关于房地产开发企业内部控制的探讨

摘 要：房地产开发行业对经济发展具有较大的推动作用，对于我国经济的贡献率也较高，在加快推进城市化和改善城市环境方面发挥着至关重要的作用，是推进城市现代化建设的重要助力。近年来，国家不断完善相关法律法规，以规范房地产开发行业，同时不断加强宏观调控，这在一定程度上加剧了房地产开发企业的生存压力和发展压力，对企业的经营产生了一定的冲击，加之房地产市场规模日益扩大，这在一定程度上也使得市场竞争更加激烈。房地产企业要提升自身竞争优势，改善内部管理水平，应重视加强内部控制，健全内控体系，可以梳理企业的管理流程，优化业务业务管理程序，强化关键环节控制，可以有效增强企业风险抵御能力，保障企业健康长效发展，最终帮助企业实现战略目标。

关键词：房地产业开发企业;内部控制;探讨

一、 房地产开发企业内部控制实施的必要性分析

现如今就我国的房地产市场而言，已经进入一个关键时期，面对新的经济形势要求，一方面房地产企业应重视创新服务水平，优化服务模式，为客户提供更加高品质、高效率、个性化的服务，另一方面应重视改善内部管理，如果企业固守传统管理理念，则不利于房地产开发企业的长足发展。基于此，房地产开发企业应通过加强内部控制，对内部组织体系进行完善，建立内部约束体系，强化部门之间的约束力，能够有效防以权谋私行为，发挥最佳的职能效力，促使各项业务工作、财务工作协调推进，帮助实现目标效益最优。内部控制的实施，可以对工作流程进行梳理，对关键业财活动进行识别和评估分析，这能够在一定程度上增强企业风险抵御能力，提前发现风险，并针对性的提出制定风险应急预案，可以避免由于市场风险、财务风险等给企业带来损失。当前，面对竞争激烈的市场环境，走低成本战略是房地产企业开发企业正确的选择，内部控制实施可以制定更为精细的全方位成本管控方案，并约束执行，这能够提升成本管控的有效性，实现企业的降本增效，提升企业的盈利水平。

二、 房地产开发企业加强内部控制的有效对策

（一）营造良好的内控环境

良好的内控环境是保障房地产开发企业内控有效性的基础。首先，房地产企业应重视优化内部组织体系，对不相容岗位进行相互分离，强化牵制力，通过全方位梳理治理结构，搭建符合现代企业制度标准的科学管理机制;在梳理内部管理体系的过程中，要注意分析岗位与人员的匹配性，即能力要求符合岗位要求，以确保最佳程度的发挥管理效率;可以实施归口责任制管理，明确内控各关键环节的权责分配，发挥刚性约束作用。其次，内控建设必须全员参与，并非仅仅依靠管理层，因而房地产开发企业应通过制定并发放《内部控制手册》等方式，加大内部控制管理思想的宣傳力度，使全员认识到内控建设的具体内容及自身在内控中的职责，调动工作人员主动配合内控工作，而非被动执行，全员广泛重视，才能确保内控建设高效执行。最后，重视建立长效人才机制，房地产开发企业应重视对内控关键岗位人员的培训，从法律法规意识、职业责任感、专业技能培训等三个方面出发，培养符合企业发展要求的内控管理型人才。

