产后续计量模式选择对财务信息的影响

褚红梅 何华芬 管永权

摘要：投资性房地产报表项目金额因其后续计量模式不同而异，会影响会计信息的可比性。本文以江苏房地产行业A股上市公司为样本，首先对9家样本企业后续计量模式运用现状做出阐述，接着重点分析2014-2018年江苏投资性房地产不同后续计量模式的选择对企业利润和资产负债率产生的影响。研究结果表明，房地产后续计量模式会影响企业财务信息。

关键词：后续计量;投资性房地产;财务信息

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2019）10-0087-02

一、引言

《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS3）将投资性房地产从固定资产和无形资产中剥离出来。单独确认、计量和报告，同时引入公允价值计量模式作为除成本模式之外的又一选择。公允价值的引人标志着我国会计准则与国际准则的进一步趋同，也是我国资本市场不断完善和经济全球化的必然要求。中国房地产市场一直保持上涨的态势。房地产公允价值远远大于成本模式下的账面价值。成本模式下财务报表所反映的投资性房地产信息在一定程度上偏离了房地产的真实价值。

关于投资性房地产这一课题的研究比较多。国外学者研究主要在投资性房地产公允价值信息质量特征和后续计量模式的选择倾向两方面。国内学者对投资性房地产计量模式的研究主要集中在中外投资性房地产准则的对比分析、不同后续计量选择的原因分析以及某个企业投资性房地产的具体运用研究等。本文尝试以某一行业为例来阐述后续计量模式选择对财务信息的影响。

二、江苏房地产业投资性房地产后续计量模式的运用现状

截至2019年3月27日，以A股上市公司为例。中国3598家上市公司中有1715家有投资性房地产业务。占比47。67%，其中江苏有投资性房地产业务的上市公司数量占该省全部上市公司数量的34.64%（141家/407家）。江苏上市公司的投资性房地产合并报表数据为63.171.334，464.80元，其中9家属于房地产业且均有投资性房地产业务。房地产业投资性房地产合并报表数据为46，566，084.806.90元，占比73.71%。数据显示江苏房地产业的投资性房地产业务占该省全部上市公司投资性房地产比重近四分之三，因此，本文重点研究这9家房地产企业的投资性房地产后续计量模式。

除中南建设外。江苏其他几家房地产上市公司都在苏南地区。投资性房地产后续计量主要是成本模式，其中以大港股份、栖霞建设为代表的7家企业投资性房地产后续计量模式为成本模式，新城控股与中南建设则选择了公允价值模式。各企业的投资性房地产金额如表1所示。采用公允模式的两家投资性房地产报表金额占江苏房地产企业投资性房地产总金额的92%，其中新城控股占比87.53%。

三、不同后续计量模式对企业财务信息的影响

（一）对利润的影响不同

不同后续计量模式会影响会计报表的相关项目。进而影响企业的净利润。

1.公允价值模式下公允价值的变动对净利润的影响

新城控股和中南建设的投资性房地产期末报表数据是依据投资性房地产公允价值填制，沒有考虑计提其折旧摊销和资产减值准备，公允价值变动记入公允价值变动损益科目。从而影响公司的净利润。新城控股2014年至2018年这5年来的投资性房地产公允价值变动损益对净利润的影响率分别为20.42%、33.97%、18.45%、14.52%和23.01%。中南建设自2018年lO月1日起对投资性房地产的后续计量进行变更，采用公允价值计量模式作为投资性房地产的后续计量模式，并对前期报表相关数据进行追溯调整。对比2017年和2018年调整前后的相关变动数据，发现调整前，2016年和2017年净利润分别为359.049.634.51元和537。670.913.33元，调整后2017年净利润为622.315.335.39元，2018年净利润为2.312.550.906.90元。投资性房地产公允价值变动损益对净利润的影响率分别为20.99%和6.35%。另外采用成本模式的7家企业，投资性房地产公允价值变动损益为O。因此投资性房地产公允价值的变动对净利润没有影响。

