租购并举政策下住宅适应性预期价格演化及仿真——兼论项目建设开发速度与土地供给速度对住宅价格的影响

郭金金，夏同水

(山东师范大学 商学院，山东 济南 250014)

一、引言

长期以来，我国住宅市场在供给、类型、地域等多个方面存在结构失衡的问题，其中最突出的就是租购结构的失衡问题。在此背景下，中央出台了租购并举政策，旨在通过“租售同权”等政策的实施改变消费者购房偏好，鼓励消费者租房，进而减少购房需求，达到稳定房价的目的。2017年7月份，住建部等九部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出在人口净流入大的大中城市加快发展住房租赁市场，同时公布广州、南京、深圳、武汉、沈阳、厦门、成都、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市为第一批试行租购并举政策试点城市。随后，2017年8月底，国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》并新增北京和上海二个一线城市作为试点城市,旨在通过土地市场的供给侧改革推进租购并举政策的有效实施。2017年10月十九大报告明确提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2018年4月中国证监会、住房城乡建设部颁布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出加快推进住房租赁资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场的发展。因此，近年来从中央政府到地方政府都紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，加快推进租购并举政策实施，抑制住宅价格的过快增长。那么，租购并举政策的实施如何影响房地产价格？租购并举政策实施能否真正实现稳房价、稳预期的期待效果呢？本文拟通过深入分析租购并举政策对住宅价格影响机理，建立住宅适应性预期价格模型并进行仿真模拟来回答上述问题，进而为租购并举政策的顺利推进和有效实施提供建议。

二、文献综述

随着改革开放的深入和城市化进程的加快，中央以及各地政府陆续出台了许多住宅市场调控政策。虽然不同政策侧重点不同，执行效果也不尽相同，但都对房地产住宅市场产生了一定影响。学者们从不同切入点针对相关政策对我国住宅市场的作用效果做过大量的研究，根据研究结果，大致可分为两个层面：即理论研究方面和实证研究方面。

理论研究方面：基于租赁比例视角，陈卓等[1]提出发展住房租赁市场可以为居民提供更多的住房选择、推进“租购并举”政策是构建房地产住宅市场长效发展的关键所在；学者黄燕芬、王淳熙、张超等[2]则认为以“租售同权”促进“租购并举”有利于住宅市场长效发展。基于土地供给侧视角，马智利等[3]提出在土地确权前提下利用住房券补偿退出宅基地使用权的农业转移人口，合理利用企事业单位低效用地、农村集体建设用地以及农村闲置宅基地，以此来增加新建租赁住房；学者张鹏等[4]提出土地供给的弹性和住宅价格之间呈负相关关系；张继国、董志勇[5]提出大城市住宅价格对土地供给的敏感度明显强于中小城市。基于税制改革视角，学者严荣[6]从税收体系、租赁住房供给、高效利用存量住房资源以及转变住房消费观念等方面阐释了租购并举对我国房地产税制改革提出的新要求，从加快立法、健全机制、优化结构、完善政策等方面提出了相关实施建议；学者杜雪君[7]从全国、区域和典型城市三个层面研究房地产税对住宅价格的影响特征，为房地产税制改革提出建议。基于供求关系视角，杨建荣等[8]提出了房产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失衡的内在原因；学者梁咏梅[9]从房地产供求平衡和经济周期角度研究了资源型城市的住宅价格波动因素。

