国有企业加强土地资产管理探析

淳勇

摘 要：国家实行国有土地有偿使用制度，这使得国有企业面临新的土地资产管理要求，为让土地资产有效服务于国有企业的改革事业，盘活企业存量土地，实现企业资产保值增值，为企业转型升级找准着力点，企业就应按要求加强对土地资产管理策略的分析和探索，管好用好存量土地资产，获得更大的效益与动力，持续深化改革、实现企业转型发展。

关键词：国有企业 土地资产 管理要求 管理策略

引 言

历史使然，国有企业的土地一般系划拨所有，在市场中虽然数量偏多，但其利用率低，存在管理难度。与此同时，国有企业经历改革与改制，人员频繁变动，土地资产情况不明、管理不严，导致土地资源变得低效甚至无效，增加企业经营风险。鉴于此，如何完善土地资产管理体制、有效经营土地、盘活闲置土地，更好地满足国有土地资产管理要求，这是国有企业面临的重要课题。

一、国有企业加强土地资产管理的要求

第一，显化土地资产。国有企业改革的目的在于获得最大化的经济效益，而科学管理、经营现有资产是企业实现经营目标的关键性途径。土地是一种资产，国有企业如果不根据市场规律将其显化出来，就会影响管理的科学性[1]。第二，适当提供优惠。国有企业要把配置盘活土地资产得到的资金收入用于还债或安置下岗职工，也可作为兼并破产的优惠条件。如今国家允许经营困难的国有企业改变原划拨土地的用途，属商业性用途可租赁，基于困难情况在一定年限里减免土地租金，属工业性生产可继续划拨，得到的收入按照一定比例用于生产自救、职工分流安置等。第三，改变国有企业土地资产的用途，加大开发与利用力度，赚取收益，或变现土地资产，调整企业资本结构，或把土地资产当作银行抵押物，确保获取贷款。这一系列要求集中起来就是国有企业对土地资产的处置权，只有加强管理才能满足要求。

二、国有企业加强土地资产管理的策略建议

（一）完善管理体制，明确部门管理职能

在国有企业的管理实践中存在土地资产多头管理的问题，未明确究竟是土地管理部门负责还是资产管理部门负责[2]。根据历史情况，土地管理部门从事的一直是土地行政管理工作，小到宗地出让、大到土地战略管理，所以按照谁出让谁管理、统一权利和责任的基本原则，应确立由土地管理部门占据管理国有土地资产的主体地位，保证出让土地资产前后的连续性管理。只是要注意国有企业土地资产的运作与保值、增值都要接受国资部门的监督。在确立主体地位以后，土地管理部门从本质上改变工作理念，国有企业的管理部门应主动接受并积极配合其工作，明确管理土地资产的根本目的在于体现国家作为所有者的经济利益，确保在经济活动中最大限度发挥土地资产的作用，合法使用国有土地资产。除此以外，国有企业要加强对土地资产管理的理论研究，分析自身用地的资产特性和土地资产管理的地位、保值和增值、国有企业土地市场的特征及运行机制、地价管理及土地收益管理等规定，为完善土地资产管理体制提供指导。

（二）整合经营方式，科学管理土地资产

国有土地资产的经营管理方式一般包括置换、转让、租赁、兼并和收购这五种，在实际工作中不能单独使用某种方式，应尽量选择多种方式结合的理念，为土地资产的经营管理选择最佳方式，实现国有企业效益的最大化。第一，把土地使用权划拨通过出让的方式转变为国有企业全权资产。国有企业和普通企业的区别在于国有企业能享受土地划拨使用权，如果国有企业发展情况良好，暂时无需经营土地资产，那么划拨土地使用权至少能为其提供发展用地。在取得划拨土地资产之后应充分使用，促使企业能够增值增效。针对划拨土地使用权，国有企业没有权利独立处分，把划拨土地转变成出让，企业只需缴纳少量出让金就能享受出让土地使用权，把土地资产变成企业的资产，在增加企业资产的同时明晰产权，让企业资产更清晰，为国有企业在后续发展中经营土地资产奠定坚实基础。

