新型理财产品及房地产信托投资基金产品的参与风险

郑再杰

摘 要：2017年10月，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持计划在上海证券交易所审议通过，这一产品的总规模超过50亿元，以保利地产自持租赁住房为底层物业资产，采取储架、分期发行的机制，这是全国首单央企租赁住房房地产信托投资基金（REITs）、首单储架发行的REITs。本文将以此为例，对房地产信托投资基金产品的参与风险展开分析，提出相关对策。

关键词：房地产;信托投资基金;参与风险;对策

如今，我国公共租赁住房的建设资金含有财政预算资金、土地出让金、银行贷款等相关渠道，但仅仅依据财政资金难以满足公共租赁房屋建设的大量资金需求。而保利租赁住房REITs为解决这一问题提出了可供参考的途径，对于这种新的融资模式，我们必须引进并加以利用。

一、产品简介

保利租赁住房REITs项目为保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单，REITs成为了保利集团搭建以房地产开发经营为主、以房地产金融与社区消费服务为两翼的业务布局，积极开发住房租赁市场的金融模式创新。

这一单的REITs为公募REITs积累了很多经验。首先，从发行的结构分析，保利REITs分为两个模块——规模为15亿元的优先级与规模为1.7亿元的次级，公开交易的比例在90%以上，已经较为接近公募REITs。其次，保利REITs采用储架、分期发行的机制。储架发行为未来公募发行的可能做好了准备，进而间接实现了公募REITs的功能。

这一项目的优势在于，保利REITs优先级的低利率实际上有一个强主体兜底，靠的是主体信用，并不是靠资产自身质量。保利作为央企，具有较强的信用优势，同时在资产端具有体制优势与便利条件，能够优先参与租赁用地的出让，租赁用地的价格仅为市场价格的五分之一，属于政府让利，具有一定的成本优势。

二、存在的参与风险

（一）基础资产收益

对于基础资产，具体表现为是否具有稳定的现金流量，其次为资产的产品收益率是否可以达到投资者的预期。保利集团目前的现金流量是健康的，但随着房地产市场的发展、政策的变动以及外界环境的变化等，如果基础资产的收益率下降，其就不可能达到投资者的实际预期，存在一定的风险。

（二）公寓的出租率与租金回收率

长租公寓项目是为解决我国大城市买房难而推出的新模式，目前还没有全面铺展开来。随着项目的开展，所推出的项目能否得到租客的认可并获得较高的出租率还是一个未知数，同时，对于租金的回收等能否顺利开展还有待于时间的考验。

（三）通货膨胀导致收益下降

我国经济在飞速发展的同时，也面临较为严重的通货膨胀问题。通货膨脹带来的就是资产的缩水，基金的收益并不会随着通货膨胀的加剧而提升，相反，通货膨胀会导致基金收益下降。通货膨胀实际影响的是货币的购买力，也就是实际收益。由于保利REITs为国内首单，实际的收益情况还有待考验，如果不能跑赢通货膨胀，就会导致投资者的收益率降低甚至出现负增长的风险。

（四）物业老化导致投资者权益保障降低

REITs是基于物业资产而开展的融资模式，物业资产是其最重要的抵押物。对长租公寓项目来说，随着时间的推移，物业老化是不可避免的问题，而随着物业的老化，其价值降低，进而会导致投资者的权益保障降低。

三、对策方案

（一）加强对投资者的专业培训

房地产信托基金在我国还属于新生事物，因此，对广大的投资者需要开展必要的培训与教育活动，使人们了解其运作模式以及可能存在的风险，在投资之前就做好充足的准备，进而可以开展较为理性的投资操作活动。

（二）监控和维护物业建筑质量与使用品质

公租房作为一种特殊情况下的物业模式，假如监管不力，极易导致各种问题，成为政府的长期负担并降低投资者的收益。为避免类似情况产生，发起成立保障性住房私募基金的企业必须信誉良好，且具有较雄厚的实力，并通过政府部门开展全程监督与管理。

（三）制定灵活的退出机制

退出机制针对两个方面，首先，在租户层面，对已经不符合条件的租户不再提供房源，而对仍然符合条件的可以使其迁入其他公租房内。租户退出管理，不论是对政府管理的公租房还是对私营机构管理的公租房来说都是一个难题，重要的是在租户入住时就制定合理预期。公租房对租户而言应是个过渡性的住房解决方案，在合理的预期下，如果租户需要迁移，不易引发社会矛盾。其次，在投资者层面，需要开放二级市场，允许REITs进行交易等，有效促进市场自由灵活发展。

（四）提供政策支撑

对于REITs这一新生事物，需要进一步完善其在建设、运营管理方面的相关制度与法律，建立明确的资格认定、申请以及配给制度。搭建REITs操作过程的设立、募集、运作以及分红、终止退出等各个环节的法律制度。对于符合条件的企业给予政策支撑与税负减免等，促进其健康发展。为避免该REITs产品沦为单纯向市场融资的工具，应在补贴和租金回收上有相当程度的保证。政府或其他资产发起人应设专项预算，并拥有一定的风险准备金，对无法支付自己应承担的租金或物业管理费的困难租户加大补贴幅度。

四、结语

本研究依托于保利REITs项目，在对保利REITs项目展开系统介绍的基础上，详细分析了基金运作中投资者可能面临的风险，并根据我国实际情况，给出相关的对策与建议。希望通过本文的研究，可以有效降低REITs项目运营中存在的投资风险，促使广大投资者进入这一新兴的基金项目，在自身获得投资回报的同时，促进我国长租公寓项目的发展，缓解大城市的住房压力。

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