实证研究方面：陈卓等[1]提出住房租赁市场的发展对住宅价格存在着显著的抑制影响,一个城市的住房租赁比例每上升1个百分点,该城市住宅价格降低约0.2%-0.3%。梁云芳等[10]根据误差修正模型的panel data模型讨论了不同区域住宅价格变化的差异,并从这种情况产生的原因中得出了结论：住宅价格的预期变量在东部地区对住宅价格的短期波动有较大影响。安辉等[11],秦岭等[12]则各自独立建立了构建向量自回归(VAR)模型,实证分析了影响我国房地产住宅价格的主要因素,分析了土地政策、住房保障政策和银行信贷政策对房地产住宅价格的影响程度，并分别提出合理化建议。周文文等[13]则通过自回归分布滞后(ADRL)模型,从短期与长期两种状态下调整贷款利率、家庭购买资格与数量、首付比等因素研究了租售同权等政策对于住宅价格调控产生的影响。方兴[14]，余泳泽等[15]则分别利用大中城市住宅价格数据,基于DID模型考察房地产限购令在控制住宅价格过快上涨中发挥的作用,并检验两轮限购政策效果的相对大小，提出限购政策是通过抑制房地产过度投资缓解住宅价格上涨，并非直接影响住宅价格。学者李保林[16]则通过Lee等模型提出影响住宅价格的最重要因素为反映经济景气度的人均GDP波动和反映资金供求的货币供给波动，得出数量型的货币政策效果优于价格型的货币政策的结论；肖春唤[17]则利用运用ARIMA模型提出在调控住宅价格方面，利率的作用大于货币供应的作用、预期货币政策的影响效果要明显小于未预期货币政策效果。王丽艳等[18]则利用CSAD模型研究了不完全信息理论框架下政策干预、羊群行为与房地产价格波动之间的关系，从引导公众理性预期和建立房地产市场长效机制方面提出合理化建议。

综上所述，相关学者大致基于租赁比例、土地供给、税制改革、限购政策等视角研究了房地产相关政策。对于租购并举政策对住宅市场影响的定量研究较少。鉴于此，本文基于预期理论建立住宅市场适应性预期价格模型，并结合不同等级的租购并举试点城市进行模型仿真，探究租购并举政策对城市住宅价格的影响，为政策动态调整和有效执行提供参考。

图1 租购并举政策对住宅价格影响的传导机制

三、租购并举政策对住宅价格影响的传导机制

租购并举政策实施的根本目的是改变我国住宅市场现阶段租购比例严重失衡现象，抑制城市住宅价格过快上涨。我国城市住宅市场主要由住宅租赁市场和住宅销售市场两部分构成，两个市场既相互独立又相互联系。住宅租赁主要依靠出租房租使用权获取租金收益，资本回收期长；住宅销售，作为快速一次性获取资金回报的交易方式，主要凭借资产升值(提升售价)获利。租金和售价在住宅市场中相互作用，租金变化会影响住宅销售需求量,从而影响住宅价格，住宅价格在租售两个子市场的不断博弈下达到动态平衡。租购并举政策的推行，对住宅价格有直接影响并通过租赁市场产生间接影响。其作用机理及其传导路径如图1所示。根据不同作用对象，租购并举政策工具主要分为供给类型、需求类型和环境类型三种[19]。租购并举政策重点强调住宅市场调供给侧和需求侧改革的同时，也兼顾了住宅市场交易环境改革。(1)供给侧类政策方面，主要表现为鼓励企业扩大住宅租赁用地等生产要素的供给，其主要反馈回路有两条：①对商品住宅销售市场的影响：租购并举政策执行+→租赁用地供给政策-→商品住宅土地供给+→商品住宅供给+→供求比-→商品住宅价格+→商品住宅价格预期+→租购并举政策执行；②对租赁市场的影响：租购并举政策执行+→租赁用地供给政策+→租赁住房土地供给+→租赁住房供给-→商品住宅供给+→供求比-→商品住宅价格+→商品住宅价格预期+→租购并举政策执行。(2)需求侧政策方面，则表现为通过扩大租赁保障权益鼓励消费者进行租赁，其反馈路径为：租购并举政策执行+→租赁权益保障政策+→租赁需求-→商品住宅需求-→供求比-→商品住宅价格+→商品住宅价格预期+→租购并举政策执行。(3)改善市场环境方面，着重强调通过一定金融财税政策优惠来提高个人或企业的住宅租赁需求。其主要反馈路径包括：①对消费者需求的影响：租购并举政策执行+→租赁财税优惠政策+→个人、企业税收优惠+→租赁需求-→商品住宅需求-→供求比-→商品住宅价格+→商品住宅价格预期+→租购并举政策执行；②对开发商供给的影响：租购并举政策执行+→租赁财税优惠政策+→个人、企业税收优惠+→开发商租赁住房投资+→租赁住房供给-→商品住宅供给+→供求比-→商品住宅价格+→商品住宅价格预期+→租购并举政策执行。在住宅市场供给总量和需求总量一定的情况下，住宅租赁需求和租赁供给的增加势必会导致购买需求和供给的减少，在供求比和其他综合成本的作用下住宅会产生一个新的价格，市场参与主体根据预期进行租买选择，从而反作用于租购并举政策的执行。

