对在建工程项目的抵押与商品房预售管理的探讨

毛亮

摘 要：随着经济的发展，我国人民生活水平在不断地提升，进而带动了房地产及建筑行业的发展。本文对在建工程项目的抵押与商品房预售管理进行探讨，从其管理意义展开，提出了存在的问题和解决措施，旨在规范房地产行业的建设及发展，从而为关注这一话题的人们提供参考。

关键词：在建工程;房产抵押;商品房预售

引 言

房地产行业的发展能够带动我国经济建设，保障人们的根本利益。在此基础上，相关的制度及法典就很好地体现了这一点。如何加强房地产项目工程建设，完善在建工程抵押的制度，就成了社会各界人士所关注的问题。因此，有必要对在建工程项目的抵押与商品房预售管理进行讨论。

一、在建工程项目的抵押与商品房预售管理的意义及实质

商品房预售，是指在房产建设的过程中进行销售，购买人完成付款的现象。从20世纪80年代开始，由广东、深圳等地传入，从而被广泛地推广和运行。在建工程的预售有利于促进我国市场经济的发展，提升相关行业的运行效率，由此进行资金的回收及收集，实现房地产行业的运转。在建工程的预售有利于提升房产开发的速度，促进我国房地产建设行业的现代化发展。同时，也能够降低房地产行业的运行成本，在市场变动的基础上保障房产的销量，降低房地产行业的风险。但在此过程中，在建工程的预售中，签订的合同不受到法律的认可与保护，未登记的房屋产权不能够形成买卖的物权合同，进而形成一定程度上的隐患，不利于在建工程的预售。因此，有必要完善在建工程的管理措施，保障制度的规范化发展。

针对于在建工程而言，部分已建成的建筑可以投入使用，建筑项目大部分实体趋于完成，在项目工程期间，部分建筑已被使用，从而促使商品房具有抵押的条件，对已完工建筑而言，具备转用以及抵押的条件，有一定的实用价值，以此为房产抵押提供强有力依据。在建工程不仅具备土地使用权，工程包含项目建筑物及构筑物，针对于房产抵押，土地使用权已包含建筑物及构筑物两部分，以完整房地产形态给呈现出来的，因此针对在建项目，已完工部分建筑具备房地产期权。

二、在建工程项目的抵押与商品房预售中存在的问题

一般而言，针对于在建工程项目而言，存在的抵押与商品房预售问题，主要包括：缺乏在建工程预售登记意识、缺乏相关的管理机构，预售监管不合理以及对于违反规范的房地产企业无明确处罚制度等有关内容，本文将从这几方面进行分析，以便能为业内人士提供参考建议。购买在建工程时，购买者需提前进行房产建设的了解，明确合同及相关制度，提升合同的规范性，保障建设工程的合法性运行;如今还不具备在建工程相关的制度及法律规范，这就会导致部分商家钻空子的情况，对于在建房产进行二次抵押及售卖，损害购买者的利益。因此，需要出台相关的制度及规定，保障建设项目的合理化运行

（一）缺乏在建工程预售登记意识

房产预售的过程中，需进行相关合同的登记，完善工程建设制度的规范性。部分在建工程售卖及抵押中，购买者缺乏法律意识，导致相关合同缺失，进而导致房屋相关手续的不完善性，侵害了购买者的合法权益。

购买在建工程时，购买者需提前进行房产建设的了解，明确合同及相关制度，提升合同的规范性，保障建设工程的合法性运行。由于部分购买者不具备相关的法律意识，开发商就会根据此特点将在建工程二次售卖，从而产生一房多售及抵押后再售的现象发生，继而侵害购买者的合法权益。

（二）缺乏相关的管理机构，预售监管不合理

相关制度的不完善会造成在建工程建设的不合理性，目前为止，我国还没有明确的法律规定在建工程项目的预售及抵押方式，这就会导致在建工程销售的不完善性，进而造成商品房建设市场运行的无序性，从而无法对市场进行约束，不利于有效监管。

