营改增背景下房地产企业纳税管理研究

窦维祥

随着我国市场经济建设的高速发展，进一步推动了税收政策制度的改进和完善，房地产企业作为我国经济的重要产业，税收成本一直较高。在营改增税收制度实施前有20%的税负，而由以往营业税改为增值税后，房地产企业有进项可抵扣，不仅降低了税负还帮助企业减少重复征税问题，但房地产企业具有一定的特殊性质，同时也面临纳税成本增加的双重影响。因为为了提高企业经济效果，推动行业长远发展，本文对营改增背景下房地产企业纳税变化影响进行了分析探讨，并在此基础上提出了相应的纳税管理策略。

新时期市场经济转型阶段，税收制度变革是成为必然发展趋势，降低税收成本一直是涉及房地产业长远发展的关键问题。因此为了避免重复征税，降低企业税负，营改增税收政策的改革，为企业的发展创造了更加公平的发展环境。因此，房地产企业应对营改增产生的双面影响，进行深入的分析，通过科学纳税管理，切提高企业效益减轻纳税负担。

一、营改增对房地产企业纳税的影响

（一）营改增对房地产企业土地增值税的影响

营改增完成以前，房地产企业在进行不动产销售的过程中，要以5%的税率缴纳税款，纳税额度相对较少，且这部分纳税额在进行土增税核算时还会将其予以扣除。营改增制度落实以后，房地产企业的纳税额从过去的5%上升到了11%，且这部分税额在核算时不可以进行抵扣。这种方式会在一定程度上提升土地的增值税额度，进而加大房地产企业的压力。对于该制度落实后，房地产企业是否进行了重复征税这一问题，我们还需要进行深入的研究和思考。

（二）营改增对房地产企业所得税的影响

营改增制度落实以后，房地产企业在计算所得税前不能够将增值税进行扣除，一定程度上加重了房地产企业的负担，对房地产企业收入产生了较大的影响。房地产企业纳税后，其所得的收益会与税前发生较大的变化。

（三）营改增對房地产企业纳税处理的影响

营改增制度的实行，对房地产企业在纳税工作方面也产生了一定的影响，例如纳税过程更加繁琐，需要对增值税的明细科目进行全面的调整。具体来说包括以下三个方面：第1点，财务工作人员在进行工作时，需要对增值税的明细科目进行整理;第2点，与过去的房地产企业纳税核算工作相比，现阶段的核算方式和核算内容更加的复杂，需要科学的整合和分类各项的收入才能够实现科学合理的计算。与此同时，还要全面的规划和统筹收入和成本等诸多项目;第3点，要整合和分类收入项目和成本项目，进而实现科学合理的核算;第4点，要对新旧税收制度进行全面研究，如果不能深入的研究营改增这一政策将会给那些工作带来巨大的不便，甚至还会使房地产企业承担违法的风险。

（四）营改增对房地产企业销售环节的影响

受营改增这一政策的影响，房地产企业在实现房产销售的过程中适用的税种从过去的营业税向增值税转变这种转变，这对房地产企业的影响是巨大的。例如在进行增值税纳税时，房地产企业的销售方式会对纳税额度和纳税时间产生影响。房地产企业的收款方式也会影响纳税额度，为此，房地产企业应当对营业税改增值税的政策进行全面了解，统筹规划纳税的方式和时间。

（五）营改增对房地产企业发票管理的影响

营改增后房地产企业如果想抵扣掉一定的税额，必须通过增值税专用发票来实现。从这一点我们可以得出结论，营业税改增值税后对企业的发票管理将带来巨大的可持续性的影响。过去，税收发票不能被看作为抵扣税款的有效凭证，而仅仅是确认房地产企业在经营过程中的有关资产项目和费用项目。但营业税改增值税这一政策实施之后，发票则可以作为抵扣税款的有效凭证，这将对企业的发展带来巨大的影响。这一现状告诉我们，房地产企业必须对税收发票进行全面的、科学的管理，在此基础上制定相应的专用发票开具时间和保管程序，从而为房地产企业纳税统筹规划提供依据。