（二）重视对资金运营及成本的关注，加强资金管控

资金是保障房地产开发企业经营活动有序进行的命脉，必须重视关注企业资金运营及成本，以强化风险防范。第一，重视明确界定财务管理目标。房地产开发企业应重视结合企业实际情况，制定符合企业发展计划的财务管理目标，可以通过对内控系统进行分解，梳理和分析企业经营活动中的优势环节和薄弱环节，寻找企业核心业务环节，并对关键控制点加强防范和控制，以分散企业的经营风险。房地产开发企业可以搭建内审评分系统，依托于企业财务报告、EVA评价、杜邦分析法等定性分析法，再集合定量分析技术和工具，并将预算控制和分析囊括其中，以实现对企业资金运转的科学分析，最优配置，提升资金利用率。第二，重视投资控制，房地产企业在确定投资项目时，应注重科学的分析和评估项目的可行性和成本效益性，可以成立专门的项目评审机构，负责对项目的投资可行性、投资回报、投资风险等进行研究，评估投资是否具有可收益性，且风险在可接受或可控范围内时，再确定投资计划，以降低投资风险，提升投资效益。房地产企业要重视科学合理的调整投资方案，同时对调整企业的负债结构，可以通过扩大长期贷款规模，及时处理劣质资产等方式保障资金安全、高效运转。第三，重视核心风险控制，房地产开发企业应做好对现金流指标的分析工作，并采用电子数据表的内置式检查和账目审查功能来识别和监测风险，以确保能及时发现数据异常，提前开展财务防范措施，降低风险给企业带来的损失;此外，企业可以搭建风险评测和防范体系，定期开展对各项业务的风险评估，增强企业的风险抵御能力。

（三）强化预算管理，有效控制财务成本

房地产开发企业在加强内部控制过程中可以引入全面预算管理工具，以预算为导向，合理有效降低财务成本，以确保企业效益最大化目标的实现。房地产企业应重视预算刚性约束力的发挥，对于涉及资金运营的关键环节，可以编制预算方案，通过召开工作例会，对资金运营情况进行分析，可以通过设立财务结算中心来实现对企业资金的统筹管理。房地产企业在编制预算计划时，要结合各部门提供的相关数据信息，编制符合实际的预算方案，最终形成预算草案，强化预算管控，可以以预算为手段，对企业的净现金流流量进行科学的控制，以实现资金的最大化利用，避免闲置;当企业面临大额现金流出事项时，必须上报企业最高管理层，并由其召开集体会议审议是否同意支出，严防账外现金循环，避免引发资金链断裂风险。

（四）加强业务层面的内部控制

以某房地产开发企业为例进行风险，从业务层面内控展开论述。第一，采购流程控制。应重视优化采购和付款业务流程，细化和规范流程，实现明确权责划分，一旦出现问题，可以直接明确找出原因，即提出采购申请—编制采购计划—审批采购—执行采购—采购验收—付款处理/应收账款处理—会议记录，在采购过程中严格按流程进行，可以有效防范多头采购或者重复采购。其次，采购业务控制。房地产开发企业在开展采购业务过程中，可以实行责任制管理，对各关键岗位人员的权责和职能权限进行明确界定，对不相容岗位进行相互分离，如请购和审批要相互分离，供应商选择与审批相互分离，采购合同签订与审批相互分离，采购与验收相互分离，付款申请与审批相互分离，以确保岗位之间的相互牵制和监督。在项目开发过程中，当提出采购申请后，要编制请购单，并由采购部门进行审批，采购人员在审批过程中，一方面要核查采购量，对多个请购单进行比对，核查是否存在重复采购问题，以确定最终采购量;另一方面要综合对比多家材料供应商，从供应商材料品质、价格、资信等三方面考量，确定最佳供应商。在确定采购价格后，要对采购资金进行估算分析，并签署请购单，由相关负责人进行审批，财务部门进行核算，确保本次采购符合企业经营目标，同时保证采购在预算范围内。

三、 结语

综上所述，在经济新常态形势下，对我国的各行各业的发展提出了更高的要求，要助推经济结构升级，优化产业结构，房地产企业要重视由高速发展向高质量发展转变，应重视实施科学的管理手段，为企业发展助力。内部控制企业管理的有效工具，房地产重视构建完善的内部控制体系，可以健全组织机制，梳理和优化业务流程，强化对关键环节的内控，这能够在一定程度上保障企业资产的安全性和完整性，同时也能使得企业的财务管理更趋精细化、科学化，依托于内部控制，房地产开发企业可以立足于整体，对资源进行整合和最优配置，这能够促使企业的经济价值最大化，发挥最佳资源效益。

参考文献：

[1]李新杰.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制初探[J].财经界：学术版，2018（14）：114.

[2]廖永华.财务管理环境下的房地产公司内部控制探究[J].首席财务官，2018，14（20）：25-27.

作者简介：杜芸慧，祥生集团宣城祥生弘盛房地产开发有限公司。