中国城市职业阶层房地产政策的回应性研究——以南京为例

文/薛智勇

引言

自2007年以来，我国房地产市场价格逐年攀升，其上涨趋势在东部地区尤为显著，过高的房价不利于社会的公平和稳定。为此，各级政府制定出一系列房地产调控政策，以引导居民在住房市场上正确消费。我国现行的房地产调控政策大致可以分为以下几大类：房地产金融政策、土地管制政策、财政税收政策、经济适用房政策和限购政策。每种调控政策作用于市场的机制存在差异，实施的政策效果也各有不同。但是，无论采取何种房地产调控政策，其最终目的都是为了稳定房价，应对市场失灵情况，以保障社会公平的实现。

国外对房地产政策的研究起步比较早，他们的研究重点聚焦于房地产调控政策的有效性。部分西方学者积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地产市场进行干预和调控。根据Allen（1993）的结论，在房地产市场不成熟的情况下，政府在住房市场上推行宏观调控政策可以弥补房价的市场调节失灵。DiPasquale和Wheaton(1996)，基于房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性。Wong（2001）通过对泰国房地产市场的研究发现，政府对房地产市场的调控在经济转型时期扮演着重要角色。但是，也有西方学者对此持有反对态度，他们认为政府调控对房地产市场并无显著影响。Moulton（2014）通过对金融危机前后美国房地产市场的比较研究，发现政府推行的保障房政策加重了政府成本支出，同时并未缓解美国房地产市场泡沫现象。

国内对房地产政策的研究主要集中在以下几个方面，一是研究政策效果。翟纯红等（2005）认为房地产政策对抑制过热的房地产市场具有重要作用，且效果显著，但其未将政策时效性考虑进来。张永岳等（2010）通过公共政策评估方法，对上海市房地产宏观政策调控效果进行评估，发现上海房地产调控取得了一定效果，但在全国范围看，调控效果甚微。贾生华、李航（2013）发现近年来国家出台的房地产调控政策成效甚微。二是政策之间的比较。王博永、杨欣（2014）通过构建网络搜索数据与房地产调控政策的关系框架，发现在我国现行的七大类宏观房地产调控政策中，行政政策是最有效的房地产市场调控手段。三是稳定房价的政策研究。李敏、陈博（2014）认为只有通过完善中国房地产市场的制度建设，规范各方主体行为，才能实现房地产市场的长期稳定发展。张建同等（2015）通过断点回归方法，研究上海市限购政策对地方房价的影响，实证结果显示限购政策对住房市场有显著负作用。

目前对上述政策的研究、评价多是基于相关专家的调研数据构建适当的评估模型，缺乏群众回应基础。由于市场的复杂性和传导机制的多样性，宏观调控政策对房地产市场的影响并非总是行之有效的，迫切需要建立起有效的宏观政策评估体系。政策回应性评价体系的对象是社会公众，其评价的结果可以反映公众对政策执行结果的满意程度。随着社会经济高速发展，社会阶层分化甚至固化已成为中国社会不容忽视的事实。不同阶层的群体，对于住房市场的需求也存在着差异，必然会对同一宏观调控作出不同的行为选择，因而非常有必要将各阶层视角引入到政策评估体系中来。

一、模型构建和变量设定

（一） 多类别Logit模型的构建

为了深入研究职业阶层对住房政策回应性影响，本文对问卷调查中的各阶层群体按政策意愿进分类，构建了多类别逻辑回归模型：Y=b0+aclass+b1X1+b2X2。其中Y表示调查样本中各阶层群体对住房政策的满意程度，反映的是各阶层群体对住房政策的偏好以及对实施效果的满意程度。核心解释变量class为职业阶层，X1和X2分别用以控制样本的个体特征和住房保障特征。b0是各政策效用的截距，用于调整未纳入调整对象的影响因素对个体的效用值。

目前楼市主要采取分类调控的手段，因此在问卷的设计上，引入南京市2016年7月的“租赁补贴”政策和2017年5月推行的“限购政策”两项来分别考察各阶层群体对不同住房调控政策的回应态度。因变量构造上，可以将Y变量进一步细化为YX和YZ，分别表示个体对“限购政策”和“租赁补贴政策”效用的满足程度。

（二）模型变量设定

仇立平（2001）通过将收入、权力和声望评价一致的职业进行合并，最终得出五大职业阶层，它们分别是：以领导干部为主，包括私人企业主、外商代理人在内的职业群体；以办事人员或职员（一般管理人员）为主的职业群体；以各类专业技术人员为主的职业群体；以商业从业人员为主的职业群体；以工人、农民、居民生活服务业人员为主的职业群体。这一分配标准清晰明了，各层次人数呈“金字塔”状，这也符合一般社会事实。他的研究同时发现，性别、年龄、教育程度也是影响社会阶层的重要因素。因此，在职业阶层变量的设定方面，包含三个变量因素，分别是职业归属、家庭年收入和受教育程度。