第二，将土地资产视作融资权的一种进行经营。国有企业的发展离不开资金，应在确保不丢失土地资产的基础上取得融资，即通过出让土地使用权实现抵押融资、以地投资、出租获资，这三种土地资产经营管理行为都能让企业得到大量资金，并保留土地资产。这对欠发达地区的国有企业特别是中小型国有企业具有重要意义，企业应基于实际情况选择恰当的方式。如果企业产业优良、发展前景好，最好选择抵押融资;如果企业产业落后、前景不好，针对新的产业项目就可选择以地投资;如果企业产业一般、前景一般、资产闲置，就可选择出租获资。第三，或许国有企业适当剥离转让土地资产，可以让自己起死回生。国有企业受到政府政策优惠的资产或异地搬迁的老地基均有可能存在大面积国有土地，一旦将其长期闲置，政府就会无偿收回，应积极改变这些土地资产的用途，通过包装推介提高其价值，之后转让，从中获得超值土地资产收益。

（三）盘活闲置土地，提高资源的利用率

依法将国有存量土地资源盘活是一项要求比价高、政策性比较强的工作，要求相关利益方务必要妥善协调，相互支持、配合，取得工作成效[3]。更关键的是在盘活国有企业的存量土地资产之后，企业今后的经营与发展谋划也要和盘活工作密切结合在一起，将盘活存量资产当作国有企业今后发展的动力来考虑，本着国有资产保值增值的要求建设与市场经济体制相符的企业发展模式，盘活闲置资产特别是土地资产，将其变成经济建设增量，真正取得经济效益和体现社会价值。由于现阶段国有企业制定现代企业制度的改革需要，只有广泛发掘并努力盘活闲置土地资源，将其变成城市建设用地的补充，才能确保经济稳定持续发展。

国有企业的存量土地资产是稀缺的、珍贵的，特别是授权经营地，这是国家在特殊时期为企业改革提供的用地政策支持，不管闲置与否都应保留，在盘活闲置土地时应优先满足企业主营业务的发展，对区域内的土地资源进行统筹考虑与规划，按照土地资产清查结果，以企业最大化利润为目标制定可操作性强的土地盘活处置计划、实施方案。针对股份公司能够使用的、地理位置较好的闲置土地，应先满足国有企业发展需要，如完善厂房建设等。通过重启自用闲置土地，不仅节约看守管理成本，还节约大量新增建设用地的费用，有效控制国有企业运营成本。针对暂时不能置换及重新使用的闲置土地，可将其租出去。如果闲置土地有地面建筑物，可以确保收回土地使用税、土地租金等出现的成本的前提下租赁;如果闲置土地没有地面建筑物，就可出租场地，在节省看管费用的同时保证土地资产的安全性。针对个人或外部单位非法占用企业土地资产的情况，应和占用者友好协商，根据国有资产出租规定办理租赁手续，协商无果就应采取举报或起诉等手段，用法律的力量清退土地资产占用者，维护国有企业的合法权益。

三、结语

国有企业建立现代企业制度和管理土地资产息息相关，加强土地资产管理能为企业创造建立现代企业制度的环境，企业改革则提供进一步深化土地资产管理的契机。所以国有企业在日常运营中必须完善土地资产管理体制，科学整合多种土地经营方式，同时依法盘活闲置土地，利用多种策略把土地资产管好、用好，优化企业资源配置，保证提高资产效益，尽快走上可持续发展道路。

参考文献

[1] 邓卫阳.规范土地资产管理，提高土地资产管理效率[J].住宅与房地产，2017（33）：114.

[2] 闫斐斐.企业土地资产管理工作的实践思路及优化思考[J].经贸实践，2016（01）：338-339.

[3] 董为红，胡碧霞，乌日娜.加强我国国有土地资产管理的建议[J].國土资源情报，2018（01）：9-12+28.