房价变动和土地财政对安徽省经济发展的影响分析

陈舒莹

摘 要：房价变动、土地财政与经济发展之间具有相互影响、相互作用的关系。以2011—2017年安徽省16个市为研究对象，借助耦合度模型，分析了房价变动和土地财政对安徽省经济发展的影响。结果表明：房价变动与安徽省经济发展息息相关，但土地财政对安徽省经济发展的影响不大。

关键词：房价变动;土地财政;经济发展;影响

文章编号：1004-7026（2019）15-0034-03       中国图书分类号：F12        文献标志码：A

1  文献综述

近年，地方财政收入依赖土地财政收入的现象日益明显，土地财政收入成为政府完成经济指标的一种主要方式。诚然，土地财政在很大程度上解决了地方政府的经济压力，推动了城市化发展，但也出现了很多问题。财政过度依赖土地，地方债务规模和融资风险不断扩大，同时也造成了地价和房价快速上涨，加剧了财富分配不均，带来了系统性金融风险，成为中国经济持续增长的重大隐患。

自1994年住房分配制度市场化改革以来，房价一路飙涨。相关数据显示，2003年以来，二线城市房价上涨3.92倍，一线城市涨幅甚至达到5倍;2016年以来，二线城市房价开始“疯涨”，三四线城市房价一路飙升。房价过高和快速增长带来了许多问题，造成贫富差距越来越大，房贷压力大，居民幸福指数降低，过热的房地产经济也对实体经济造成了一定影响。因此，研究房价变动和土地财政对经济发展的影响具有重要的现实意义。

对于房价、土地财政和经济发展的关系，很多学者从不同角度进行了研究。基于房地产市场视角看中国式的土地财政，赵欣（2019）[1]认为在我国经济进入新常态的时期，应从可持续发展的长远角度出发，以改善税收等制度来替代过度依赖土地出让的方式，为地方财政注入新动力。张欢（2019）[2]从价格和成本的角度出发，理论分析了土地财政和房价水平的关系。由于土地资源具有一定的政策性，随着地方政府对于土地财政的热衷，开发商拿地成本不断上升，推动房价不断上涨。通过数据和实证分析，王先柱等（2019）[3]的研究表明土地财政和房价上涨之间存有正向反馈机制，并且相互影响。房价过高，偏离房产实际具有的价值，容易产生房地产泡沫，基于这一视角，聂高辉等（2018）[4]研究了1998—2015年深圳市土地财政、房地产泡沫和经济增长三者之间的动态关系，虽然从长期来看三者之间趋于均衡，但是短期内相互作用存在一定差别。郑洁等（2019）[5]在研究中，将经济发展水平作为控制变量，研究了土地财政对房价的作用机制。基于以上研究，以安徽省16个市为研究对象，借助耦合度模型，研究房价变动、土地财政与经济发展之间的关系。

2  模型构建

2.1  耦合度模型

耦合度是借鉴物理学中容量耦的说法，解释多个系统之间的相互作用关系，计算公式如下。

（1）

式中：a、b为各指标数值，在本研究中可代指土地财政、房價水平和经济发展;M值表示两个指标之间的耦合度，M∈[0，1]，且M值越大表示耦合度越高。

一般按照M值划分区间，将耦合度划分不同程度，具体见表1。

2.2  指标选取和数据来源

选择人均GDP来衡量地区经济发展状况;房屋平均销售价格衡量房价变动;土地出让金表示土地财政。基于安徽省地市级层面进行研究，土地出让金的数据无法获取，采用房产税、城镇土地使用税、土地增值税之和占财政收入的比重来表示土地财政。研究对象为安徽省16个地级市，研究时段为2011—2017年，数据来源于《安徽统计年鉴（2012—2018年）》。

3  耦合度分析

将安徽省16市2011—2017年的数据代入耦合度模型，计算得到2011—2017年房屋平均销售价格和人均GDP的耦合度（用M1表示）、土地财政和人均GDP的耦合度（用M2表示），见表2、表3。

