我国房地产企业融资渠道分析

唐朝光

摘 要：在我国大部分房地产企业中，来源于银行的资金占到项目开发建设总资金的七成以上，通过对我国房地产企业的项目开发建设资金的来源分析可以看出，我国房地产金融业的发展状况己经不能支撑我国房地产企业的监控发展。

关键词：房地产;融资;贷款

在我国，房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产开发需要大量资金投入，房地产企业融资能力的大小、融资渠道的多寡，决定了其房地产开发的竞争实力。随着房地产行业不断向品牌化、集中化发展，房地产行业面临新一轮洗牌。据统计，2019年截至7月24日，年内全国已有274家房地产企业发布破产公告。除了大量小微房企，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也在破产之列。除了宏观经济政策的影响，真正扼住倒闭企业命喉的是资金债务问题，流动性危机导致这些企业轰然倒地。本文将房地产企业融资渠道作简要比较，为房地产企业融资能力拓展提供一个视角。

1 我国房企融资渠道概况

在我国，房地产行业融资渠道主要有以下几种：

1）境内间接融资：主要有银行贷款、委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、债务重组。

2）境内直接融资：一是在沪深股市股权转让，主要包括IPO、增发、配股;二是发行境内信用债，包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具;三是发行境内资产支持证券，包括证监会主管的ABS和交易商协会主管的ABN，主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额等资产。此外还有大股东增资和引入战略投资者，对项目引入股权投资者，合作开发、个人借款、企业间拆借等。

3）海外融资：主要有境外银行贷款;发行海外债券，包括优先票据、可转换债、可交换债;海外股权市场上市和再融资;海外发行REITs、外资并购等。

4）供应链融资：对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资。

5）销售回款融资：包括购房者自有资金和商业银行个人住房贷款、公积金个人住房贷款，以及违规流入住房市场的消费贷。

据统计，近年我国房企融资规模持续增长，2015年至2018年一季度分别为13.9万亿、18.3万亿、19.5万亿和5.9万亿。融资规模从大到小依次是个人住房金融市场、银行贷款、应付款融资、非标融资、国内证券市场、海外融资。2017年分别占总融资规模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去销售回款，房企主要的融资工具是银行开发贷、应付款融资、委托贷款和信托贷款，2017年分别为3.6万亿、3.4万亿、1.9万亿和1.1万亿，分别占比18%、17%、10%和6%。

2 我国房地产企业融资渠道的现状及存在的问题

2.1 房地產企业融资以银行贷款为主导致一定风险

由以上分析可知，2017年我国房企融资中，个人住房金融市场、银行贷款两项占到总融资规模的63%，而这是我国房地产企业长期体现出的共性。换言之，我国房地产企业的主要资金来源还是银行贷款。因此可以说国内银行金融体系支持了我国房地产业的快速发展。有研究机构对“2019中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象104家沪深上市房地产公司和69家大陆在港上市房地产公司分析指出，沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别为69.03%、75.16%，乐居财经报道：2018中国上市房企资产负债率排行榜TOP100中，排在第一位的上市公司鲁商置业，资产负债率为94.09%，排在第100位的合生创展集团资产负债率为58.7%，。以典型房地产企业碧桂园为例，2018年12月31日，碧桂园总资产为1.63万亿元，总负债为1.46万亿元，净资产为1734亿元。公司资产负债率为89.36%。巨大的债务迫使我国的房地产企业不得不进入高负债、高周转的循环中去。这种状况在国家宽松的信贷政策下，房地产行业能得到较快发展，一旦宏观调控政策收紧，房地产企业从银行中获得贷款难度加大，整个行业将面临资金紧缺风险。会导致企业资金链断裂，整个行业进入衰退阶段。

2.2 债券融资逐渐成为新型融资渠道，但存在兑付风险

房地产债券是指房地产资金需求企业发行债务凭证给资金的供应者，根据票面上约定的利息，在一定时间内还本付息。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。但是，我国房地产企业要进行房地产债券融资，必须满足上市公司和净资产达到亿以上人民币等两个硬性指标，中小型房地产企业无法达到条件，造成我国发行房地产债券的企业也屈指可数。

但是，国务院在2004年颁布了《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，该文件的颁布大大的提高了房地产企业采用债券的方式进行融资的可能性。同时，我国提出了大力发展资本市场和扩大企业之间融资比例的发展思路，房地产债券市场将会进入到一个较快的发展道路。当然，对债券发行人而言，发行房地产债券程序比向银行贷款复杂，成本较高，到期也存在兑付风险，这是需要特别关注。

3 国内房地产企业融资渠道的拓展

经过多年的快速发展，我国房地产市场也逐渐走向成熟，融资模式和融资渠道也逐渐呈现多元化。理论上讲，适合自己的融资方式就是最好的融资方式。房地产企业要根据自身的资金需求和风险偏好来设计适合资金的融资模式和选择恰当的融资渠道。

3.1 大型房地产企业可采取股权融资

对于具有实力的大型房地产企业来讲，其应该实现企业和资本结合的理想融资渠道，即通过实现公司上市，采用股权融资的方式来提高自有资金的比例，降低偿债。房地产上市后，其可以进行股权融资，不仅可以提高企业自有资本金在企业总资产中的比例，还可以确保在降低房地产企业的财务风险前提下，优化房地产企业的资本结构。房地产企业为了缓解资金需求方面的压力和化解房地产行业宏观环境和各种政策对其融资的不利局面，房地产企业可以通过首次公开发行或者配股增发的方式筹集资金。股权融资是房地产企业融资的最佳选择模式，其具有以下优点：1）不用定期偿还本金，降低了偿债风险;2）作为自有本金，资金流动性较高;3）通过上市提高公司的知名度，易于打造品牌。但是，由于我国对上市公司具有较为严格的审查制度，尤其是证监会针对房地产企业上市所下达的一些通知和规范，导致房地产企业在内地实现上市的希望更加嫩茫。

3.2 积极发展多元化融资渠道，减少对银行贷款的依赖

如前所述，发行债券是少数符合条件的房地产公司可以选择的融资渠道。相对其他融资渠道和融资模式，债券融资的成本是比较低的，其在企业融资过程中可以替代银行贷款来满足企业对短期资金的需求。为了拓宽我国房地产企业的融资渠道和推动我国债券市场的快速发展，可以制定相关的法律和监管政策，从而适当的增加房地产企业发行短期融资债券和可转换债券的规模，在未来还可以发行房地产企业的中长期债券。房地产投资信托（REITs）在国际上运营比较成熟，也是可以在融资中使用的资金来源。大股东增资和引入战略投资者，对项目引入股权投资者，合作开发、个人借款、企业间拆借也是我们大多数企业可以尝试的融资手段。多元化融资方式可以有效缓解企业经营风险，促进企业良性运行。

参考文献

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