预售监管能够保障购买者的合法权益，规范房地产市场的发展。在此基础上，需加强对于相关行业的管理，保障市场的合理有序性建设，完善法律制度的发展。从而实现我国法治建设的进行。

（三）对于违反规范的房地产企业无明确处罚制度

处罚制度能提升我国房地产市场运行的效率，规范其抵押及销售流程。但进行在建工程的建设与开发时，相关法规及制度缺乏造成了房产市场运行的无序性，其中，企业不履行其应有的义务，进而将在建工程的工期延长，规定时间不交房，减少购房者的使用时间。在此基础上，需要加强相关法规及制度的建设，提升我国房产行业现代化建设，保障运行质量，进而实现房地产行业的现代化发展，规范运行流程。

三、在建工程項目的抵押与商品房预售管理的措施

关于如何解决抵押与商品房预售问题，本文提出了以下几点建议：明确在建工程预售的登记，签订相关合同;建立相关机构，进行在建工程预售及抵押的监管;完善处罚机制，规范房地产企业运行等，以供参考。不同于土地使用权的购买，在建工程包括其上方的建筑与构筑物，相关人员进行购买及抵押时，需要考虑到其上构筑物的价值，进而将其以房地产的形式进行体现;在建工程项目建设时，需要进行合同的规范化，将其预售登记与合同的预售登记相结合，确保合同的顺利实施，进而体现其运行的效率;相关合同的签订能提升工程建设项目的工作效率，保障规范合同双方的责任制度，避免预售人所售卖及抵押的房产不具备法律效力现象的发生;相关制度的建立能提升我国对于房地产行业的监管，完善相关的制度，进而进行法治体系的建设。

（一）明确在建工程预售的登记，签订相关合同

进行在建工程的抵押及购买时，需签订相关合同。不同于土地使用权的购买，在建工程包括其上方的建筑与构筑物，相关人员进行购买及抵押时，需要考虑到其上构筑物的价值，进而将其以房地产的形式进行体现。在此基础上，在建工程完工的部分和正在建设的部分同样具有房地产的价值，保有房地产期权。在建工程中，已完工的部分进行抵押后，可以对于抵押权限实现二次预售，二者间可以发生重叠，但要保障在建工程建设的产权，交易双方需签订相关的合同，进而实现发展的现代化。

保障在建工程项目建设时，需要进行合同的规范化，将其预售登记与合同的预售登记相结合，确保合同的顺利实施，进而体现其运行的效率。其中，根据相关规范，我国的在建工程进行售卖与抵押时，合同双方要到县级及以上的政府部门进行售卖制度与手续的备案，保障合同双方的根本利益。进行在建工程售卖或抵押时，购买者及被抵押者有权利要求售卖方进行合同的签订，提升预售合同的使用频率，使二者间的交易符合相关的规范。在此基础上，合同中需写明责任双方的权利与义务，避免后续纠纷的产生。例如，进行在建工程抵押及购买时，被抵押者及购买者需明确合同的内容，实现责任双方产权的转移，进而促进交易的可实现性发展，维护双方的根本利益[1]。

相关合同的签订能提升工程建设项目的工作效率，保障规范合同双方的责任制度，避免预售人所售卖及抵押的房产不具备法律效力现象的发生，从而实现我国在建工程抵押售卖流程的现代化。同时，责任双方利益的保障需要通过法律的手段来进行，将二者间交易形成模式化，规范其购买流程，从而提升合同的使用效率，减少相关矛盾的产生，提升在建工程建设的效率。

（二）建立相关机构，进行在建工程预售及抵押的监管

相关制度的建立能提升我国对于房地产行业的监管，完善相关的制度，进而进行法治体系的建设。在建工程建设中，主要是通过对于抵押物进行分期预售，将开发商自身的产权抵押，从而形成对于在建工程的抵押权，提升其使用效率。在此过程中，二者间具有一定的冲突，使用权及抵押权相互间既能够互相制约，又能够相互促进，由此促进我国房地产行业的发展。其中，当抵押权与购买权产生冲突时，首先需对于房产的相关合同及责任归属进行深化调查，以此为基础进行产权制度的规范化处理。