由表2可知，从空间维度上看，各市发展趋势不一。合肥处于先下降（2011—2015年）、后上升（2015—2017年）的趋势，2011—2017年间M1均值为0.604，处于磨合耦合;淮北、蚌埠均处于下降趋势，2011—2017年淮北M1均值为0.651，处于磨合耦合，2011—2017年蚌埠M1均值为0.652，处于磨合耦合;亳州处于下降—上升—下降—上升的波动趋势，2011—2017年M1均值为0.812，处于高度耦合，说明亳州房价跟经济发展水平息息相关;宿州处于下降—上升的趋势，2011—2017年M1均值为0.738，处于磨合耦合;淮南处于上升—下降—上升的趋势，2011—2017年间M1均值为0.674，处于磨合耦合;马鞍山处于上升—下降—上升—下降的波动趋势，2011—2017年间M1均值为0.510，处于磨合耦合;铜陵处于下降—上升—下降的波动趋势，2011—2017年间M1均值为0.497，处于颉颃耦合;池州处于下降—上升—下降—上升的波动趋势，2011—2017年间M1均值为0.641，处于磨合耦合;安庆处于上升—下降—上升的波动趋势，2011—2017年间M1均值为0.680，处于磨合耦合;阜阳、滁州、六安、芜湖、宣城和黄山6个市均处于下降（2011—2016年）—上升（2016—2017年）的发展趋势，2011—2017年间，阜阳M1均值为0.873，处于高度耦合;滁州M1均值为0.675，处于磨合耦合;六安M1均值为0.791，处于磨合耦合;芜湖M1均值为0.558，处于磨合耦合;宣城M1均值为0.638，处于磨合耦合;黄山M1均值为0.637，处于磨合耦合。

2011—2017年，安徽省各市房屋平均销售价格与人均GDP处于磨合耦合的有13个市，占比为81.25%;处于高度耦合的有2个市，占比12.50%;处于颉颃耦合的有1个市，占比6.25%。

从时间维度上看，2011—2017年，安徽省16个市M1均值均在[0.5～0.8]，处于磨合耦合，发展趋势处于下降（2011—2016年）—上升（2016—2017年）的状态。

由表3可知，从2011—2017年安徽省各市的土地财政和人均GDP的耦合度均值来看，M2值均小于0.3，都处于低水平耦合，这说明土地财政和经济发展水平的相互影响不大。从发展趋势上看，合肥处于下降—上升—下降的波动状;淮北处于下降—上升—下降—上升—降的波動状;亳州处于下降—上升的趋势;宿州处于下降—上升—下降—上升的趋势;蚌埠处于下降—上升—下降—上升的趋势;阜阳处于上升—下降—上升的趋势;淮南处于上升—下降—上升的趋势;六安处于下降—上升—下降—上升的趋势;马鞍山处于下降—上升—下降的发展趋势;芜湖处于下降的趋势;宣城处于上升—下降的趋势;铜陵处于上升—下降—上升—下降的发展趋势;池州处于上升—下降—上升—下降的发展趋势;安庆处于上升—下降的趋势;黄山处于上升—下降—上升—下降的发展趋势。

从时间维度上看，2011—2017年，安徽省16市M2值均小于0.3，都处于低水平耦合，这说明安徽省土地财政和经济发展水平的相互影响不大。

4  结束语

以2011—2017年安徽省16市为研究对象，借助耦合度模型，分析了房价变动和土地财政对安徽省经济发展的影响。主要结论如下。①2011—2017年，安徽省16市房屋平均销售价格和人均GDP的耦合度发展趋势不一，且整体处于较高水平，其中处于磨合耦合的有13个市，占比81.25%;处于高度耦合的有2个城市，占比12.50%;处于颉颃耦合的有1个城市，占比6.25%。表明房价变动与安徽经济发展息息相关。②2011—2017年，安徽省16市土地财政和人均GDP的耦合度发展趋势大部分都处于波动态势，且无论从时间维度还是空间维度，M2值均小于0.3，都处于低水平耦合。说明安徽省土地财政和经济发展的影响不大。鉴于安徽省房价变动与经济发展之间相互影响的关系，要实现协调发展，必须调整好安徽经济发展与房价变动之间的关系[6]。当前，房价的快速增长可能会导致与经济发展失衡，政府要采取积极的宏观调控政策，控制房价过快增长，实现经济稳定协调发展。

参考文献：

[1]赵欣.从房地产市场看中国式的土地财政[J].城市住宅，2019（1）：161-162.

[2]张欢.土地财政、地方政府债务与房地产价格——基于省际面板数据的研究[J].吉林工商学院学报，2018（4）：

75-81.

[3]王先柱，吴蕾.土地财政、房价上涨与产业结构升级——基于面板数据联立方程模型的分析[J].经济问题探索，

2019（3）：32-39.

[4]聂高辉，宋璐.土地财政、房地产泡沫与经济增长关系的实证分析——以深圳市为例[J].无锡商业职业技术学院学报，

2018（2）：1-5.

[5]郑洁，左翎，宋玮奇.土地财政与住房价格关系的统计检验[J].统计与决策，2019（7）：162-165.

[6]周菊红.安徽省城镇化效率与经济增长的耦合度分析[J].现代商贸工业，2019（3）：3-5.