2.成本模式下计提投资性房地产累计折旧摊销和减值准备对净利润的影响

投资性房地产计提的累计折旧摊销通过“其他业务成本”科目，减少公司的利润，而计提减值准备通过“资产减值准备”科目，减少公司的利润。通过分析企业投资性房地产计提折旧摊销的净额就可以分析出其对利润的影响。

大港股份2014～2018年投资性房地产计提折旧摊销本期增减净额分别为14.645.900.15元、14。169.837.28元、14.932.493元、20.154.002.38元和24.607.137.95元：栖霞建设2014～2018年投资性房地产计提折旧摊销本期增减净额分别为13。826.832.94元、2l，748.631.12元、30.719.861.14元、37.870.815.71元和42898932.27元。分别为净利润的-112%、-12%、-17%、-67%和-20%。南京高科2014-2018年投资性房地产计提折旧摊销本期增减净额分别为128.751.547.87元、15.434。398.93元、5.732。931.87元、32.403.281.30元和12.775.021.27元。苏州高新2014-2018年均发生投资性房地产转出业务。2014年公司投资性房地产计提折旧本期增减净额为82.863.310.42元。其中处置120.502.947.02元，转为存货和固定资产分别为2。587。019.68元和1.201.090.96元。2015年投资性房地产计提折旧增减净额为-6.578.083.22元，其中累计折旧本期减少净额为23.631.391.80元。2016年投资性房地产减值准备增加460.197.78元，导致公司利润等额减少。2016-2017年公司均存在投资性房地产与非投资性房地产相互转换业务。投资性房地产计提折旧摊销增减净额分别为11.409.824.87元和22.226.313.46元，其中2017年由于处置房屋建筑物投资性房地产计提折旧摊销减少额为1.012.534.81元。2018年公司投资性房地产既有投资性房地产转换业务。又有投资性房地产处置业务，且转出业务的数额较大。当期投资性房地产计提折旧增减净额为48.947.872.77元。黑牡丹2014-2018年投资性房地产计提折旧摊销本期增减净额分别为11.145.070.4971、17.875.623.34元、26.423.703.16元、25.757.187.42元和30.204.310.55元。凤凰股份2014-2016年投资性房地产没有增加和减少，因此，投资性房地产计提折旧摊销本期增减净额均为444.226.68元，2017-2018年投资性房地产计提折旧摊销增减净额分别为2969703.37元和11175874.94元。长江润发2014～2016年没有投资性房地产业务，2017-2018年投资性房地产计提折旧摊销增减净额分别为4046900.84元和1.008.524.86元。

上述7家采用成本模式的企业投资性房地产计提折旧摊销额与企业的净利润呈反比，选择公允价值模式作为后续计量的企业由于无须对其进行折旧摊销和减值准备，因此该因素对利润的影响为0。

（二）对资产负债率的影响不同

投资性房地产后续计量模式不同会影响投资性房地产的账面价值，从而影响资产的账面价值，最终影响企业的资产负债率指标（为了更直观分析出投资性房地产账面价值变化对资产负债率指标的影响，这里假定其他因素既定不变）。从近年来江苏房地产市场价格趋势看，公允价值模式较成本模式计算出的资产负债率低，呈现出企业的偿债能力更强，风险更低。房地产行业的平均资产负债率高。2014-2018年呈缓慢上升趋势，已经高达79%以上。

新城控股2014-2018年的投资性房地产占资产的比重在10%以上，分别为11.61%、16.01%、13.09%、12.80%和12.34%，因此公允模式的选择在一定程度上会降低企业的资产负债率指标，2014-2018年公司的资产负债率分别为76.03%、79.54%、84.14%、85.84%和84.57%。扣除新城控股近5年的公允价值变动数值以及投资性房地产的折旧摊销，可以推测如果新城控股采用成本模式作为后续计量模式，企业每年的资产负债率要比年报数据高1%左右。中南建设近年来的投资性房地产占资产比重不高，为1%左右，因此不同后续计量模式的选择对公司资产负债率的影响不大。2016年和2017年，中南建设的资产负债率分别为86.23%和90.52%，2018年开始选用公允模式作为其后续计量模式。经追溯调整，2017年和2018年的资产负债率分别为90%和92%，特别是2018年达到近年来的最高点。可以推测若2018年中南建设仍旧采用成本模式作为后续计量方式。2018年的资产负债率指标会略高。

