农村住房财产权估价研究

刘鑫 董继刚

[摘 要]科学、合理的农村住房财产权估价方法对于发展农村住房财产权抵押业务、农村土地交易市场和农村金融市场的发展十分重要。从农村住房财产权估价的概念及其特点出发，以相关土地估价理论为基础，综合比较了土地估价的三种基本方法，构建了包括农房自身因素、区域因素和交易日期三大类共8个变量的多元线性回归市场比较法对农村住房财产权价值进行评估，并根据现阶段农村住房产权估价所存在的问题，给出了相关政策建议。

[关键词]农村住房财产权;价值评估;市场比较法

[中图分类号]F812.8

[文献标识码]A

[文章编号]2095-3283（2019）06-0093-04

Abstract： Scientific and reasonable evaluation methods of rural housing property rights are very important for the development of rural housing property rights mortgage business， rural land transaction market and rural financial market. Based on the concept and characteristics of rural housing property rights valuation， this paper comprehensively compares the three basic methods of land valuation based on the relevant land valuation theory， and constructs three categories including farmhouse self-factors， regional factors and transaction dates. The multivariate linear regression market comparison method of the variables evaluates the value of rural housing property rights， and gives relevant policy recommendations based on the problems existing in the current rural housing property valuation.

Keywords： Rural Housing Property Rights; Value Assessment; Market Comparison Method

[作者简介]刘鑫（1995-），男，山东济宁人，碩士研究生，研究方向：货币银行理论与政策。

[通讯作者]董继刚（1961-），男，山东郯城人，教授，研究方向：货币理论与政策，资本运营。

[基金项目]教育部人文社会科学研究青年基金“农地确权、农民产权认知与劳动力转移代际差异研究”（项目编号：17YJC790213）。

一、引言

在我国，由于宅基地使用权一直被法律禁止抵押，使得农村住房财产权无法成为农民手中合格的抵押物，这样农户便因无法提供有效抵押物而难以获得用于生产经营的贷款，这严重羁绊了农村经济发展的步伐。为解决农户贷款难、抵押难的问题，我国于2005年开展农村住房财产权抵押试点，这对无法成为农民手中合格抵押物的住房财产权来说，无疑是农村抵押担保方式的一种创新。2013年7月1日，国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，鼓励银行业及相关金融机构扩大宅基地使用权抵押贷款试点。2015年12月27日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施禁止抵押宅基地使用权的法律规定。2018年2月4日发布的中央一号文件《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中提出了探索农村宅基地所有权、资格权和使用权“三权分置”，其目的就是进一步解决农村住房财产权抵押所存在的障碍。虽然各地近年来在不断推进农村住房财产权抵押试点工作，但总体而言，推进缓慢。究其原因，缺少科学、合理的农村住房财产权估价体系是限制农村住房财产权抵押贷款发展的诸多障碍之一。因此，深入研究农村住房财产权估价理论，探寻科学、合理的宅基地使用权估价方法，对于加快农村住房财产权抵押和农村宅基地使用权抵押贷款业务，制定具有针对性的政策具有重要的实践意义。

二、农村住房财产权估价及其特点

农村住房财产权是农民的一项重要财产权利，依据2015年发布的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款的指导意见》所规定的“房地一体”抵押原则，农村住房财产权由宅基地使用权和地上屋所有权两项权利组成，农村住房财产权权利主体对宅基地使用权和地上屋所有权具有占有、使用和获取收益的权利。农村住房财产权估价指的是运用一定估价方法对农村财产权价值进行评估，获取其市场交易价值，农村住房财产权的价值由宅基地使用权和地上屋的价值两部分构成，估价时需对它们分别估值后再求和。农村住房财产权本质上也是一种不动产，但在估价时还是与城镇不动产估价有一些不同点，一是城镇不动产估价时区位因素和附近基础设施完善程度与质量对不动产价值具有决定性的影响，而这两个因素虽然对农村住房财产权价值有一定程度的影响，但并不是决定性的;二是城镇不动产在估价时不仅要考虑其使用价值，还要考虑其交换价值和投资价值，由于农村住房财产权的特殊性，在估价时主要还是考虑其使用价值的大小;三是由于农村住房财产权流转市场的发展极度不完善，不仅农村住房财产权的交换价值不容易被显现，其估价的规范性和准确性相对具有发达交易市场的城镇不动产估价来说也较低。现阶段，由于土地市场的发达程度和其他因素的差异，不同地区采用农村住房财产权的估价方法有所差异，但经验估值法居多，此种方法不能有效反映所估标的真实价值，因此探寻科学、合理的农村住房财产权估价方法十分必要。

