浅析电子签名在房地产领域的运用前景

廉茹丽

摘要：4月3日，国务院常务会议通过了包括《电子签名法》在内的一批法律修正案草案，修改建议其中包括：允许在办理土地、房屋等转移登记时使用电子文书。意味着涉及土地、房屋等不动产权益转让不适用“电子签名、数据电文”的法律障碍得以破除。国务院“放管服”精神在房地产领域不断得以体现，信息技术在房屋买卖全流程大放异彩。纵观不动产登记和房屋交易环节，流动办证车把受理空间无限延伸、交易网签和抵押登记的不见面办理、信息查询证明的全自助等，现代化信息技术的运用日趋广泛。短时间内，在房屋买卖的相关环节（合同签订、登记办证）中，电子签名（电子印章）的运用会呈现井喷式的发展。

关键词：房地产;电子签名;不动产登记

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）09-0065-67 收稿日期：2019-07-10

1电子签名是历史发展的必然产物

电子签名，是指数据电文中以电子形式所含、所附用于识别签名人身份并表明签名人认可其中内容的数据。普通民众对于电子签名的认知一般还处于电子印章阶段，电子印章只是电子签名的一种表现形式。

电子印章在《电子签名法》颁布与实施之前就出现了，但社会认知度低，发展缓慢。2005年4月1日正式实施《电子签名法》后，才使得电子印章技术及其产品的研究与应用有了较快发展。

电子签名是基于国际PKI标准的网上身份认证系统，数字证书相当于网上的身份证，它以数字签名的方式通过第三方权威认证有效地进行网上身份认证，帮助各个主体识别对方身份和表明自身的身份，具有真实性和防抵赖功能。与物理身份证不同的是，数字证书还具有安全、保密、防篡改的特性，可对企业网上传输的信息进行有效保护和安全传递。电子签名技术可以用先进的数字技术模拟传统实物印章，其管理、使用方式符合实物印章的习惯和体验，其加盖的电子文件具有与实物印章加盖的纸张文件相同的外观、相同的有效性和相似的使用方式。

2电子签名具有强大的运用空间

由于受技术条件限制，目前很多地方在管理部门的备案合同只是对内容进行了备案，而双方签订的合同页面无法体现，成为各地管理部门的短板。若双方采用电子签名之后再提交备案，将会解决这一问题。

电子印章是现阶段电子签名技术的一项较广泛应用，把电子签名技术变成人们习以为常的签名盖章方式，比较符合人们传统的信用习惯与诚信体系，对电子签名的应用推广具有一定的价值。

电子印章的具体做法是将电子文书内容的数字签名通过数字水印、加密等技术，使其和电子印章图像进行有效绑定（如利用隐藏技术将数据隐藏在电子印章的图像中等），验证电子印章真伪的过程即证数字签名的过程。只有通过电子签名，验证技术证明与电子印章相关联的电子文书是真实的，电子印章图像才被承认是有效的，否则电子印章不可显示或只能是一个没有法律效力的图片而已。目前的技术确保印章成为签名有效的表现形式。即只在使用电子签名技术验证某份电子文件真实有效时，才正常显示印章。这样我们不仅可以用电子签名技术对正文数据进行保护，还可对印章进行保护，避免不法分子盗用，从而混淆是非。

3对电子签名的认识误区

很多人认为，使用电子印章后打印的材料容易被修改，实际这是对电子签名（电子印章）理解的误区。电子印章的打印件是指电子印章的签名结果中显示的与传统印章痕迹相似的图像的打印件（以下简称“打印件”），打印件一般被认定为电子印章的复制件。电子印章的本质是电子数据，而打印件并不是电子数据，打印件容易通过PS等图片处理技术进行伪造，无法获得识别签署主体身份和表明签署主体认可相关内容的取信效果，因此，打印件不能单独具有与传统印章相同的法律效力。

真正意义上具备电子签名水平的电子文件一般是包含一个打印件和一个认证文件，附含电子印章打印件的电子文件打印件与附含电子印章的有效电子文件内容完全一致，方可依据电子文件的效力认可电子文件打印件的效力。如果有人修改了电子认证文件，打印之后的电子件就会出现修改过的提示信息，其安全程度高于纸质印章件。

4电子签名使用的风险分析

房屋交易由于价值巨大，交易双方往往都十分慎重。《物权法》规定不动产登记之后产生物权效力，因此在双方确定成交之后，按照目前现行的法律法规，也需双方当面到登记部门现场申请。据了解，国务院已经在着手修改《不动产登记暂行条例》，将第15条规定“当事人或其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”修改为“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记”。

随着现代社会活动区域的不断扩大，交易双方达成合意之后不能同时到达现场签订合同或者办理登记的情形越来越普遍。《电子签名法》第3条明确规定，民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。如果买卖双方约定使用电子签名，则可以完全解决往返多次的问题，同时还可以解决繁杂的手续提供问题，在手续审核不过关的前提下，完全可以不签名确认。

《电子签名法》第14条规定，可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。电子印章的法律效力是受法律保护的。但是很多人对电子签字的认识程度不够，另外加之以前受法律条文约束，导致电子签名在房地产领域使用一直发展迟缓。第28条规定，电子签名人或者电子签名依赖方因依据电子认证服务提供者提供的电子签名认证服务从事民事活动遭受损失，电子认证服务提供者不能证明自己无过错的，承担赔偿责任。第32条规定，伪造、冒用、盗用他人的电子签名，构成犯罪的，依法追究刑事责任;给他人造成损失的，依法承担民事责任。从法条来看，个人使用自己经认证的电子签名，只要自身不存在问题，造成的法律后果由冒用或者认证部门予以承担。

浙江省在房屋交易和不动产登记中对新技术的利用值得思索，杭州房管局在不动产交易监管中实现了不见面审批，衢州在个人进行电子签名和刷臉认证之后实现了零跑腿。未来在不动产登记和房地产交易领域，在政府数据云平台政府数据共建共享和完善的信用体系支撑下，电子签名必将加速推进，不见面办理将成房地产领域的新常态，“一机在手，权证到家”将有可能成为房地产领域的新目标。