（六）营改增对房地产企业利润的影响

营改增政策对房地产企业利润水平高低的影响与企业的实际情况有密切关系。对于小规模纳税人来说，在营改增这一政策实施前，小规模纳税人的利润总额是相对比较确定的，就是在所有收入中扣除掉成本和税金。例如，利润总额=收入-成本-税金。例如：10000-8000-10000×5%=1500。而营改增这一政策实施后小规模纳税人的纳税方式则发生了变化，既利润总额=10000/（1+5%）-8000=1524。由此可见，在营改增后企业的纳税有所下降，企业的利润得到了提升。对于一般纳税人，为了能够达到较高的利润，则需要对可抵扣的进项税额的多少进行全面了解，这是房地产企业纳税筹划重要的一项。

二、营改增背景下房地产企业纳税统筹管理建议

纳税筹划主要目的目标在于帮助企业提升企业的利润，因此，在营改增这一政策落实后需要对营改增的政策进行深入的研究。以增值税和土地增值税为例，房地产企业在营改增政策背景下的纳税统筹建议如下：

（一）增值税纳税筹划建议

从一般纳税人的角度来看，销项税和进项税直接影响着企业的纳税额度，因此，我们要从这两方面对增值税纳税统筹进行建议。

1.销项税额的筹划

与进项税相比，财务管理人员在销项税额的统筹方面空间有限。这是因为在进行房地产销售的过程中，相关政策已经明确规定了销项税的税额。但企业往往可以通过预售款的方式来实现销项税的纳税。通常情况下，房地产企业可以按照3%征收率来实现增值税的先期缴纳，待项目完成后，再将余下的税款缴纳完毕，这种方式充分利用了资金的时间价值。但我们也应当充分意识到这种税款的缴纳方式对于政策房和其他限定销售价格的房屋来说积极意义并没有那么大，这要求房地产企业在进行统筹时充分考虑预收款方式销售的积极意义，灵活地采用该种方式实现销项税额的统筹规划。通过对相关政策的研究，我们不难发现在进行销项税额的计算过程中，我们可以将销售额部分中的土地价款进行抵扣。如果房地产企业所开发的项目中，既包括老项目又包括新项目，在这种情况下，企业的财务管理人员应当依照具体的情况对新老项目的土地价款扣划进行统筹，值得注意的是统筹必须建立在自身发展的实际情况基础上，否则将会直接侵害企业的利益。

2.进项税额的筹划

筹划房地产企业进项税要求我们从以下三个方面入手：第1点，从纳税人身份角度来看。一般纳税人纳税时所采用的增值税税率为11%，小规模纳税人在纳税时所采用的税率为5%。但这并不意味着采取高税率就可以抵扣更多的进项税，纳税筹划就越有利。我们在选择纳税人身份时应当全面考虑成本报价和增值税等诸多方面，在此基础上结合纳税统筹实现企业利润的最大化。第2点，选择科学的发包方式来实现纳税统筹。通常情况下，房地产开发商在进行工程开发的过程中往往会选择包工包料和不包料包工这两种发包方式。很多房地产开发商在选择发包方式时往往会选择包工不包料这种形式，之所以这样做的主要原因是通过提供工程材料的方式可以确保工程质量，另一方面也可以在纳税时获得更多的抵扣项目和抵扣金额。不论采取何种方式，房地产企业需要对合作的相关企业提出能提供增值税专用票据作为最优选择，材料供应商和施工单位都是如此，要做到合同签订方、发票提供方和收款人相一致。第3点，在纳税统筹过程中，将上述两点进行全面的整合，从总体角度来考虑发包方式和纳税人身份的选择，既节约成本又能够保证工程的质量，从而获得更多的进项税额，提高房地产企业的经济效益。值得注意的是在进行统筹时，应当全面结合土地增值税和印花税等税额，做到全面的权衡避免出现损害企业利润的现象发生。例某房地产企业A标段建安工程费为6000万元，其中材料和设备成本为4000万元，建筑安装工程费为2000万元。如材料设备直接由开发商采购供应，可按17%税率抵扣，则进项税额为4000*17%/1.17+2000*11%/1.11=779.4万元。如全部发包给建安企业，则进项税额为6000*11%/1.11=594.59万元。进项税额差距比较大，税收筹划非常重要。

