房地产企业土地增值税筹划及清算技巧

王晋光

摘要：文章阐述了房地产土地增值税的基本概念，指出了开展土地增值税税收筹划的三个方面的必要性，从五个方面探讨了房地产企业开展土地增值税税收筹划及清算的技巧，具有一定的理论和实践借鉴意义。

关键词：房地产;土地增值税;税收筹划;清算;技巧

土地增值税是政府对房地产行业进行调控的一种税收手段，能影响房地产企业的整体收益。房地产企业开展土地增值税筹划，可合法实现避税，减少税负成本。因此土地增值税筹划与清算工作，越发受到房地产企业的重视。

一、土地增值税概述

当房地产企业将土地使用权、地上建筑物以及附属物有偿转让取得收入时，需要缴纳的税收就是土地增值税，它所针对的是企业扣除成本后的增值部分，按照增值额在扣除项目中所占的比例划分为四个不同的档次，当比例低于50%，税率为30%;比例大于50%小于100%时，税率为40%，附加5%的速算扣除税率参数 ;比例大于100%小于200%时，税率为60%，附加15%的速算扣除参数;比例超过200%时，税率为60%，附加35%的算扣除参数。

虽然土地增值税的缴纳能够实现政府对哄抬房价等扰乱正常房地产市场秩序的行为能够起到正面的影响，但是也要意识到，过于繁重的土地增值税也增加了房地产企业的纳税压力，房地产企业需要研究税收政策，结合自身实际情况，采购合法的税收筹划来合理避税，减轻企业的资金支出负担，提高经济效益。房地产企业对土地增值税的清算时根据税务机关的要求开展的，需要积极配合，切实履行纳税人的义务，无论是已经完工并验收合格的项目、销售面积占项目总面积85%的项目、销售面积不足85%而剩余面积用来出租或自用的项目，又或者销售相关许可已经满三年，都要及时做好清算工作。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的必要性

（一）推动税收法律的不断完善

土地增值税是根据纳税人的增值率确定相应的税率，采用累进计算法，在土地增值税税收优惠政策力明确规定了免税的具体情况，房地产企业在利用税收优惠政策进行筹划过程中，会不断发现问题，并向国家相应的机关提出修改建议，进一步完善我国税收法律体系。

（二）实现国民经济全面调控

房地产是我国国民经济中的重要组成部分，全面调控房地产能够进一步推动我国经济发展，而税收政策作为政府宏观调控的关键手段，合理应用能够推进房地产行业的健康有序发展，比如房地产企业能根据土地增值税的相关优惠政策来核算成本，缓解建设成本压力，决定注资建设与否。土地增值税的征收有利于国家对国民经济产业结构进行调整，促进市场中资源的优化配置，激发经济发展活力。

（三）增加房地产企业的收益

进行土地增值税筹划大大强化了企业的纳税意识，迫于经济压力很多企业将财务管理工作放到一个更重要的位置，促进财务管理水平提升，进而实现运营收益的提升。对房地产企业来说，在支出与盈收等处于相对确定的前提下，企业的税前利润与缴税金额之间存在着此消彼长的内在关系，合理进行税收筹划，合理避税，能够增加房地产企业的经济效益。

三、土地增值税税收筹划及清算技巧

（一）全面把控税收优化政策

我国土地增值税的税率的计算采用的是累进计算，根据不同纳税义务人的增值率选择相应的税率。根据我国税法与土地增值税相关的优惠政策里已经明确规定了可以免税的具体情形，将20%的住宅增值税作为划分的关键点，超过20%的增值率不能免税。房地产企业可以根据税收优惠政策开展税收筹划，比如利用不同税收筹划手段下土地增值税税收额度的差别，在适当压低房价的手段下，不仅能够避免企业税前收入的减小，还有可能出现增加。房地产企业充分利用税收政策中的优惠政策，理清涉及到的各种前提条件，对不同筹划手段下的增值额进行计算对比。在土地增值税筹划过程中，列支成本中各种加计扣除费用也是一项重点工作，将开发建设项目部中各部门涉及到的费用都列入到开发间费用中，而不是列入非开发期间费用，两种不一样的计费科目，对土地增值税额的最终金额也会产生很大的影响。根据相关规定，在一块土地上产生的土地增值税可以根据工程建设规划许可证的不同时间分开进行清算，企业需要根据实际情况选择如何清算。比如在一块有高层、办公楼、别墅等多种建筑类型的土地上，根据建设面积分摊进行整体清算，将会大大减少高层的增值税额，但是相应的别墅的增值税额将会很大，如果按照累计税率来进行土地增值税缴纳，将会很不划算，需要房地产企业进行税收筹划，预测项目成本、收入、发生费用以及需要缴纳的税金等，对比分析，合理选择是分开办理还是整体缴纳，也可以根据清算政策，有选择性地进行建筑建设的先后顺序，进一步加强对企业现金流的控制，减轻税负。