本文分别控制了调查样本的个体特征和住房社会保障特征，具体的变量指标设置见表1。王伟等（2016）基于新生农民工群体的研究发现，住房和社会保障对于处于收入中低水平的新生农民工意义重大，可以给予该群体很大的安全感。由此可见，住房保障特征会影响社会中低阶层群体对于住房政策的满意度，因此本文在自变量选取上，也将其纳入到研究体系之中。

表1 模型变量的描述

二、问卷设计和数据来源

本次研究通过问卷调查的方式对南京市城市各阶层居民的住房政策需求偏好、选择和政策满意度等进行了调查。问卷类型为自填式问卷，我们直接将问卷发放给被调查者，被调查者则根据实际情况自行进行问卷填写。问卷发放过程，通过问卷星网络平台回收问卷810份，收回有效问卷747份。

本问卷在结构设计上分为两个部分：被调查者信息和调查项目。被调查者信息涵盖被调查者的性别、年龄、职业、户籍、家庭年收入和受教育程度，并将职业、家庭年收入和受教育程度作为被调查者的社会阶层特征。调查项目主要包括政策认知、住房政策偏好和住房市场预期三个方面。问卷在题型设计上采用李克特五点量表，以便测量被调查者对相关问题的认知深度和广度。

此次调研面向所有南京市常住人口，包括南京市本地户籍和非本地户籍。其中，南京市本地户籍占据样本总量的53.28%。调研内容主要结合2016年7月的住房租赁补贴和2017年5月的限购政策两项。现对两项政策涉及的内容作简要阐述：2016年7月，住房租赁补贴主要指南京市政府对符合条件的保障对象发放梯度住房租赁补贴，帮助他们在市场上租房以解决其基本住房问题。发放人群为城市中低收入住房困难家庭、在宁就业的全日制普通高校毕业生以及外来务工人员。2017年5月的限购政策是指在主城区（不含六合区、 水区、高淳区）范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

三、实证分析

（一）问卷回收情况

此次调研中，有65.67%的居民了解相关住房政策，其中，比较了解和基本了解的分别占28.19%和29.52%，非常了解的占样本总量的7.96%，这充分表明住房政策在群众中的关注度较高，住房及其领域已成为关乎国计民生的热点话题。

从性别结构上看，男性占样本总量的40.16%，女性占样本总量的59.84%。年龄结构上，主要集中在25-35岁（30.66%）和35-50岁（28.78%）。整体调研对象的受教育程度较高，大专及以上学历占样本总量的63.45%，其中大专或本科学历占42.17%，硕士及以上学历占21.28%。本次调研对象中，领导干部以及包括私人企业主、外商代理人在内的职业群体占样本调研总量的7.77%，以办事人员或职员为主的职业群体占样本总量的12.44%，以各类专业技术人员为主的职业群体占总量的29.98%，以商业从业人员为主的职业群体27.7占2%，以工人、农民、生活服务业人员为主的职业群体占样本总量的22.09%。可见，样本主要为中等收入群体，高收入和低收入群体占比不高。

在未来家庭住房消费选择中，有超过92.77%的被调查居民认为南京市房价非常高或者较高，而只有1.61%的被调查居民认为所在城市房价非常低或较低，这说明南京市各阶层群体总体上倾向于认为房价过高。基于心理预期的调研显示，有85.14%的群体认为南京未来房价仍具有上涨空间。这表明南京的住房市场还将吸引更多的投资者，投资者对未来住房市场充满信心。在对未来南京市房价的期盼方面，希望其上涨的远少于希望其下降的人数，分别为32.53%和48.59%，其余18.88%则希望房价保持不变。

这些数据背后展示了目前住房市场的需求现状。随着住房市场的不断完善和“全面二孩政策”的放开，居民对住房品质的追求逐渐加码，居住的稳定性、良好的社区环境及对子女教育有利的生活环境等因素，都成为吸引居民进行住房消费选择的重要因素。由此可以推断，在未来的住房消费市场，家庭对居住舒适度的要求会日益提高，高品质住房的改善性需求比例将会继续扩大。有理由相信住房市场中投资性需求和改善性需求将旗鼓相当，未来住房市场仍具备上行空间。

（二）社会各职业阶层对住房政策回应的回归分析

对所选因变量和自变量进行交互分类比较和Logistic回归分析，结果如表2、表3和表4所示。从整体上看，对于2017年5月南京政府出台的限购政策，有34.14%的居民持支持和赞成态度，55.02%的居民保持中立态度，仅有10.84%的居民对该政策表示反对。有52.07%的居民对2016年7月出台的住房租赁补贴政策持赞成态度，41.77%的居民持保留意见，仅有6.16%的居民持反对意见。不论是限购政策还是租赁补贴政策，反对率都较低，政策实施效果初见成效，群众满意度较高。此外表2和表3的交互分类结果显示，不同职业阶层对于同一住房政策的态度，以及同一职业阶层对不同住房政策的态度存有明显差异。

