宠物水疗?私人电梯?公寓的便利设施之争 Paul Sullivan 唐尘

曼哈顿麦迪逊广场公园大厦的图书馆，它的螺旋楼梯是一大特色。

你能想象一家开在50楼、只面向住户的餐厅吗？位于波士顿的某个地产项目便有这么一家餐厅。纽约的一处高级公寓也不甘示弱，在54楼开辟了一片空间，住户可以带着自己的厨师去那里烹饪喜爱的食物。

随着高档住宅和公寓市场发展放缓，为了吸引买家购买这些价值数百万美元的公寓，开发商正在增加更多的奢华福利。

从智能储物柜到控制扬声器和照明的应用程序，是智能技术让人们通过手指触摸就可以享受便利。面向个人、爱车与宠物的服务专员以及水疗中心到处都是，但最有趣的还是将疼痛的身体部位浸泡在冷空气中的冷冻疗法。

房地产网站StreetEasy的数據显示，自2016年达到峰值以来，纽约高档住宅的价格一直在下降。该网站发现，开发商继续建造更大、更好的高档公寓的决策，与具有购买意愿的人数并不匹配，这导致了高端市场供过于求。

全美地产经济协会（National Association Of Realtors）负责人口统计和行为洞察的副总裁杰西卡·劳茨（Jessica Lautz）表示，工薪阶层住房供应短缺，开发商却专注于超豪华住宅，因为它们认为这样才能实现利润最大化。

纽约房地产评估和咨询公司Miller Samuel的总裁兼首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan J.Miller）表示：“在任何一个市场周期中，当焦点转向康乐设施时，我们都会看到销售放缓的迹象。”

米勒表示：“在房地产泡沫期间，宠物水疗中心是最大的便利设施之一。这种品牌推广给你的印象是狗和猫懒洋洋地躺在游泳池边的椅子上，遮阳伞下还摆放着饮料。但实际上只不过是贮藏室里的一个污水池。”

“附加值可以忽略不计。”米勒说。

地理位置有时候会是一个影响因素。Carpenter&Co.的总裁兼首席执行官理查德·弗里德曼（Richard Friedman）正在开发两个豪华酒店式公寓：一个在波士顿，另一个在新奥尔良。他表示，两地市场面临的挑战各有不同。

这两个项目都属于四季酒店（Four Seasons）。但位于波士顿的酒店式公寓提供了一家开在50楼、只对住户开放的餐厅。

他表示：“我会对买家说，‘不要在家里修一个能容纳15人的客厅。去公寓的餐厅吧。”

除了酒店设施，这个酒店式公寓项目还配置了一个高尔夫练习室、一个私人影院和遛狗服务。

而在新奥尔良，弗里德曼采取了不同的做法。他并没有在黄金楼层开一家景观餐厅，而是在大楼背面设立了一个只有住户才能找到的隐秘的地下酒吧。他表示：“我们正在尝试制造新奥尔良人会欣赏的东西。”

有人认为，在一栋建筑里收藏精心策划的艺术作品是关键。

对于建筑师李·明德尔（Lee Mindel）来说，最好的配套设施便是位于纽约特里贝克地区（Tribeca）伦纳德街（Leonard Street）56号的一座闪亮的豆子形状的雕塑。由安尼施·卡普尔（Anish Kapoor）创作的这座雕像看上去像是超人为了防止建筑倒塌而塞在建筑下面的东西。明德尔以窗外的这座雕像为灵感来设计他的公寓。

他在谈到今年获得的一个室内设计奖时表示：“我的公寓获得了纽约年度最佳公寓奖。公寓的设计利用了大多数人都会忽略的配套设施。”

曼哈顿诺荷区（NoHo）40 Bleecker的开发商雷蒙德·查尔梅（Raymond Chalme）认为，开发商给未来的业主准备了太多的便利设施。他在谈到这栋大楼时表示：“我不想要任何看起来过于刻意的东西。”在这里，一居室公寓的价格约为200万美元，顶层公寓的价格则高达1800万美元。

但他想要的一个主题就是健康。他没有提供水疗中心，而是把空间租给了Clean Market，后者能为住户提供冷冻疗法、针灸治疗等，帮助住户在一夜狂欢后恢复活力。

他表示：“这是一项独有的便利设施，但你不用付钱。”

但真正赋予这些公寓价值的并不是一大堆便利设施，而是经典的设计和历史感。

StreetEasy的经济学家南希·吴（Nancy Wu）表示，2007年至2017年间，位于达科他（Dakota）和圣雷诺（San Remo）等经典曼哈顿大楼的超豪华公寓升值幅度最高。升值名单上也出现了新的豪华公寓，但排名已有所下降。

核心设施仍然很重要。吴表示，排名前五的设施（管理员、电梯、洗衣房、屋顶露台以及健身房）使得购买价格增加了约20%，业主可以收取的房租费用也因此上涨了20%到30%。

然而，吴认为：“很难说哪种设施增加或减少了价值，因为经常有很多设施捆绑在一起。如果便利设施中包含攀岩墙，那瑜伽馆或许也包含在内。”

“还有一个就是私人电梯。”吴补充道。不用与他人挤电梯，乘坐私人电梯便可直达公寓，这一点非常受业主欢迎。

此外，关于隐私的配套设施也在不断涌现。在新奥尔良的开发项目中，弗里德曼增加了一个私人包裹间，这样一来，比萨或快递的送货员便无法窥见住户的生活。