关于房地产企业财务管理问题的探讨

宿素美

摘要：随着经济水平发展脚步放缓，改革进入深水区，因此房地产市场迅猛发展的势头亦逐渐放缓，也暴露出许多房地产企业于前期建设过程的相关问题。因此文章将从房地产开发的近几年状况出发，对房地产企业财务管理工作进行探究，并以此做出相关结论和意见。

关键词：房地产企业;财务管理;成本控制

一、当前房地产企业存在的现状

资金筹措、投资策略、企业资产、成本控制以及利润分配等内容在各行业的企业管理是关键的一部分，因此这些内容也是房地产企业财务管理的重要组成部分。而其中成本控制管理贯穿于企业在施工前、施工中以及施工后的整个进程，因此成为房地产企业管理中十分重要的内容之一。不过现今成本控制管理仍有部分问题，其表现的管理特征有以下几点。

（一）筹资额大，开发期长

在房地产开发中，其比须经过征地、土地开发以及施工交付等环节，而这诸多环节都需要大量由募集而来的资金去完成相对应的开发任务。并且房地产业本身就十分耗时，对资金的需求也大，这就造成了筹资金额大，开发周期长。

（二）管理人才要求高

虽然房地产行业收益可观，但其难度较大，所需管理耗时较长，周期又跨越众多环节，因此就会存在诸多难以控制的不确定因素。以上问题表明如果企业希望顺利完成开发任务，就需要高水准的专业管理人才为企业提供高准确性的信息，从而加强财务管理的准确性。

（三）成本核算难度高

房地产业作为一项行业，其所涉方面广、管理层次多样、基础设施完备而且土地组成多，因此会使得各个项目的成本由于人工和材料成本等构成不同而导致对应的不一致。而对于成本的核算，开发项目的内容也会以被核算的对象的不同而对成本进行分别计算。因此，对于单项工程规模较大、开发时间长的项目，就可以以区域为标准进行计算，做到区别对待。其次，对于建设成本的结算，应先去建宅施工然后才能进行后期结算。在基于此核算已售出住宅的成本之后，才能成为预提费用来进行配套设施的解决方案。

二、当前房地产企业存在的问题

房地产业如果想达到长盛不衰的产业状态，就应该从企业财务管理模式入手，对其进行完善，以达到健康的企业发展。因此下文将对当前财务管理工作中产生的问题进行论述并分析。

（一）对财务管理认识的模糊

房地产企业的日常经营管理，多是因为施工和营销两方面的共同管理，然而部分房地产公司的领导缺乏财务管理观念和认知，会将报表、记账、报销等各种工作停留在表面，支出方式和相关管理程序也都进行过资金支出、资产管理和预算，让企业呈现出相对粗放的状态和模式。另一方面，由于部分企业财产管理的从业人员，如部分财务人员同样缺乏相关的财务管理观念，缺少高度的运作能力和工作效率，并且对于资金工作的认识也不太准确，因此事后监督成为了房地产财务管理的主要部分，使得财务管理本身没能发挥其应有的功能。

（二）重视财务管理的程度较低

当今，由于公司对内部财务管理的重视程度不高，导致财务管理很难发挥其所有的整体规划和风险预测等等功能。正是因为在房地产业中，对于财务管理重视程度不够充分，并且财务管理制度教育缺乏，对分析精准量也是时有缺失，尤其企业制定财务管理制度随意性大，最后就导致企业缺少对自身财务情况深刻的了解和对本企业未来的长期规划。因此，在面临财务管理时使用功能较低、财务信息迟滞的劣势之中，如若想要减小企业财务风险，就需要依据在财务管理中所规定的各项财务费用的帮助，尽量减少企业经受风险的损失。

（三）从业人员的水平较低

房地产业作为高度密集的产业，其基础正是巨额的资金构成的。因此，只有具备高水准的行业素质和财务管理能力的从业人员，才能满足房地产业对于财务管理能力水平的较高需求。然而部分从业人员的专业素质相对较低，并无丰富的管理经验和出众的管理能力。譬如当今多数从事财务管理的人员把财务管理的工作仅仅认为是发工资和记账，没能认识到自身对于公司风险管控的重要作用，这是与对从业人员的管理经验和管理能力的要求不一致的。所以，缺少相应系统科学管理能力，会对全部房地产业的财务管理的业务留下隐患。