大港股份2014-2018年投资性房地产占总资产比重分别为9.43%、9.84%、7.27%、12.27%和12.09%，资产负债率分别为80.48%、65.81%、44.05%、46.77%和54.04%，资产负债率比行业的资产负债率低24%。也比中南建设和新城控股的资产负债率低。因此，仅从该指标的角度看大港股份没有以公允价值作为后续计量模式的强烈动机。栖霞建设2014。2018年投资性房地产占总资产比重分别为2.58%、3.3%、4.7%、4.53%和4.95%，资产负债率分别为74.41%、69.44%、71.67%、74.92%和77.5%，約低于同行业资产负债率3%。南京高科2014-2018年投资性房地产占总资产比重分别为3.02%、2.41%、2.8%、2.58%和2.75%，资产负债率分别为57.26%、58.16%、58.42%、58.81%和61.18%，约低于同行业资产负债率17%。苏州高新2014-2018年投资性房地产占总资产比重分别为1.67%、1.15%、2.78%、2.56%和0.72%，资产负债率分别为79.11%、70.79%、68.98%、64.05%和63.68%，约低于同行业资产负债率14%。黑牡丹2014。2018年投资性房地产占总资产比重分别为2.15%、1.90%、2.31%、2.21%和1.93%，资产负债率分别为68.84%、62.05%、58.48%、63.00%和68.24%，约低于同行业资产负债率10%。凤凰股份2014.，2018年投资性房地产占总资产比重分别为0.16%、O，17%、0.13%、1.87%和8.77%，资产负债率分别为71.48%、73.02%、63.11%、59.2%和49.63%，约低于同行业资产负债率29%;长江润发2014-2016年没有投资性房地产业务，2017年和2018年投资性房地产金额比较小，只占总资产比重的0.29%和O，23%，近2年的资产负债率分别为21.63%和31.40%，是江苏房地产企业中资产负债率最低的企业。

研究发现，江苏采用公允模式作为投资性房地产后续计量模式的两家企业面临着资产负债率过高的压力。而成本模式的另外七家企业的资产负债率指标均低于行业水平。中南建设的投资性房地产如果占总资产的比重加大。那么可以在一定程度上降低公司的资产负债率。

四、结论与建议

不同后续计量模式对企业利润和资产负债率影响不同，不利于提高会计信息可比性。会计准则要求不同企业提供的会计信息具有可比性，以便于不同企业相同或类似交易以及同一企业不同时期的会计信息的比较。中国投资性房地产准则规定，企业可根据情况享有选择后续计量模式的权利。成本模式下，期末投资性房地产的报表数据会小于投资性房地产的历史成本。而公允价值模式下.期末投资性房地产的报表数据会随着房地产公允价值的变化而变动。在房地产市场价格稳中有升的情况下。期末投资性房地产的报表数据会大于投资性房地产的历史成本。投资性房地产金额占总资产比重越重，不同后续计量模式导致的投资性房地产金额对企业的财务信息影响差异就越明显，不利于信息使用者直接进行横向比较。江苏房地产业的投资性房地产业务占全省上市公司投资性房地产比重的73.71%，因此.随着投资性房地产占资产比重的加重，不同后续计量模式提供的信息可比性下降将越发显著。

统一会计信息口径，提高投资性房地产信息的可比性。可以参考IAS40的规定。有投资性房地产业务的企业，无论其选择哪种后续计量模式，均需披露投资性房地产公允价值。从短期看，会增加采用成本模式的单个企业成本，但从长期看.会促进统一完善的投资性房地产公允价值评估体系的建设.最终会减少全社会获取投资性房地产公允价值的成本。