（二）土地增值税纳税筹划建议

一直以来，土地增值税都是成本构成中最为基础、最为重要的组成部分之一，它与地价和建安成本共同构成了房地产企业的三大成本。对于房地产企业的发展来说，土增税的纳税筹划重要性是不言而喻的。针对土增税的纳税筹划方式，笔者提出以下几点建议：

1.加强发票管理

房地产企业要对财务、销售、招标采购、行政管理及项目施工等方面人员进行增值税方面的培训。营改增政策发布以后，房地产企业的财务管理人员应当加强对发票的有效管理，并依照国家相关政策制定发票管理规章制度，在收取发票时应当明确发票的备注栏，要将建筑服务发生地的名称及项目名称计入到备注栏当中。如果发票的备注栏当中没有任何记载或是记载的项目规定不一致，在这种情况下发票金额不得计入土地增值税扣除项目的金额当中。总体来说，房地產企业财务管理人员在发票管理工作方面应当给予高度的重视，这是因为发票管理工作一方面会关系到增值税进项税额的抵扣问题，另一方面还与土增税扣除项目的计算存在着密切关系，因此，实现企业发票的全面科学管理具有非常重要的意义。

2.合理利用优惠政策

房地产企业财务管理人员还应当充分合理的利用相关优惠政策，从而增加房地产企业的利润。例如房地产开发企业在销售住宅时，如果住宅为普通标准住宅，且由房地产企业自行开发，增值额未超过扣除项目金额的20%，那么就可以对房地产企业免征土地增值税。但值得注意的是该项政策的应用需要对普通标准住宅进行单独的会计核算。如果房地产开发的某项目中的房屋既有符合普通标准住宅要求的房屋，也有不符合普通标准住宅要求的房屋，在这种情况下应当在项目方案规划阶段对土地增值税进行测算，取得最佳的纳税方案。如某房地产企业，开发销售普通住宅，可采取不同的销售价格。方案一，不含增值税销售单价为20000元/平方米，扣除项目金额为17000元，增值额为3000元，增值额占扣除项目的比例为17.64%，未超过20%，不征土地增值税，营业利润为3000元。方案二，不含增值税销售单价为21500元/平方米，扣除项目金额为17500元，增值额为4000元，增值额占扣除项目的比例为22.86%，未超过50%，土地增值税税率为30%，应交土地增值税为1200元，营业利润为2800元。方案一虽然售价低于方案二，但由于享受了土地增值税优惠政策，利润反而高于方案二。

3.计算增值率临界点，有效降低税额

超额累进税率是土增税的计算方式，它主要分为4档，一旦税率提高一档，就会增加房地产企业的土地增值税纳税额度。这就要求房地产企业相关人员在测算增值率临界值时，要明确售价降低多少会降低一档的增值率，做到全面考虑和统筹售价和成本，确保在成本现金支出不改变的情况下，采取合法手段增加企业成本，降低纳税额度。如上例，销售单价的确定，扣除项目金额的控制直接关系到增值额，关系到土地增值税的税率，影响税额，影响营业利润。

4.合理分摊可售产品和自持产品的成本

如果房地产开发商的某一项目中既包括要销售的房屋，也包括需要自持的房屋，但依据自持部分不需要缴纳土增税的这一政策，房地产开发企业财务管理人员应当做到科学合理的分摊成本，做到从项目设计阶段着手不增税的纳税筹划，并在此基础上分别签订总包合同。

三、结语

综上所述，营改增背景下增值税税额计算明显更加复杂，尤其应交税费的变动较大，因此，房地产企业应当建立专门的纳税管理团队切实有效提高会计核算水平，有针对性的提升财务人员财税知识，同时房地产公司积极加强与税务机关沟通，严格遵守相关法律犯规，在税务部门指导下制定合理的纳税管理方案。（作者单位：合肥东部新中心建设管理办公室 ）