浅析房地产开发企业内部控制存在的问题及改进建议

刘常青

摘要：房地产开发企业经营活动受国家宏观政策的影响较深，资金需求量大。企业生产经营存在较多的风险。做好内部控制工作，是促进企业稳定发展的内在要求。但企业经营管理层对此普遍认识不足，不重视企业内部控制工作的开展。文章结合房地产开发企业的业务特点和管理要求，分析说明房地产开发企业在建立内部控制规范体系和实施内部控制过程中存在的几个方面的主要问题，并给出相应的改进建议。

关键词：房地产开发企业;内部控制规范体系;问题;改进建议

一、房地产开发企业建立内部控制规范体系的重要性

1. 有助于促进企业长期战略发展目标的实现

企业内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的旨在实现控制目标的一个过程。实施内部控制的最终目标就是要促进企业实现发展战略。

企业内部控制规范体系的实施，要求决策层在明确企业发展目标的前提下，通过分析行业、市场、宏观政策变化的可能性及其对企业的影响程度，由专职的部门或人员进行风险识别、分析和应对。各管理层依据风险管理要求，开展管理工作和风险控制工作。

2. 有助于增强企业应对经营风险的能力

近年来，我国多地出台房地产调控新政，企业面临的经营风险进一步加大。许多房地产开发企业对外突破单一的房地产销售模式，谋求转型和相关多元化发展;对内加快企业内部控制规范体系的构建并付诸实施，期望以此增强企业抗风险的能力。

房地产属高风险行业，实施内控旨在帮助企业识别和应对各种风险。内部控制规范体系作为企业内部的一项重要的管理制度体系，强调全员参与，能够规范企业各级领导和基层员工的行为，合理保证企业经营发展的合法合规性;确保资金和各项资产的安全完整。

3. 有助于提升管理职能，促进业务、财务有效融合

房地产开发企业在实际开发过程中，从涉及领域广，业务环节和内容极其繁杂，专业化要求高。项目开发过程涉及到的众多环节之间相互联动，业务同步开展，无明显的业务起始界限，加上外部环境变化频繁，以加强财务成本管理的财务风险控制难度加大。客观上促进业务、财务加速融合。

企业内控体系统筹企业资源，各组织间有机地相互配合，有助于把控各个经营环节，加强内部各部门之间的交流沟通，促进企业内部和谐氛围的构建，加强财务信息服务于经营管理，促进业务和财务的有效融合。

4. 有助于推动企业持续、健康发展，提高企业核心竞争力

随着房地产市场变化的不断深入，市场细分趋势越发明显。兼并重组、转型升级成为常态，房地产行业从国民经济的支柱，转型为人们美好居住生活整体解决方案的系统集成商。房地产开发企业只有快速适应这种市场的变化，不断提升企业核心竞争力才能生存和发展。

通过内部控制制度实施，整合企业资源，积极参与市场竞争，有助于提高企业核心竞争力，应对房地产宏观政策变化，促进企业战略目标的实现。

二、房地产开发企业内部控制存在的问题

1. 缺乏内部控制规范意识，内控规范体系不健全

房地产行业的高速发展和高利润掩盖了企业内控规范体系建设的不足，多数企业并不了解内部控制的重要性，缺乏企业内部控制规范意识，内部控制体系不健全。

第一、普遍重视外部风险对企业的影响，忽视了内部控制规范体系的建立和完善;第二、企业的经济效益和现金流直接来源于外部营收，內部控制体系在规范过程中反而需要耗费时间和金钱，因内部控制规范体系建立和实施而产生的经济效益是隐性的、潜移默化的，需要经过较长的经营周期才能显现。第三、大多数房地产开发企业将主要精力放在项目开发上，内部控制规范体系的建设和实施似乎是可有可无、无关紧要的。还有的长官意志盛行，甚至抵制建立内部控制制度。

2. 缺乏不相容职务相分离制度，没有形成有效的内部监督

不相容职务相分离，使不同岗位、职务之间形成相互牵制、相互监督的关系，这是内部控制制衡性原则的基本要求。

目前许多房地产开发企业对不相容的职务没有严格分离，有的不相容职务由一人兼任，有的付款审批和支付由相关管理人员一人处理等。使得内部牵制制度形同虚设，可能发生错误和舞弊行为。有些最初由非市场主体逐步发展为市场主体的房地产开发企业，还没有转变经营观念。例如公司董事长往往兼任总经理，经营权不能受到强有力的监督，直接影响内部控制工作的有效开展。

3. 缺乏积极向上的企业文化引导，没有团队协作精神

我国房地产行业市正处于战略调整的关键时期，但大多数房地产开发企业还是延续过去粗放的管理方式，较少对自身发展历程进行有意识的关注，未能对企业发展历程中具有重要意义、体现企业价值特征事项进行全面分析和总结，从而提炼出具有本身特色的企业文化。