三、农民住房财产权价值评估的理论基础和基本方法

（一）农民住房财产权价值评估的理论基础

1.马克思地租地价理论。马克思地租地价理论源于古典政治经济学中的地租地价理论，其理论基础是劳动价值论。马克思认为地租是土地使用者向土地所有者缴纳的利用土地获取的超过平均利润的剩余价值，本质上是源于土地所有权的一种收益，在土地所有者与土地使用者不一致时，就会产生地租，根据发生条件和原因的差异，马克思将地租分为了绝对地租和级差地租两类。马克思认为地租产生的根源是土地所有权的存在和垄断，地租的存在能够提高土地利用率，优化资源配置，促进经济发展，而合理的地租地价是土地能否有效流转的前提。因此，为建立有序、有效的农村住房财产权流转市场，需要在科学认识地租和地价的形成及相互关系的基础上，制定科学、合理的农村住房财产权评估方法。

2.产权理论。农村住房财产权由农户对宅基地的使用权和对地上屋的所有权组成。其中，对地上屋的所有权属于完全意义上的物权，具备完整的财产权属性，而由于宅基地所有权属于集体，为农户所有的宅基地使用权成为一种限制性的物权，其收益和使用权都是受到限制的。农村住房财产权的流转价值是对其产权价值的体现，因此，不论从经济角度还是法律角度都要对农村住房财产权所涉及的各种产权给予清晰的厘定，以科学、准确的评估农村住房财产权的价值。此外，根据科斯定理，明晰的产权不仅能够提高市场运行效率、优化资源配置，还能够降低交易成本;但有学者认为，由于土地资源的稀缺性，土地所有者可以基于其对土地占有的排他性，提高交易价格，这样产权的明晰便不能起到交易成本的作用。

3.土地区位理论。区位因素对于农村住房财产权的价值具有决定性影响。区位因素不仅融合了对标的物所处位置的自然、经济、交通等因素的考量，从空间位置上看，它还反映了人类经济社会活动与自然界各要素之间的联系和作用。此外，区位也是级差地租形成的原因之一，位于区位好的农村住房财产权，其收益要高于区位差的农村住房财产权，其价值自然也较高。因此，区位因素是地租和地价形成的重要影响因素，也是农村住房财产权估价的重要参考指标。

（二）农村住房财产权估价的基本方法

19世纪末英国新古典经济学家Alfred Marshall以边际效用价格理论为基础，应用古典学派的“供应—成本”地租地价，研究得出土地生产要素的边际产品成本或边际收益产品决定土地价格。古典经济学派的地租地价理论和新古典经济学派的均衡价格理论共同构成了现代土地价格评估理论体系。收益还原法、市场比较法和成本逼近法构成了现代土地评估的基本方法体系。

1.收益还原法。鉴于土地具有固定性、不增性和永续性等特点，土地占有者不仅享受土地的现时收益，还能期望未来该土地能够为其带来持续的收益。收益还原法就是在评估土地未来能够带来的纯收益的基础上，以一定的折现利率，将未来收益折现为评估时的总收益的一种土地价值评估方法。收益还原法只适用于具有收益或是潜在收益的土地或房地产价值评估，待估标的物的未来收益和风险能够准确测算，即能够求取待估标的物的未来收益和适当的折现率。

2.市场比较法。市场比较法是指在对一处宅基地进行估值时，依据替代原则，将待估农村住房财产权与近期发生的类似农村住房财产权交易案例进行对照比较，根据后者已知的交易价格，综合考虑两宗农村住房财产权交易的日期、区位及其他因素差异，修正得出待估农村住房财产权估价时的价值的一种方法。市场比较法适用于有充足、可靠比较案例，且比较案例与待估农村住房财产权具有替代性，能够根据案例交易修正得出待估农村住房财产权的情景。

3.成本逼近法。成本逼近法以开发土地所需的各项费用之和为基础，再加上一定的目标利润、税费和土地增值收益，并考虑成本的时间价值来推算土地价格的估算方法。应用到农村住房财产权估价加上，即获得宅基地使用权的成本和住房建设成本之和，并考虑其时间价值和土地增值收益，以此来推算农村住房财产权的价值。成本逼近法的基本原理是成本价值论和等量资本获取等量收益的投资原理，其适用范围是土地交易市场不健全、土地交易案例少的地区。

