对土地储备中心的会计核算思考

董 琳

一、土地储备中心会计核算的困境

（一）分账核算方法不合理

土地储备中心分账核算方法存在不合理的现象，因此极易造成土地储备成本的核算模糊不清，既有宗地成本又有获取宗地前的开销成本。按照有关规定，凡是与土地储备有关的业务都必须单独核算。

（二）核算财务报表会计信息的方法不科学

核算财务报表会计信息的方法不科学，容易增加错误的会计信息量。按照有关办法，收入仅指财政拨款、利息等收入，而非转让土地储备有关的收入；支出则指交出土地储备项目的具体支出。在实际核算工作中，通常会混淆各收支情况，造成收支不平横，近而土出现地储备中心本期的具体收支与损益情况不真实。

（三）储备金的财政特性与会计核算的权责发生制不协调

按照有关规定，在会计核算的具体工作中，应从权责发生制出发，以具体产生业务收取的现金的权力和支付现金的责任发生为依据，确保本期费用的收入和有关的债权债务无误。而在土地储备资金会计核算办法中却采用收付实现制核算，把土地储备资金纳入财政资金，收支均归财政，由财政专户管理收支。因此不难看出，储备金的财政特性与会计核算的权责发生制不协调，存在问题，近而无法真实的反应财务会计信息。

（四）管理制度不完善、不建全

管理制度的不完善、不建全，就会引起土地供应管理的混乱。由于在具体的工作中，不同区域的土地储备中心的管理制度不同、职能定位不同，因此采用的会计核算方法也不同。如果采用土地储备资金会计核算办法中的收支帐户管理方式的土地储备中心，会由于没有此方面的相关联的会计信息而造成土地供应管理阶段的混乱，制造麻烦，进而引起土地储备有关单位的不悦，阻碍土地储备资金会计核算办法的进一步落实。虽然采用土地储备资金会计核算办法中土地储备会计核算职能的分工方法，能符合政府管理预算的有关条件，但是无法满足土地储备中心的基础财务会计信息需求，无法实现信息共享。

二、会计核算注意事项

（一）注意核算账套的设置

按照《土地储备资金会计核算办法》有关规定，土地储备中心的资金应单独管理，对于日常经费、零星收入等财产采用合并账套，仍执行《事业单位会计制度》。为达到真实的反映出土地储备中心整体的业务和会计信息的精准度的目的，因此土地储备中心就必须要从两个账套的会计信息出发，定期分析财务编写，查看不同资金收支的编制状况，从整体上管控土地储备中心的财务。

（二）注意项目支出报表的设置

虽然有关办法在项目支出报表的设置上有详细的说明，但是在支出明细报表格式上存在缺点，导致不同项目在本期的收储完结情况和交付信息，模糊不清。依照办法中的规定，在交付和完全交付单个收储项目环节，结转应按照收储项目的成本进行结转。此样，虽然当期累计支出的项目明细报表只需要依照规定填入借方发生额，但是项目结转交付成本的贷方发生额，不直观，不清晰。为此，有必要增加当期交付成本一栏，以便更好、更直观的展现项目收储结束后的交付结转额。这样既满足了编制报表的需求，又符合编制报表的说明条件，还能强化不同报表数据间的可核对性。

（三）注意界定交付项目成本的计算方法

从核算试行办法中提到的单个土地储备项目全部或部分完成的核算方法中，不难看出，会计核算的核心是项目交付所处的状态。界定完成的收储项目有两种情况，一种是项目的支出符合项目最后的出让条件，比如征地、拆迁补偿；一种是项目最终的出让。由于两种方法，在计算交付项目的成本上，方法不同，后者还须将项目从达标到最终出让的时间段内的管理费用和有关税费结转到一起。因此，为达土地储备项目的会计信息的全面、及时、准确性的目的，在收储项目满足出让条件时，首先应根据有关规定结转交付成本，再结转项目达标到具本出让时间段内产生的管理费用和税费成本，最后，结转两次交付成本。

（四）注意会计报表的附注

有关办法明文规定，土地储备中心会计财务报表必须要有会计报表附注。一是附注土地储备中心的简要说明；二是附注会计报表编制的基础，并严格遵守会计有关准则；三是附注有关会计政策、估计、变更等的说明；四是附注有关储备土地的出让状况、会计报表重要项目的说明。

（五）注意存量土地的会计核算

由于土地储备中心的资产还包括存量土地，因此有责任对存量土地进行管理。按照《土地储备资金会计核算办法》，会计核算仅争对土地储备资金，而事实上，使用土地储备资金、完成收储土地均未归类，也未对其进行核算。如遇土地存量多的情况下，确实应注意核算存量土地，并将其归入合并设立的账套中。在土地储备中心收储项目完成结转和交付成本之后，则按照收储项目核算明细，核算金额则以交付成本为依据。一是以出让土地的证件为准，确认存量地的出让，再增减固定资产和基金；二是利用表外科目记录上阶段完成的收储项目。

三、有关提议

（一）融合权责发生制与收付实现制

由于不同单位会计核算所需的资料不同，信息各异，因此在土地储备中心会计核算报表很难面面俱到，满足各方所需。在土地储备中心编制土地储备中心会计报表工作中，为达到尽可能的满足各方所需的目的，就可以融合权责发生制和收付实现制，编制不同的两套报表，既能缓解两个制度之间的冲突，又能确保土地储备中心会计核算财务报表的真实、可靠。

（二）统一土地储备的成本核算措施

相关办法要求单独核算土地储备中心的土地储备业务是合理、合规的，但是还不够全面。实际上，土地储备前期的有关费用、成本，均能按照一定的比例分配到土地储备的成本中，同时不能与项目其它的业务区分对待。

（三）整合、优化资产负债表

为达到收储有关项目的核算精准无误的目的，因此，在编制土地储备中心财务报表中的资产负债表的工作中，就应该整合、优化原有的资产负债表。新设计的报表既要达到会计核算的标准，又要满足在土地储备中心财务报表中增加一定量的总账科目。

（四）整合、优化项目支出明细表

虽然土地储备中心设计的项目支出明细表，确实能从各个方面呈现出会计期间内各项目成本支出的明细状况，但是收储项目栏不更明细，不能从整体上直观反映项目的有关情况，急待改善。为解决此类问题，达到提升项目结算便捷，项目资金使用流程更详细的目的，将土地成本台账、出让面积等增加到收储项目栏是明智之举。

（五）整合、优化收支表

土地储备中心的土地储备资金在会计期间内的收支状况，通过收支表反映出来。以满足有关规定、要求为前提，将土地出让收入纳入收支表，益处多多。一是从整体上直观的展现出项目的收支情况；二是进一步的提升了会计财务报表信息的真实、可靠性；三是将土地储备项目的业务整体更好的呈现，确保银行评级土地储备中心，精准无误。为达到更好的展现本期土地储备资金结余的状况的目的，就必须要新增土地储备资金结余栏。

（六）添加借款明细表

由于土地储备中心一部分土地储备资金来源于地方性政府债务，因此，为达到项目融资情况与会计期间的借还款数额全面、清晰呈现的目的，就必须要将借款情况明细表收归报表系统。