数据显示，未来我国主要城市群的新建住房中约50%应为租赁房，而大城市普遍国有土地稀缺，建设和用地指标不足[3]。土地是住宅市场的基本要素，只有保证一定租赁用地供给，才能保证住宅市场的供给，因此土地供给是影响租购并举政策的关键。此外，项目建设开发速度也是影响住宅市场供给的一个重要因素，只有保证项目建设开发速度，才能保证租赁住宅的现实供给。我国住宅市场具有典型的预期特征，租购并举政策的执行势必会使市场参与主体形成相应预期，在一定住宅供给的基础上，政策预期会逐渐调节住宅市场的租购结构，从而达到调控住宅市场价格的目的。因此，本文拟构建适应性预期价格模型分析租购并举政策实施背景下消费者对住宅价格的预期，通过模型仿真，进一步揭示租购并举政策实现我国住宅市场调控的作用机理。

四、租购并举政策下住宅的适应性预期价格模型

(一)适应性预期理论

预期在经济学领域是指人们对决策中有关变量未来值的估计，是相关市场主体对于未来市场中不确定性经济变量的心理预测。预期不仅受到市场参与主体对信息的实时获取情况、信息的真实程度以及参与主体自身对信息的理解与分析能力的影响，同时还受不确定性和风险等因素的影响。预期理论的发展经历了静态预期、外推预期、适应性预期和理性预期四个阶段[20]。静态预期和外推预期理论均忽略了市场价格的动态调整和过去预期的错误，缺乏可靠的基础；理性预期理论假定预测经济变量未来的实际值等于预测者的期望值，即人们对未来的预期完全符合将要发生的实际情况[20]，过于极端化和理想化，也不适用于研究政策多变的住宅市场。相比之下，适应性预期理论更符合我国住宅市场实际情况，因此本文将基于适应性预期理论建立我国城市住宅价格模型。

(二)适应性预期价格模型

结合供需价格模型、存量流量模型以及适应性预期理论最终建立了我国住宅的适应性预期价格模型，见公式(12)。建模过程如下：

(1)

Wheaton(1996)提出的存量-流量模型中，认为在动态条件下，当期存量与上期存量的差等于上一期的建设量减去住房折旧损耗[22]，即式(2)。其中，Ct-1为上期建设量，St和St-1分别为第t期和第t-1期的住宅存量，ξ为折旧率。假设上期住房折旧ξ为零，得到当期住宅供给表达式，即式(3)。

St-St-1=Ct-1-ξSt-1

(2)

St=St-1+Ct-1

(3)

Wheaton(1996)提出的长期均衡存量模型认为长期均衡存量为住宅价格的增函数，住宅价格的升高会带动土地供给的增长，住宅供给量随着新开发建设量增加而上升，长期均衡存量也将随之增多，即式(4)。其中，ESt为长期均衡存量，参数β1为土地开发系数，表示增长后的价格带动土地供给速度，这里的土地供给速度包括租赁用地供给和商品住宅用地供给，参数β0和β1的比值则可看作为弥补建设成本而产生的土地租金所必要的最低住宅价格[22]。公式(5)反映了建设量和存量之间的关系，其中，Ct为上期建设量，参数τ为项目开发系数，表示项目建设的开发速度，反映租赁住宅供给的变化幅度。将式(5)变形得到式(6)，将式(6)带入式(3)得式(7)，将式(4)带入式(7)得式(8)。其中，S0为住宅基期存量。

ESt=-β0+β1Pt

(4)

Ct=τ(ESt-St)

(5)

Ct-1=τ(ESt-St-1)

(6)

St=ESt+(1-τ)t(S0-ESt)

(7)