（四）管理企业成本不到位

在房地产项目里，其大部分成本经常同土地使用权和项目方案有着较为密切的关联。然而在当今中国经济发展环境中，市场上部分企业对于竞买土地的价格与购买权和设计方案的管理相对较差，存有进行分析和考虑现实状况时综合性差，考虑不到位的的问题，使得其承担工程建设时略显困难。

（五）融资方式略欠缺

因为房地产业资金周转率低、流动较快、使用时间很长，并且融资方式部分不尽合理，也不够完备与健全。另一方面，由于房地产融资方式单一，大部分企业的融资多为以贷款的方式进行实现的。这样就导致企业负担沉重的债务压力，企业负债率的增加，进而导致房地产业的发展不能达到健康有序的状态。

三、对当前房地产现存问题对策建议

（一）建设制度优化

对于建设房地产企业的内部制度，企业要做到：首先，对财务管理进行预先决算;其次，提供预算管理材料时，应当提高其质量。而对于企业制度实施对应的成本控制，也是成本控制部门应当遵从和需要的。因此，就有必要加强成本监控，譬如仔细规划财务部门和成本部门的相关规章制度，对这两部门进行系统的约束，亦或是加强相关管理部门教育培训，加强其自身成本控制能力，提升自我约束能力。唯有如此，才能将有限的数量、金额和规格得到有效的确认和审核。

（二）财务管理结构体系的完善

增强对基础财务的管理，才能建立完备的财务构成系统，以期使得公司财务管理水准得到更大的提升。對于财务工作与财务理念，都是公司管理的核心所在，如果想要提升这两者，就需要提高新技术。对于日常数据的处理，利用新技术来解决，就可能提高企业财务管理水准，为从业人员提供一个较好的能力发挥环境，使其更好的发挥。

（三）管理体系规范化

如果房地产公司想要形成一个统一的有体系的产业，并与一个较强的外包公司达成一套完备的战略合作，那它必须拥有完备的价值链才能达成以上目标。对于企业的供应商来说，不仅应当提供优质的设备材料，其更应该为企业提供良好的售后培训，形成一套完整的产业链。最后形成一系列完整的全面性、开放性、标准性的操作体系。

（四）加強防范财务管理风险

如上文所述，房地产企业由于受诸多原因的影响，并且在诸多影响中不确定因素尤为居多，这导致房地产公司相较于我国其他企业拥有更多的不确定风险在其中，尤其会对房地产企业的财务管理带来巨大的风险。因此，房地产企业要在深刻了解自身的情况的同时，还要不断向外学习，吸收和借鉴其他行业的优秀经验，才能推动本行业与本企业的健康发展并带来一定的积极影响。

（五）增强相关从业人员的业务水平

专业的财务管理人员对于房地产企业的财务管理来说，起着十分关键的作用。所以企业想要加强对风险的防范，就必须加强本企业的相关从业人员的专业水平。因此，企业应当对财务人员进行专业系统的培训，培养其相关的风险管理意识与风险管理能力，同时也要加强财务人员自身对于风险管理的重视程度，以达到上下同心的状态，加强整体风险防范能力。与此同时，还要重视财会部门的专业素质，如若提高整个企业的财务会计水准，就可以帮助控制企业风险程度，使得整个企业减少一定的资金损失，从而增强企业自身的竞争实力。

（六）强化对财务成本的掌控

一方面对于财务成本来说，强化对其掌控，可以有助于对房地产企业的财务风险进行更好的控制，因为让房地产企业的项目成本涵盖竣工、预算和概算决算，从而使得财务管理人员在管理环节中加强对成本的运算和控制。从另一方面来说，对资金的有效掌控也可以为投资决策提供一定的依据。

四、结语

总之，当今时代对于房地产公司来说，如果想要制度建设得到强化财产管理体系更加完善，就要紧跟国家宏观经济的规划并接受宏观经济的管制。与此同时，企业还应当协同其财务和成本的管理，并且同时增强财产管理制度与完善制度设计，对自身内部进行调整。所以，面对不同运作流程、政策变化，企业也应及时调整战略，以强化核心竞争力。

参考文献：

[1]张晓漫.房地产企业财务管理存在的问题及对策建议[J].财经界：学术版，2014（29）.

[2]张亮.房地产企业财务管理存在问题与对策探讨[J].财经界：学术版，2014（05）.

（作者单位：山东华邦建设集团有限公司）