商业地产精细化设计及项目管理探析

陈俊廷

摘 要 随着社会的进步，各商业地产产品间的竞争也愈发激烈。各企业为了在这场竞争中成为佼佼者，都争先恐后地进行改革、创新。商业地产项目与社会经济和人民的生活息息相关，所以企业在精细化设计和项目管理方面都做出了很多的努力。国家也发布了很多有助于项目质量提升的文件。在商业地产设计中，首先应重视精细化设计，并强化项目管理，才能为地产企业后期建设工作打好基础。在本次探讨中，我们以商业地产精细化设计及项目管理为核心，对精细化管理的现状及措施进行分析，也对项目管理方面进行探讨，竭尽所能为商业地产的发展做出贡献。

关键词 商业地产;精细化设计;项目管理

引言

趁着改革开放的东风，我国的经济得到飞速发展，城市化进行也逐步加快，商业地产的整体水平也不断地提升。商业地产企业通过优化自身的管理体系、优化结构、培训等来提高企业的竞争力，而要想实现商业地产管理水平的提高，首先需要做好商业地产的精细化设计，在此基础上实现项目精细化管理，从而提高企业自身竞争力、打造优秀企业的途径，所以商业地产企业也要对产品的生产和完善进行精细化管理。

1商业地产的精细化设计

现代建筑设计在我国发展的几十年中，施工图优化，材料优化选择以及施工工艺优化措施等手段已经为行业所普遍认同，并且发展到一个相对成熟的阶段，加上BIM等信息化技术的推广，建设的各个参与主体都能有较好的管控项目成果的条件。

随着商业地产的高速发展，地价越长越高，竞争也愈发激烈，在这样的背景下，设计如何最大程度的实现项目用地的经济价值，已经成为开发商也设计单位越来越重视的问题，因此项目开发前期的精细化设计受到更多的重视，也衍生出新的精细化设计的要素和方法。在商业地产的前期设计中，规划前期的强排、地下车库、示范区是精细化设计的三大要素。

1.1 总平面规划

随着精细化设计的深入，强排这个新名词更加常见。在商业地产设计中以最高营利强度排布建筑总图的设计方法就是强排，是一个俗称，也是商业地产寻求利益最大化的策略之一。

强排可以综合各方面因素，寻求多方面共赢的设计方法，它能够满足规划条件指标及日照条件，使得整体布局更加合理，也能够对比出最合适的业务方案，对盈利回报提供强有力的论证[1]。

标准的强排有4个要求。首先，要满足规划条件指标和日照条件。规划部门会对日照时间等做出要求，这就要求在规划时要留有一定的余地。其次，需要提供能够进行经济测算的规范技术指标。另外，能够帮助业务进行计算和判断的产品、方案必不可少。最后一个要求是最重要的，提供高性价比、有创新的商业地产，这样不仅能够满足人们的需求，也能够维持开发商的利益。

1.2 地下车库

商业地产的开发中，地下车库必不可少，是开发成本的重要组成部分，其面积、层数及布局的合理性，都是精细化设计中的重要环节。

在地下车库的精细化设计中，首先应对地下空间成本进行数据统计。商业地产在开发前，应对当地的地库造价、停车效率等熟记于心，这样就能够在最短的时间内合算出地库的盈亏平衡点。

另外，商业地产开发过程中，应对地库的排布进行优化，将建筑成本降到最低，达到经济最优的要求。地库排布是否具有合理性，与地下室成本的高低紧密相关。

地下车库位置的选择也至关重要。地下车库的位置如果可以避开主楼，为自然通风、采光奠定良好的基础，也能够达到节能减排的目的，

1.3 示范区

售楼处摆放的商业地产模型已无法满足人民日益增长的需求，示范区应运而生。有了示范区，向购房者介紹这个精细化设计的住宅小区就更加凸显其创新理念、设计等，更加具有说服力。

在商业地产的精细化设计中，示范区的存在能够使购房者在第一时间了解自身将来所所处的环境，对居住条件有真实的沉浸式体验。

在精细化设计中，示范区要保证在将来能够进行其他功能的无缝转接，也要说能够使购房者在最短时间内对商业地产简洁明了，使客户体验更加完美[2]。

2商业地产实施精细化管理的措施

（1）为提高工程质量，设计负责人需对项目可行性研究成果进行研究和理解掌握。在商业地产的开发及实施过程中，项目负责人首先要对工程项目是否可行进行分析，对此也要抱有高度的重视。这就要求项目负责人要建立健全的决策流程，这样才能够对市场需求进行及时的分析，也能够帮助团队进行准确的定位，所完成的设计成果才能最好的契合项目预期，实现项目价值。

（2）保证项目运作的合理产品形式。很多的商业地产都会采用融资的方式，例如资产置换、银行贷款等。商业地产对于资金的需求大于其他企业，所以对融资的要求也就相应提高。各个商业地产会依据自己的情况，选择适合自己的融资方式，保证项目运作。不同的融资方式对于设计成果的布局，产权划分单元的大小等内容都有着不同的要求，唯有与业主做好充分的沟通，才能更好落实设计成果。

（3）对施工进度进行精细化管理。建设过程中，施工单位主要负责全面的掌控项目施工进度，设计单位在这个阶段往往处于一个被动状态中。然而由于对施工措施和现场实际情况把握的脱节，往往导致设计意图无法实现或是一些成果疏漏未能及时更正，直接影响项目质量和进度。因此，对施工进度进行合理的规划，主动参与到施工进度节点的把控中，以此保证设计成果的可行性、进行性和科学性。在施工过程中，对各方面都做好控制工作，及时的纠正存在的漏洞，做到及时反馈[3]。

3结束语

在本次探讨中，我们了解了什么是精细化管理，也探讨了在商业地产中精细化设计及项目管理的措施。国家政策的出台，让商业地产的压力越来越大，同时对设计单位提出了更高的要求。想要提升设计成果的质量和品质，使得客户满意的目标越来越难达成。商业地产需要进行精细化设计，采取精细化管理，在项目前、中、后期动能实现很好的设计管控，这样才能够实现设计成果对地产项目溢价目标的助推，提升设计产品的竞争力，进而促进设计团队的可持续发展，也能够推动我国商业地产的发展和进步。

参考文献

[1] 温德成.精细化管理Ⅱ[M].北京：北京新华出版社，2007：12.

[2] 屈战杰.试论我国中小型房地产开发企业管理中的问题与对策[J].商业文化，2011，（4）：50-51.

[3] 欧阳章勇，张鹏.加强施工设备精细化管理提高项目部设备管理水平[J].水利水电技术，2012，（43）：75-77.