St=-β0+β1Pt+(1-τ)t(S0+β0-β1Pt)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

五、模型仿真及结果分析

(一)模型仿真

2017年8月，国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》宣布，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市成为首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市(1)国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知 国土资发〔2017〕100号。。为检验模型的拟合效果并比较不同等级城市间政策实施对住宅价格影响的异质性，本文从国家确定的13个租购并举试点城市中分别选取北京(一线城市)、杭州市(二线城)、肇庆(三线城市)进行模型仿真。统计数据显示，2016年底，北京市住宅均价已经达到31000元/平方米；杭州市达到20737元/平方米；肇庆市达到5471元/平方米，且均呈快速上升态势。2017年8月，国土资源部、住建部正式出台相关租购并举政策，此时北京市住宅价格达到41628元/平方米，杭州市达到24898元/平方米，肇庆市达到6402元/平方米。参考有关文献[21]中的参数取值方法并结合北京、杭州和肇庆三个城市的住宅价格统计数据，对模型中进行初始值设定如下：

北京：α=88512；β=2；γ=2.5；T=0.4；S0=1200；Pt-1=31000；β0=35000；

杭州：α=57962；β=2；γ=2.14；T=0.4；S0=1000；Pt-1=20737；β0=25301；

肇庆：α=14800；β=2；γ=2；T=0.4；S0=1000；Pt-1=5471；β0=6000；

基于以上初始值，取τ=0.2、0.06和0.02，分别得到不同项目建设开发速度下北京(见图2)、杭州(见图3)、肇庆(见图4)住宅市场价格变动曲线；取β1=0.95、1、1.05，分别得到不同土地供给速度下北京(见图5)、杭州(见图6)、肇庆(见图7)住宅市场价格变动曲线。

(二)仿真结果讨论

1.租购并举政策影响具有滞后性，不同等级城市滞后期略有差异

由上述仿真结果(见图2-图7)可以看出，受预期影响，短期内租购并举政策对住宅价格的影响具有滞后性，不同等级城市滞后期略有差异。租购并举政策及需求者适应性预期对住宅价格的影响一线城市明显大于二、三线城市。一线城市住宅价格短期内先上升后下降，短期内存在拐点，但长期逐步趋于平稳。仿真结果(见图2)显示，北京在2017年实行租购并举政策以后，住宅价格并没有立刻下降，而是呈继续上涨趋势。在2018年5月左右达到最大值，随后随着租购政策的执行住宅价格逐渐下降，在2022年后逐渐趋于平稳。与之相比，二线城市杭州(见图3)和三线城市肇庆(见图4)，价格拐点出现较晚，滞后期长。杭州市(图3)住宅价格最高点出现在2018年10月左右，肇庆市住宅价格最高点出现在2019年前后。不同等级城市中政策影响滞后期有所不同，究其原因，一方面是因为经济发展水平存在区域差异；另一方面，不同城市市场参与主体的政策感知及主观因素的影响也不容忽视。相比于二、三线城市，一线城市经济发展水平高，政策敏感度高，市场参与主体知识储备高，且信息流通速度快，市场参与主体可对政策变化做出正确预判，短时间内比较容易形成准确预期，进而采取合理行动，所以滞后期较短。而二、三线城市正处于经济发展上升时期，因城市客观条件和参与主体主观认知水平限制需要不断试错才能形成合理性预期，故政策作用滞后期较一线城市有所延长。

图2 不同项目建设开发速度下北京市住宅价格演化(τ=0.2、0.06、0.02)

图3 不同项目建设开发速度下杭州市住宅价格演化(τ=0.2、0.06、0.02)

图4 不同项目建设开发速度下肇庆市住宅价格演化 (τ =0.2、0.06、0.02)

图5 不同土地供给速度下北京市住宅价格演化(β1 =0.95、1、1.05)

图6 不同土地供给速度下杭州市住宅价格演化(β1=0.95、1、1.05)

图7 不同土地供给速度下肇庆市住宅价格演化( β1=0.95、1、1.05)