（二）科学选取清算的时点

现阶段我国土地增值税采用的是预征的形式，统一确定预征率并完成对项目的核算后对应缴纳的土地增值税进行征缴。当房地产企业获得房屋预售资格后按照固定的预征率对相应获得资金缴纳土地增值税，等到地产项目达到增值税清算条件时再按照相关的规定进行清算。从我国各地土地增值税预征率制度实行情况来看，不同区域之间还存在很明显的差异，一般在预征土地增值税时，一旦应缴纳的税款额度超过清算时的税款额度，那么需要立即进行清算工作，而如果应缴纳的税款额度低于清算时需要缴纳的税款额度时，清算工作则要相应的延迟。在进行土地增值税筹划过程中，房地产企业需要合理选择房地产项目的清算时间点，当土地增值率与临界值相比过低时要尽快进行清算，如果高于临界值时则要延迟清算。除此之外，筹划清算时间点需要项目达成清算条件前进行，让企业保持在清算时间点选择的主动性，为企业谋取最大化的利益。

（三）明确可扣除项目具体金额

具体房地产企业在开发建设项目中需要缴纳多少土地增值税税款与需要扣除的项目数额有着密切的关联，需要房地产企业对可扣除项目的金额进行明确，进而实现土地增值税税款的缩减。房地产企业可以通过税收筹划来增加税前利润，即使筹划过程中可能会出现需要扣除项目金额增多的问题，但是在整个项目的税收利润增大的基础上，扣除项目金额增多部分可以得到有效弥补，可以忽略，税收筹划依然能够实现减税负的目的，需要企业根据自身的实际情况，明确可扣除项目具体金额，合理选择，确保税前利润的最大化。

（四）充分研究土地增值税的征税范畴

房地产企业开发楼盘前，要深入研究国家税法，科学统筹土地增值税的征税范围，通过有选择性的选择合作伙伴减少税负。根据土地增值税相关规定，当房地产企业建房供自己用时，免收土地增值税，而在住房建成后进行出售，则需要按税率缴纳土地增值税，房地产企业可以根据这个范畴来进行纳税筹划。以代建房的形式也能够减少税款，当房地产企业代建房屋过程中也能会的一定的代建费用作为劳务费用，房屋建造完毕后如果不发生产权转移，企业无需缴纳土地增值税，因此房地产企业可以在考虑最终房屋用户的基础上有选择性的进行开发，从而达到减少土地增值税税款的目的。

（五）合理选择利息支付方式

当前银行借款利息扣除的限额方式主要有两种，一是根据可扣掉最大额度按照银行同期借款利率直接扣除，二是将利息费与其他费用结合在一起后根据税法的规定，按照地产开发成本的10%以下直接扣除，两种利息支付方式能获得不一样的减税效果，因此房地产企业在缴纳土地增值税时可合理选择利息支付方式，最终达到合理避税减税目的。

总之，充分利用纳税政策，在不违法的前提下进行增值税筹划，尽可能地控制纳税成本，能够大大提高房地产企业的资金使用效率，降低工程成本，在此基础上，房地产企业在商品房质量控制、配套设施建设层面有更大的发挥空间，需要房地产企业高度重视。

参考文献：

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[2]于锐.浅析房地产企业土地增值税的 税收筹划[J].内蒙古科技与经济，2014（21）.

[3]李光耀，周赛.浅谈房地产企业的 纳税筹划[J].中小企业管理与科技（上旬 刊），2015（02）.

（作者单位：山西国电置業房地产开发有限公司）