四、农村住房财产权估价的模型建立

（一）模型选择

综合考虑上述三种土地价值评估方法的特点、适用范围、数据可得性和农村住房财产权的特点，本文采用基于多元线性回归模型的市场比较法确定农村住房财产权的价值，运用此法的关键是有发达的农村住房财产权交易市场，以获得充足的交易案例。通过对农房交易案例对农村住房财产权价值及其影响因素进行线性拟合以得到某地区农村住房财产权价值的通用方程。

1.变量选择。结合农村住房财产权抵押和房地产价格影响因素的相关研究，本文主要从农房自身特征变量、区域因素和交易日期三个维度选取农村住房财产权价值影响因素。

农房自身特征变量由宅基地面积、地上屋面积、建筑结构和折旧率四个变量组成。宅基地和地上屋面积对农村住房财产权价值具有直接的影响，一般来说宅基地和地上屋面积越大，该农村住房财产权的价值越大。建筑結构会影响住房财产权的价值，其他条件相同的条件下，建筑结构直接影响到建筑质量的好坏和建设成本的高低;一般来说，土木结构、砖混结构和混凝土结构的农村住房财产权的质量和建设成本是依次递增的，其价值也是依次递增的。农村住房财产权的折旧率会直接影响农村住房财产权的剩余价值，折旧率越高，剩余价值越低，即在其他条件相同的条件下，农村住房财产权的价值依其折旧程度的递增而递减，税法规定房屋、建筑物的折旧年限为20年。

区域因素由年人均收入、距城镇距离、基础设施完善程度和基准地价三个变量组成。其他条件相同的情况下，位于经济发达程度高的农村住房财产权要比经济水平一般或经济欠发达的农村住房财产权价值高，本文以地区人均收入水平衡量地区经济发达程度。距离城镇距离越短，基础设施越完善生活便利性越强，该农村住房财产权的吸引力越大，其价值也越大。基准地价代表该地区的平均价格，对农村住房财产权价值具有显著的影响，其他情况相同的情况下，基准地价越高，相应的农村住房财产权的价值也就越大。

由于土地市场和房地产市场价格的变动，同一农村住房财产权在不同交易日期的价值也会有一定波动，因此交易日期是影响农村住房财产权价值的又一因素，本文对交易日期的量值采用估价日的地价指数。影响农村住房财产权价格相关解释变量定义如表1所示。

五、政策建议

现阶段，农村住房财产权的估价主要应用于农村住房财产权抵押贷款业务和农村住房财产权的流转当中，对于农村住房财产权的估价方式主要采用经验估计法，这种估价方法不能有效反映待估标的的真实价值，不利于农村住房财产权流转市场的发展，并在一定程度上制约了农户参与农村住房财产权抵押贷款的积极性，据此本文提出以下政策建议。

（一）完善基准地价评估更新体系

基础地价与农村住房财产权价值具有显著的相关性，因此科学、规范的基准地价评估更新体系对农村住房财产权估价具有重要意义。完善基准地价评估更新体系需要注意以下几个问题：一是充分利用新技术和新成果。利用地籍调查结果能够提高城镇土地级别或均值地域的边界精度，应将各地地籍调查结果充分应用到基准地价评估更新当中，充分利用GIS技术，建立土地定级与基准地价数据库，将基准地价更新与土地动态监测衔接在一起;二是规范基准地价更新周期。虽然各地都建有基准地价体系，但更新频率大不一样，有的更新快，有的更新慢，造成了更新缺乏层次性，应根据地方发展水平和相关情况规定合适的基准地价体系更新频率，并考虑土地市场的发展情况，如土地市场快速发展，可适当缩短基准地价体系更新周期。

（二）建立农村住房信息登记系统

根据农户住房的建筑结构、宅基地及农房面积、折旧程度和区位因素等指标建立农村住房信息登记系统，并定期进行信息更新，这不仅有利于农村住房财产权流转市场的建立，还有助于建立农村住房财产权评估体系的建立，降低交易成本，防范由于信息不对称产生的道德风险。

（三）加快建设农村住房和土地流转市场

通过市场发现农村住房财产权价值，应充分发挥农村住房和土地交易市场对于农村住房财产权价值的发现功能，建立农村住房财产权交易信息系统，确保及时、准确发布供求信息，并确保信息的有效性，以提高市场交易质量和频率。此外，提高农村住房财产权规范化程度和业务水平，完善农村住房财产权流转、抵押二级市场，推动农村住房财产权流转，降低交易成本。

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（责任编辑：郭丽春 董博雯）