例如，进行在建工程的抵押及购买时，部分开发商不具备相关的手续及制度，进而导致其工程产权的不明确性，造成购买者的物质及时间损失。因此，需要建立相关的制度，对于在建工程的抵押及购买等活动进行监管[2]。相关购买人员的法律意识也具有着重要的作用，在此基础上进行合同的签订，从而实现在建工程的规范化购买，促进我国法律制度及人们法律意识的发展。

相关制度的建立有利于提升在建工程的流程的规范化发展，完善相关制度。目前，我国还不具备在建工程相关的制度及法律规范，这就会导致部分商家钻空子的情况，对于在建房产进行二次抵押及售卖，损害购买者的利益。因此，需要出台相关的制度及规定，保障建设项目的合理化运行。由此，进行相关制度确立时，可以结合我国对于公司股票及债券发行的管理办法，不按照相关规定进行使用资金需要承担相关的法律责任，从而提升在建工程运行的规范性。

（三）完善处罚机制，规范房地产企业运行

房地产企业的建设过程中，其相关处罚制度的缺乏也会形成建设的不规范性，进而导致在建工程交易的欠缺。因而，需要完善房地产建设中的预售登记及相关预售款项的制裁体系，从而确保房地产制度发展具备规范性，促进其合理化运行。相关法律法规的出台及完善能从一定程度上改变市场运行发展的态势，对房地产企业运行进行机制体制的保障。相关制度的出台能促进房地产建设行业的发展，在有限的范围内提升在建工程建设的质量。例如，相关惩罚机制的出台能提升规范房地产建设行业现代化水平，转变发展态势。惩罚机制的建立能保障工程建设中开发商行为的规范性，避免消费者及承包商合法权益受到侵害，由此实现相关权益的规范化发展[3]。

在建工程进行抵押及售卖的过程中，开发商需将其房产的全部信息进行告知，如，开发商以对相关房产抵押，购买者购买后会出现换开发商的现象，从而减少二者间的法律纠纷，保障工程建设的合理化运行。同时，进行房产建设及抵押时，还需注重相关制度流程的规范化，二者间需进行购买及抵押合同的签订，保障建筑工程的建设及使用。房地产项目具有资金投入大、持续时间长的特点，进行工程建设时，开发商需根據相关规定进行房屋建设，在此基础上，需加强对于我国建筑行业制度的了解，保障制度的规范性发展。同时，惩戒制度有利于改变在建工程的开发及建设形势，在法律的前提下进行全面性建设，从而降低在建工程的风险，保障运行效率。其中，制度规范的形成有利于提升在建工程的质量，规范其合理化建设，实现我国房地产工程的现代化建设。

结 论

综上所述，对于在建工程项目的抵押与商品房预售管理的探讨有利于提升我国房地产工作的运行效率，转变其发展形势。在此基础上，可以通过明确在建工程预售的登记，签订相关合同的方式进行建设，从而建立相关机构，进行在建工程预售及抵押的监管;建立相关机构，进行在建工程预售及抵押的监管;完善处罚机制，规范房地产企业运行;从而确保房地产制度发展具备规范性，促进其合理化运行，实现我国在建工程的运行效率。

参考文献

[1] 杨黎萌，张辉，刘传龙.新形势下在建工程抵押登记疑难问题初探[J].中国房地产，2020（12）：74-79.

[2] 詹泽淳.预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择[J].成都理工大学学报（社会科学版），2019，27（03）：12-23.

[3] 钟尚文.新形势下在建工程抵押登记风险及防范措施[J].财经界（学术版），2018（24）：56.

[4] 崔燕. 我国商品房预售制度存在的法律问题与完善[D].兰州大学，2018.