房地产开发企业项目管理存在的问题及对策

朱久洋

摘要：随着社会经济高速的发展，房地产市场也在很大程度上得到了发展，企业一定要重视对开发项目的工程管理问题，这是一项比较复杂的系统工程。对房地产项目工程的优化管理，在房地产项目规划前就要做好充分的调研工作，还要不断的完善房地产开发项目工程管理的机制和制度。对于房地产开发项目中存在的工程管理问题，一定要正确的对待，及时的解决问题，并且对房地产开发的整个过程进行全面的控制，这样才能保证房地产行业的健康发展。

关键词：房地产开发企业；项目管理；问题；对策

1 目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题

1.1 开发前期准备工作不够

房地产项目开发并非一件简单的工作，做好前期的准备工作是至关重要的。目前，很多房地产开发企业盲目的开工，没有在项目开发之前详细做好项目的调查和研究工作，只是粗略的了解周围的环境、配套设施情况，对于施工中真正需要利用的技术资料则不予以重视。在开发过程中，由于没有做好充分的技术资料准备，导致开发过程频频出现问题，房地产工程质量大大降低。项目竣工后，直接影响了进住的用户的使用效果。

1.2 不够重视施工许可规定

由于房地产项目开发需要有巨大的资金投入，所以，房地产开发企业都希望项目能够尽快的开工，尽快的顺利完工，收货投资的资金，获得经济利益。所以，很多房地产开发企业过于心急，没有足够重视施工资质的审批和审核工作，在没有获得相关部门许可的情况下就开始开发。同时，也有少部分的房地产开发企业通过先获得开挖和填坑手续的办法来提前动工开发，这种做法一旦被相关部门察觉，项目立即就会被停止，施工单位和房地产开发企业要同时受到惩罚。以上这两种错误的行为都反映了有部分房地产开发企业不够重视对施工许可文件的审批和审核工作。

1.3 设计监理制度不够规范

当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。

1.4 完工验收与备案管理不够严格

房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。

1.5 售后服务和物业管理的工作不到位

房地产行业其实是一个投资较大的产业，许多的消费者一般在购买的时候都很关注重房地产后期的维修以及相关配套设备的情况。但是现在很多的房地产开发项目，品牌意识及售后服务都比较差。

2 房地产开发项目工程管理对策

2.1 加强项目开发的前期规划管理

我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视和规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。

2.2 工程施工阶段

（1）进度控制

应结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各项具体的技术经济条件，对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化， 最后选定最合理利用人力、物力、财力、资源的方案。在施工阶段要安排专业人员或工程监理人员对施工现场进度进行监督，定期撰写施工进度报告。定期组织召开由工程各方参与的会议听取监理工程师报告工程进度情况，及时了解工程的实际进度。

（2）質量控制

要坚持深入现场，掌握工程动态， 在工程施工阶段及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判，以便及时发现和解决问题，以减少由于质量问题造成的经济损失。

（3）工程费用控制

工程费用的控制是降低工程造价的重要手段，降低工程费用就能增加房地产开发企业的利润。

（a） 有效控制工程变更和现场经济签证

在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效的控制。严格审核工程施工图预算。根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。

（b） 加强材料、设备的采购和管理

项目管理者可在施工工程中参与主要材料的选型定价，为做好选型定价工作， 要认真调查和分析材料市场的价格及其走势，对商品混凝土、钢材、门窗、水电及墙地面装饰等大宗材料的采购应协助承包商进行多家比选，对大型的工程项目还可以组织供应商进行招标，在质量、服务、价格方面反复比较，从中选优。

2.3 要树立品牌形象

社会的高速发展，使得房地产行业的竞争越来越厉害，而消费者的消费意识逐渐提高，因此，房地产开发企业必须要重视自己的品牌形象。或许有人以为树立品牌就是铺天盖地地大发广告，大肆宣扬自己的产品，实际上这是错误的一种认识，要树立品牌形象，首先要有优秀的服务水平，有优质的产品做后盾，然后再加以适当的媒体的推介以及准确的形象策划、公关活动的进行等等。可以说，品牌的建设需要一个过程，是以开发商一个个成功的项目作为基础，并且这些项目要被消费者认可，才最终有了品牌形象的树立及市场知名度的形成。

3 结语

房地产开发包含前期规划，工程建设，市场营销，物业管理四个阶段，在房地产开发实践过程中，笔者深刻体会到要维持房地产行业的生存和发展，必须处理好两种关系：建筑施工技术，施工管理，质量的出类拔萃；施工企业内部的项目承包制。

参考文献：

[1]胡晓.浅谈房地产成本控制[J]. 广东科技. 2010（04）.

[2]谭贤国.房地产项目管理风险与控制[J]. 现代经济信息. 2010（05）.

[3]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J]. 科技创新导报. 2010（08）.

（作者单位：荣盛房地产发展股份有限公司）