房地产业财务管理与成本控制研究

郭方珍

摘要：近年来，伴随着社会经济的不断发展与进步，房地产业得到了快速发展，但是怎样做好财务管理与成本控制是目前的关键所在。下文中笔者主要从这两点出发，提出了房地产业财务管理与成本控制的策略，为房地产业的发展而奠定基础。

关键词：房地产业  财务管理  成本控制

一、房地产业财务管理的基本特征

众所周知，房地产企业从立项到竣工需要大量的资金以及人力，而这便是财务管理的主要内容，在与其他行业对比中可清楚的了解到，房地产企业财务管理的特征主要体现在两个方面，第一个方面是涉及到行业众多，包括施工人员、安装人员、建材人员等甚至还涉及到家电行业，其产业链比较长，开发环节比较多，资金周转比较大，这样一来财务管理也变得具有复杂性与繁琐性。第二个方面是房地产企业会受到政策等因素的影响，且财务管理具有敏感性，财务部门需要从多个角度出发，尽可能的分析内部环境与外部环境，做好风险预测，为领导的决策提供数据。

二、新时期房地产业财务管理的发展对策

（一） 制定完善的财务管理制度

制度决定一切，制度也规范一切，在房地产企业的发展当中，需要紧跟时代发展的要求，遵循国家的相关政策以及法律法规，针对性的制定完善的财务管理制度，保证财务管理的制度化与规范化。除此之外，房地产业还需要保证财务管理制度与其他制度的协同与匹配，使其形成整合，在优化企业资源的同时还可以进一步发挥出各项制度的作用与价值，为进一步提高财务管理的权威性，同时采取定期或不定期检查的方式，严肃处理各项违法乱纪行为，保证房地产企业在财务管理制度下蒸蒸日上。

（二）强化资金管理工作

毋庸置疑，在房地产企业财务管理中资金管理是不容或缺的一部分，对于财务部门而言，需要做好资金的筹集以及管理，要凭借着良好的信用获得低息贷款，这样才能保证房地产企业拥有充足的流动资金，同时，房地产企业还要制定完善的资金筹集计划，尽可能的将大笔贷款利息支出转变为盈利，在加快资金周转的同时解决拖拉工程，避免出现资金预支过度等现象。

（三） 充分发挥预算管理的作用与价值

现阶段，有非常多的房地产企业认为拥有土地使用权以及流动资金即可，并没有从本质上认识到预算所带来的作用，也没有针对性的制定预算体系与规章制度，严格意义上分析，房地产企业从立项到施工到竣工，其包含的环节众多，需要做好各项预算工作，包括开发预算、人工预算、成本预算、税金预算、利润预算等等，还要严格按照规章制度，实施预算考核，在结合奖惩制度的同时做好预算管理的考核，这样才能充分保证财务管理的科学性。

三、房地产企业成本控制的发展对策

（一） 项目筹划阶段的成本控制

通常情况下，在项目筹划阶段对成本的控制着重体现在投资项目目标成本编制方面，且目标成本的编制需要按照历史成本数据加以完成。其中所涉及到的内容包括四点，第一点是土地成本，如土地的出让金、拆迁补偿金、土地税费等;第二点是公共配套设施成本，包括配套的学校、医疗单位、娱乐场所等;第三是借款费用，借款费用至关重要，且借款费用能够将房地产企业因为借入资金而付出的代价加以成本化;第四是其他项目成本，比如前期成本、建安成本、基础设施、开发间接费用等等，房地产企业在项目筹划阶段需要树立系统管理意识，并且还要从成本控制的全局出发，采取切实有效的成本预测方法，减少成本预测影响。同时，对于财务人员而言，还需要按照相应的数据进行编制，保证目标成本的科学性与可行性，但是值得注意的一点，目标成本不可过于宽松，否则会对企业资金产生浪费，当然也不可过于严苛，否则会对工程质量造成影响。

（二）项目设计阶段的成本控制

第一是施工图的设计，如果能够在最短的时间内完成施工图的设计，那么能够在拍卖土地的时候提高较低价格的空间，另外还可减少图纸的修改过程，保证成本管理的稳定性。很多情况下，大型的房地产企业均设置了图库，以此提高了施工图的标准性，在对成本进行管理的同时，需要构建高质量的标准图库，这样可以为接下来的成本控制奠定基础提供保障。第二是预算概算，在项目设计阶段该项内容同样至关重要，需要跟随着施工设计图的修改进行调整。第三是岗位职责加以明确，积极做好这一点内容可以为后期工作做好人员保证，在项目设计阶段要对每一个部门、每一个岗位的职责范围进行明确，还要针对性的制定考核制度，这样一来在相互监督、相互管理的基础上发挥其作用。

（三）项目施工阶段的成本控制

在项目阶段成本控制主要体现在施工现场的控制，主要的目的是成本最低化原则、全面成本控制原则、动态成本控制原则、目标管理原则、责权利相结合等原则。成本是动态变化的，成本管理过程需要各个部门的协同合作，在过程中对超出目标成本的进行预警分析，在保证质量的前提下及时调整成本。

（四） 竣工决算阶段成本控制

到了竣工结算阶段，其成本控制已经接近了尾声，但是，该阶段的成本控制同样至关重要，根据笔者的调查与分析，该阶段的成本控制往往会有所忽略，且因为缺乏监管，成本控制会存在一些违规的现象，从而导致公司受损。为改善这些现象，则需要加强重视，财务人员需监督成本合约部做好决算工作，审核相关的现场签证工程量计算是否准确、是否有第三方监理签字确认、相关的水电费等是否已经扣除，清单外的部分是否按合同约定的计价定额与原则执行。做好成本执行的评价工作，保证评价的科学性与客观性，还有一点则是要对项目资金的整体使用情况进行审查分析，然后，针对资金预算的执行以及财务收支情况作出核定，这样一来可以为后期其他的工程提供数据支持。

总之，房地产企业财务管理与成本控制至关重要，关系到了房地产企业的发展与进步，因为受到诸多因素所带来的影响，其问题不断，从本质上解决这种现象，则需要从现实出发，针对性的制定有效的对策，从各个环节入手，做好财务管理与成本控制，在保证质量的基础上降低成本，这样才能为房地产企业的发展谋取更大的利润空间。

参考文献：

[1]曾红毅. 房地产财务动态管理的运营方法探讨[J]. 财会学习，2017（13）：65.

[2]燕敬池. 探讨房地产财务成本问题及其对策[J]. 中国乡镇企业会计，2015（01）：94-95.

[3]张锦萍. 新形势下房地产财务管理现状及对策[J]. 中外企业家，2015（14）：109+111.

[4]徐闽. 新形势下房地产企业优化财务管理机制浅析[J]. 财會学习，2018（35）：21+23.