表2 自变量（样本自身特征）与限购政策回应的交互分类表

1.个体特征。从性别影响看，表4的回归结果显示：在限购政策中，男性选择支持和反对（相对于政策中立）的概率比分别是女性的1.54和2.66倍。而在租赁补贴政策中，男性选择支持和反对（相对于政策中立）的概率比分别是女性的0.87和1.41倍，但结果并不显著。

从年龄上看，限购政策中，相对于18-35岁的青年群体，35岁以上群体选择支持和反对的概率比分别增加3.31%和13.59%。可见相对于青年群体而言，该年龄段群体对政策回应易持反对意见。35岁以上群体一般已成立家庭，且处在收入的上升期，尤其是50-60岁的中年群体，处在收入顶峰，是净储蓄者。而限购政策的颁布无疑会对该群体的需求予以抑制，不能满足该群体的期望效用。另一方面，租赁补贴政策中，35岁以上群体选择支持和反对概率比分别减少8.42%和增加31.80%，偏向于政策中立和反对，说明18-35岁群体更倾向于支持政策。18-35岁年龄群体，收入中的绝大部分被住房支出挤占，而租赁补贴政策的颁布可以缓解该年龄段群体的住房支出，从而改善该年龄段群体的日常生活状况。

从婚姻状况上看，模型输出结果均为显著。限购政策中，婚姻状态下的社会个体选择支持和反对（相对于政策中立）的概率比分别是未婚者的0.66和1.06倍。其原因可能是：“限购政策”颁布限制了“二套房”群体的住房购置行为，抑制了市场上的投资性需求，从而保障了未婚群体的刚性需要。而在租赁补贴政策中，婚姻状态下的社会个体选择支持和反对（相对于政策中立）的概率比分别是未婚者的1.23和0.92倍。表3的交叉数据显示，已婚群体作出支持回应的比未婚群体高出2.98%，反对政策的则低6.32%。这表明在租赁补贴政策的回应上，未婚群体相较于已婚群体而言，更倾向于表达消极的政策反馈。一个可能的解释是已婚和未婚群体对住房产权偏好的差异。在婚姻市场信息不对称的背景下，拥有住房产权成为人们财力的重要标志，使得未婚个体在婚姻市场竞争中占据优势。同时，我们对于未婚个体和已婚个体的问卷调查也显示，未婚群体中近55.71%的居民个体支持经济适用房政策为中低收入家庭提供保障，而这一政策在已婚群体中只有47.16%的支持率。由于“经适房”的产权归属于保障个体所有，而其他住房政策都无法回应个体对住房产权的需要。未婚群体由于住房产权在婚姻市场上的重要作用，对拥有住房的偏好要高于已婚群体，而已婚群体则更加看重房子的居住功能。

从户籍地上看，该因素在两项政策回应中均通过p＜0.01的参数检验，显著性较强。无论是限购政策还是租赁补贴政策，非南京本地户籍相较于南京市本地居民都更倾向于支持政策。限购政策的颁布主要针对南京市本地的二套房群体，而南京市本地户籍的政策反对态度倾向，表明限购政策的实施有效抑制了限购范围内群体的投资性需求，很好回应了限购范围外群体的刚性需要，限购政策实施初具成效。本次南京市颁布的租赁补贴政策扩大了保障范围，将非本市户籍群体也纳入保障对象，有效回应了非本市户籍群体的住房需要。

表3 自变量（样本自身特征）与租赁补贴政策回应的交互分类表

表4 社会各阶层对住房政策回应的Logistic回归分析（发生比，odds ratio）

2.社会阶层特征。在限购政策中，一类职业群体选择支持和反对（相对于政策中立）的概率比分别是二、三类群体的2.03倍和0.97倍。根据表2的交叉结果显示，对限购政策效果持有满意和赞成态度的主要为一类职业群体（38.36%），而对于限购政策效果持有反对态度的则集中在二类职业群体（31.09%）。二类职业群体的构成主要包括律师、工程师、会计、中小学教师、大学教授以及科研人员等。职业分层和家庭年收入的交叉分析显示，该群体的家庭年收入在20万-30万区间内的有近40.68%，具有一定的二套房购置基础。同时，各类专业技术人员的年龄段有43.2%集中在35-50岁之间，而该年龄段群体往往处在人生收入的 峰时刻，具有强烈的改善性需求和投资性需求。因此，其不满情绪的来源并非是对调控政策自身效果的不满，而是对限购政策阻碍其房产购置的抵触情绪。租赁补贴政策的结果则恰恰相反，对该政策作出支持回应的群体主要集中在服务业人员和生产人员，且在模型中表现为显著。这一群体主要包括家电维修工、厨师、清洁工人等。该群体的家庭年收入主要集中在8万-10万元的区间内，属于社会低收入群体和城市“夹心层”。所谓“夹心层”，是指游离在保障与市场之外的无能力购房群体。为了解决城市“夹心层”住房之困，政府已将其纳入保障对象的范围。租赁补贴政策的颁布一方面保障了这部分群体的居住权，另一方面将充分释放之前被住房消费挤压的家庭消费，提高家庭整体生活水平。