企业使命、愿景、战略发展目标等未能和员工对自身职业生涯规划有效契合，员工对企业无认同感和归属感，企业缺乏凝聚力，部门无法形成有效的团队分工协作，缺少战斗力，影响企业可持续发展，甚至导致企业战略目标难以实现。

4. 缺乏防范企业运营风险及财务风险的内部控制措施，极易发生舞弊行为

招标采购机制执行不严格，授权审批不规范，导致采购质次价高，特别是精装修阶段和园林绿化阶段，由于市场上同类建材或物品品质差别极大，价格相差几倍甚至数十倍，极容易出现舞弊;有的故意加大合同金额，人为增大成本，逃避纳税，设立小金库，中饱私囊。

销售定价政策、折扣政策缺乏合理性，对于关系客户销售政策执行过于随意，产生漏洞，方便相关人员人为控制和操作，牟取非法利益;有的私自预留开发产品，扰乱正常销售秩序。有的利用退换货政策，从中获取好处和差价。有的利用应付工程款充抵购房款交易，通过人为增大装修工程合同价格的行为，获取抵债的商品房。

采购付款未严格执行合同或协议，付款审核不严;有的业务部门在签订合同时，故意绕开财务部门，造成既成事实，从中谋取私利。

相关领导长官意志代替财务审批，造成企业采购损失。有的指定某些收入款项进入个人账户，造成财务数据混乱。

三、房地产开发企业内部控制的改进建议

1. 增强内部控制意识，建立健全内控制度体系

学习国内外先进企业经验，引进咨询公司和实施全员培训，增强内部控制意识，建立健全内控制度体系。加强对内部控制制度体系的建设工作，努力练好内功，并以此应对外部风险。着眼于企业未来和长远发展，在重视项目开发的同时，完善和规范内部控制各项制度建设。杜绝因长官意志等缺乏制度规范的行为给企业带来无法挽回的损失。

2. 加强企业文化建设和引领作用，提升团队协同作战能力

设立专门的机构或人员，对企业的发展历史、目前所处的内外环境现状、企业的发展理念、愿景、自身发展的战略目标定位、行业市场、社会责任、竞争对手等进行全面总结和认真分析，提炼出具有本企业特色的企业文化。广泛深入地引导全体员工的文化认同，在企业文化引领下，不断推进思维创新，管理创新，技术创新。

加强企业文化建设，增强企业社会责任感;培育积极向上的价值观，增强员工价值认同。在企业内部大力倡导诚实守信、爱岗敬业的团队协作精神，有利于各级员工之间的有效沟通，加深相互理解，从而增强员工的归属感和认同感，使得企业发展目标和员工成长目标高度契合，企业中的团队协作精神和昂扬向上的企业文化将促使企业可持续发展和战略目标的实现。

3. 加强和完善不相容职务相分离制度，发挥内部监督制衡作用

首先，要在内控制度中明确企业所有不相容岗位。比如出纳和会计、某业务经办与审核批准等。不相容岗位职务之间有天然的相互牵制作用，完善不相容职务相分离制度并推动有效实施，能够自动形成监督和制衡机制，有利于发挥企业内部控制监督评价体系的作用。其次，严格划分岗位职责权限，不相容岗位严禁一人多岗，防止相互制约和监督机制失效。最后，授权批准与具体业务经办等岗位是不相容岗位，应该分由不同的人员负责。

4. 加强防范和控制风险，落实企业内部控制措施

企业经营过程中的运营风险和财务风险，需要企业围绕发展战略目标，充分考虑企业面临的内、外部条件，確定企业自身风险偏好和风险承受度，针对企业风险管理的有效性标准，选择风险应对策略。不同的风险应对策略对应不同的内部控制措施。

加强供应商认证和工程招标管理，完善采购材料和设备验收流程，完善合同管理和付款流程;重要合同严格执行集体决策制度、招标和订立合同时，严格执行相关关系人员回避制度。

无论是公司自己销售还是委托第三方销售平台销售，都必须制定统一的销售定价政策、折扣政策。关系户预留房屋纳入销售总表控制，一律签订正规的销售合同。

加强对采购业务的会计系统控制，严格核对合同、发票、完工进度等资料，加强账务核对和相关财务数据分析，旨在发现虚假合同等舞弊行为或苗头线索，严格对各审批环节的复核，发挥财务付款环节的监控作用。

严格遵守项目所在地房地产销售和合同备案规定，建立统一的退房、换房政策，建立统一的工程款抵购房款政策，堵塞政策漏洞，杜绝舞弊行为的发生。缴纳订金或保证金，所有款项一律入账，严禁款项进入非公司账户。

参考文献：

[1]张鸿雁.企业财务内控管理体系的构建策略研究[J].中小企业管理与科技，2017（10）.

[2]吴春峰.房地产企业内部控制存在问题及对策[J].中国外资，2014（01）.

[3]张自强.强化企业财务内控精细化管理的关键要点分析[J].财经界，2017（10）.

[4]苏晴薇.如何加强财务内控防范企业经营风险[J].企业改革与管理，2017（10）.

（作者单位：深圳市永卓御富资产管理有限公司）