2.项目建设开发速度对住宅价格的影响

根据仿真结果(见图2、图3、图4)所示，租购并举政策下项目建设开发速度对住宅价格有较大影响。对同一个城市而言，项目建设开发速度越快，即项目开发系数τ值越大，住宅价格拐点出现越早，价格最值越小，价格的波动幅度也越小。三个城市不同项目建设开发系数下住宅价格变化整体趋势基本一致：当τ=0.02时，价格波动幅度最大；τ=0.06时，波动幅度适中；当τ=0.2时，波动幅度最小。项目建改开发速度越快，新增租赁住房供给量越大，越有利于租购并举政策执行。值得注意的是，不同等级城市的住宅价格对项目建设开发速度的敏感程度不同，一线城市敏感度明显高于二线和三线。2018年6月北京市住宅价格为43076元/平方米，相比于2017年8月上涨幅度约为3%。根据图2，以τ=0.06为例，预计2020年住宅价格将降至39000元/平方米，据2018年最高点下降幅度约为9.5%。 2017年8月杭州市住宅价格为24898元/m2，到2018年6月，杭州市住宅价格最高达到27845元/m2，增长幅度约为11.84%，远远大于同期北京市3.5%的涨幅。根据图3所示，以τ=0.06为例，到2020年杭州市住宅价格约为25000元/平方米，据最高点回落的幅度约为3.8%，远远小于北京市9.5%的降幅。2017年8月肇庆市住宅价格为6402元/m2，2018年8月达到最高值8897元/m2，增幅约为39%，远高于同一时期北京的3.5%与杭州的11.84%。但据图4所示，以τ=0.06为例，2020年肇庆市住宅价格将降至9200元/平方米，降幅为3.1%，小于北京和杭州。

3.土地供给速度对住宅价格的影响

与项目建设开发速度相比，土地供给速度对住宅价格波动的影响更为明显。土地供给速度越快，即土地开发系数(β1)越大，住宅价格拐点出现越早，价格最值越小，价格下降幅度也越大(见图5、图6、图7)，三城市不同土地开发系数(β1)下住宅价格的变动趋势整体上趋于一致，当β1=0.95时，住宅价格涨幅最大，下降幅度最小；当β1=1.05时，涨幅最小，下降幅度最大；β1=1时情况位于两者之间。对比不同等级城市仿真结果可以发现，一线城市对土地供给速度敏感程度明显大于二、三线城市。当β1=1.05时，北京的(见图2)住宅价格将下降至租购并举政策执行之前，而杭州(见图3)和肇庆(见图4)的住宅价格虽有下降，但均未降至政策执行前，表明一线城市住宅价格对于土地供给尤为敏感。此外，对比不同城市对于项目建设开发速度的仿真结果(见图2、图3、图4)可以发现，在项目建设开发系数(τ)和土地开发系数(β1)一定的情况下，土地开发速度对住宅价格的影响明显强于项目建设开发速度对住宅价格的影响，由此表明，要使租购并举政策更好地发挥抑制住宅价格上涨的调控效果，还需重点关注租赁用地供给方面政策的有效落实。

综上所述，通过对租购并举政策下三种不同等级试点城市住宅价格的政策影响滞后期、对项目建设开发速度的敏感度以及对土地供给速度的敏感度三个方面的综合分析可以发现，租购并举政策对不同等级城市住宅价格调控效果不同，一线城市调控效果最优，二、三线城市调控虽有成效但远不及一线城市。通过对三个试点城市的分析可以发现，在租购并举政策下，虽然不同等级城市住宅价格波动幅度不尽相同，但整体走向都是先上升，后逐渐下降至平稳状态，且都受项目建设开发速度和土地供给速度影响。这表明，预期因素是影响住宅市场调控的重要因素，短期内住宅价格受预期影响产生不降反升的结果；长期来看，住宅市场均衡价格不受预期影响，而是在政策作用下逐渐下降趋于均衡价格。

六、结论及建议

(一)结论

本文基于适应性预期理论建立了住宅适应性预期价格模型；运用MATLAB软件分别对我国典型一、二、三线政策试点城市房地产市场进行模型仿真，结果表明租购并举政策对住宅价格的影响存在滞后性，且价格波动幅度与项目建设开发速度和土地供给速度有关，不同等级的城市对政策实施的敏感度不同。