受教育程度对政策回应的影响在这两项政策中表现出一定的相似性，即高中以上学历群体相对于高中以下学历群体对这两类政策表达支持的意愿更强，表达反对的意愿更弱。本次问卷调查的结果显示：本科及以上高学历群体中，有49.33%的城市居民支持政府进一步出台相关政策抑制房价上升。本科及以上群体想法前卫、价值观现代，大多处一、二类职业，这部分群体最易受到政策的影响，因而较之于三类职业群体更易表达自己的政策观点，具有强烈的政策认同感。

从家庭年收入上看，20万以上的高收入家庭随着收入提升，表达对限购政策支持和反对意愿的概率比会相应提升32.06%和10.26%，而对租赁补贴政策，支持或反对意愿概率比则下降9.50%和8.92%。职业分层显示，20万以上的高收入群体主要为私人企业主、外商代理人以及企业高管。住房对于他们来说更多为投资品，尤其对于私人企业主而言，住房增值有助于其获取信贷资金和扩大借贷规模，住房产权成为外界融资的重要媒介。相反，对于外商代理人（主要指外国企业在华的代理法人）而言，他们中租房人群多于购房人群，限购政策通过对房价的抑制和管控，可达到稳定租金的目的。对基于未来房价预期的调研显示，有32.6%的居民认为租赁补贴政策的实施会促进未来房价上升。在该政策影响下，住房租赁市场的总供给不变，但受租金补贴催生的租房需求数量将会上升，在需求大于供给的情况下，房屋租金上涨，从而导致房价的进一步上升。但租赁补贴政策对房地产价格的影响机制目前尚未明确，有待学术界的进一步论证。

3.对于住房保障政策，享有住房保障政策的群体表达支持的意愿强烈，且在p＜0.01水平上显著。这表明住房保障机制日趋完善，需要进一步推行。对于中低收入的家庭而言，南京市政府提供的住房保障政策一定程度上缓解了他们的住房消费支出，相对提升了家庭日常收入。从政策享有中获取的认同感会增强群众对其他政策实施的信心，从而提高居民支持政策的概率。

四、研究结论

本文为宏观政策的评估研究提供了一种新的方法，解决了以往研究中存在的难以量化分析影响效果的问题：通过基于社会分层视角下的民意基础分析对政策实施效果进行量化。目前，我国正积极建设服务型政府，而回应性是服务型政府政策评估的一项重要标准。因此，将公民对政策的回应拉入传统政策评价体系，一方面是“执政为民”的应有之义，另一方面也是改进政府工作的必经之路。本文通过问卷调查的方法收集居民对政策实施的回应态度，并讨论了居民个体特征、职业阶层特征以及住房保障特征对居民政策态度的影响。

整体上看，一方面，不论是限购政策还是租赁补贴政策，在各阶层中都具有较高的呼声，这充分表明政策实施效果初见成效，群众满意度较高。另一方面，本文也证实了同一房地产政策在不同职业阶层中的支持率存在着显著差异。对限购政策，18-35岁的青年群体、未婚以及非南京本地户籍的个体表达支持政策的意愿较大，从阶层属性上看，高收入和受教育程度较高的群体表达支持态度的可能性也较大。目前的调查显示，中等收入群体的经济行为较为复杂，他们仍然对未来房价走势保持着上行的心理预期。该群体中住房改善性需求和投资性需求占据主导，而限购政策的颁布有效抑制了这部分需求，回应了住房刚需群体的诉求。

对租赁补贴政策，18-35岁的青年群体、已婚以及非南京市本地户籍的个体表达支持政策的意愿较大，从职业阶层属性上看，中低收入及受教育程度较高的群体易表达对政策的支持回应。租赁补贴政策对于城市中低收入家庭而言意义重大，该政策的颁布释放了被住房消费支出挤占的家庭日常支出，可以明显提高居民的日常生活质量和幸福感。由于住房产权在婚姻市场竞争中的重要性，未婚群体对买房更加偏好，而已婚群体则更加注重住房的居住属性，因此已婚群体支持政策概率要高于未婚群体。基于民意角度的研究，可以反映我国当下社会主流意识形态和社会心理，也会反映居民对政府和房地产业的期待和价值判断，从而影响政策的实施效果。