夫妻一方婚前购房 婚后房租该归谁

漫画/涌夫

夫妻一方婚前购入的房子，登记在一方名下，婚后房屋出租的收益应该属于一方还是夫妻共同财产呢？

小龙和小阳在2014年登记结婚，婚前小阳购买了一套价值66万余元的房子，其中贷款20万元，并从2015年1月起每月归还房贷。同年4月，夫妻俩将房子出租给别人，每月收到的租金用于偿还贷款。

三年多过去了，夫妻二人因生活矛盾产生隔阂并分居。2017年5月，小龙向法院起诉离婚，要求对房屋婚后共同还贷及相应增值部分予以分割。而小阳认为房子是她婚前买的，婚后每月还贷的钱款也以租金归还了，没有额外支用夫妻共同财产，所以不需要与小龙分割。

一审法院认为，自2015年4月起，每月租金数额与还贷数额相当，因为租金是房屋的孳息，租金的性质应与房屋一致，是小阳的个人财产。但2015年1月至3月期间的还贷属于夫妻共同还贷，还贷金额及相应增值部分作为夫妻共同财产予以对半分割，最终判决小阳给付小龙婚后共同还贷及增值分割款5700元。小龙和小阳均不服一审判决，向中院提出上诉。

小龙认为，房屋存在婚后出租和还贷的事实，这些租金应该属于夫妻共同财产，原审认定有误。小阳却认为，房租应当是她的个人财产，原审认定正确。双方一致认可房屋目前市值为110万元。法院另查明，从2015年4月至2018年6月，房屋共还本金和利息9万余元。

中院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第5条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。房屋是小阳婚前购买的个人财产，但房屋婚后出租取得的收益，并非孳息和自然增值，所以这些租金应认定为夫妻共同财产，原审法院认为租金是小阳的个人财产理由欠妥。从目前小阳归还房屋贷款的资金流水和归还款项来看，存在用租金还贷的情况，而租金收益属于夫妻共同财产，由于原审法院对该收益的认定有误，所以判定房屋婚后还贷的款项及增值款项上，原审法院判定的数额不当。2015年4月至2018年6月期间的还贷应当属于夫妻共同还贷，中院遂依法改判小阳给付小龙婚后共同还贷及增值部分的分割款7万余元。

律师说法：财产性收益一般包含孳息、投资性经营收益及自然增值三类。关于房租的收益属性，目前实务界的倾向性观点认为，房屋租金与存款利息不同，前者是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得收益往往需要投入更多的管理或劳务，因此可以作为经营性收益看待，产生的租金收益应当根据法律规定认定为夫妻共同财产。