(1)预期是影响住宅市场政策调控的重要因素，适应性预期理论在房地产住宅市场中起主导作用。租购并举政策下住宅市场价格受适应性预期理论影响产生波动，且该波动具有政策滞后性，具体表现为：政策执行后短期内出现住宅价格继续上涨现象，长期内住宅价格水平不受预期影响，而是在租购并举政策作用下逐渐下降趋于均衡价格。

(2)租购并举政策下，房地产住宅市场价格波动幅度与项目建设开发速度和土地供给速度有关。项目建设开发系数越大，即项目建设开发速度越快，住宅市场价格波动幅度越小，价格下降越快；土地开发系数越大，即土地供给速度越快，住宅市场价格波动幅度越小，价格下降越快，政策调控效果越显著。

(3)不同等级城市住宅市场价格对租购并举政策敏感程度具有差异性。一线、二线、三线城市对政策敏感程度逐步递减。不同等级城市对土地供给速度敏感性均大于对项目开发速度敏感性，一线城市对土地供给速度敏感性尤为强烈；三线城市对土地供给速度和项目建设开发速度敏感性均较低，但对前者的敏感程度仍大于后者；二线城市敏感程度介于一线城市与二线城市之间。

(二)完善租购并举政策实施的建议

租购并举政策实施是一个长期的系统工程，需要各方主体齐心协力才能达到理想的政策预期效果。因此，只有在住宅市场各参与主体的共同努力下，才能使租购并举政策发挥其最佳作用，实现预期调控目标。政府作为政策制定和实施的主导，应统筹考虑在土地供给、住宅开发建设速度、政策监管、完善立法等方面采取多元化措施以促进政策的有效推进与实施。

(1)合理优化土地供给结构，加快租赁用地供给。政府部门要严格划拨租赁住房建设用地，完善土地出让方式。多渠道增加土地供给，盘活空置闲置住房，寻找新的租赁住宅用地来源。对于城市租赁住房用地，在土地利用年度计划安排或土地性质改造中给予重点关注[23]。简化办事手续，提高办事效率，加大加快落实租赁用地供给。

(2)提高住宅项目建设速度，提高优质租赁房源供给。房地产开发企业要提高租赁住房开发速度，从投资决策、项目改建、市场交易和运营管理四个阶段落实租购并举政策[24]。严格按照工期节点完成工作，同时提高施工质量，为房地产市场提供优质房源，使中低收入居民、青年就业群体和新市民等住房困难者早日住有所居。

(3)完善政策传导机制，建立科学监控机制。 政府部门通过对政策传播的时间、方式和强度等的干预来加强对政策的宣传，使市场参与主体产生合理预期，防止不良预期的产生。 市场参与者要响应国家政策号召，积极转变传统思想观念，落实租购并举政策，杜绝炒房行为； 同时要做到不盲目从众，培养预期思维，积极响应政府稳地价、稳房价、稳预期的调控思想和政策号召。政府要建立科学有效的监察跟踪体系，确保政策能够及时精确传达；加强政策执行过程中的跟踪和评估，利用大数据系统为分析政策提供技术支持，根据政策执行结果总结经验和教训，结合实际情况不断完善政策。

(4)建立健全住房租赁相关法律法规，完善各项规章制度。各地方政府要明确相关标准，减小因界限不明、主体不清等情况产生的投机倒把行为；开发商要严格遵守相关法律法规，杜绝捂盘惜售等扰乱房地产市场行为的产生。同时中央要积极完善金融财税政策，通过立法、税收、土地、货币等政策组合拳的配合来推动租赁市场更好地发展。

(5)中央与地方联动，构建租购并举长效发展机制。中央要保持政策的稳定性和有效性，杜绝租购政策朝令夕改现象，防止住宅价格大起大落，提高群众对政策的信任感；各地方政府要结合当地房地产市场实际情况，积极落实租购并举政策，加快建立网络租赁服务平台，坚持因城施策原则，落实相关主体责任，切实完善住房租赁管理体系。