上海商业综合体空间布局研究

文/吴栋

一、引言

商业综合体是指以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类消费人群提供综合性服务的大型建筑综合体。英文词汇mixed use shopping centre 较好地 释了商业综合体的准确含义。其作为全新的一站式消费场所为上海的城市文明注入了新的活力，逐步成为城市商业布局的主体。在快速城镇化的背景下，大量的商业综合体不断出现，很大程度上解决了城镇化进程中日益突出的人口、土地问题，同时，商业综合体的涌现对于加快城市经济发展、优化城市商业格局、推动城镇化有着巨大作用。在综合体建设的大浪潮下，城市内部也出现了因资源配置不合理而产生的诸多 待解决的问题。目前，我国对于城市中的各类综合体研究较少，相关翻译著作与专项著作还不多见。现阶段的论著研究内容主要集中在单体设计、案例介绍和理论研究三个方面，而在研究方向上，则以综合体的开发和建设、发展、设计、作用和价值为主，相关著作所涉学科包括建筑学、管理学、规划学和地理学四个方向，其中建筑与管理学科占据主导，而以规划和地理空间作为研究视角的论著则为数不多。

合理的商业布局有利于实现城市功能的优化配置，促进城市区域的协调发展，商业综合体的出现又为传统商业增添了新的活力，因此加强对商业综合体的相关研究具有时代意义。本文以地理空间为切入点，通过探究上海商业综合体的空间布局特征，更好地厘清商业综合体建设与城市要素及消费需求之间的空间关系，为上海商业综合体项目规划建设提供空间视角，避免同质化、饱和化、过度集中化，促进商业综合体的合理建设，提高城市空间利用效率，实现上海城市建设的平衡、协调、可持续发展，同时也为其他地区的各类城市综合体建设提供新的思路和理论指导。

二、数据来源与研究方法

本文所涉数据来源于相关商业新闻网站、统计年鉴、分析报告等资料，主要包括城市数据团、 意德商业地产研究中心、申通地铁数据中心以及重点商圈或商业地产机构官方网站，涵盖了全市各区共计79个商业综合体。

本文以图表展示、案例研究、归纳演绎等研究方法，运用定量和定性相结合的分析手段，总结上海城市商业综合体空间布局的特征、现状和存在问题，提出切实可行的建设性意见。

三、上海商业综合体的形成与发展

（一）城市商业综合体形成机制

现代商业必须以商业地产为依托，才有规模、有形象，才能获得稳定发展的基础。改革开放打破了传统商业缺乏独立地产交易的禁 ，催生了商业地产作为一种独立地产的产生与发展。从最初的超市、商业街、批发市场的建设，再到后来的购物中心（shopping mall），商业地产的成熟和规模化操作为，商业综合体的形成奠定了坚实基础。

随着城市规模的不断拓展，大量的乡村人口涌入城市，人口的急速膨胀必然带来一系列城市建设问题，如用地紧张、基础设施超负荷运行、交通拥堵等，这些都大大降低了城市居民生活的水平，在以生活便捷、服务高效、资源共享、业态繁复著称的城市地域，如何整合资源、优化配置实现城市功能的协调高效输出，城市综合体特别是以购物为核心的商业综合体的产生提供了答案。

此外，商业集聚效应所带来的巨大利润也成为商业综合体形成的内在机制。一般来说，单一设立的购物中心具有很强的向心力，因购物所产生的其他刺激消费包括餐饮、办公、娱乐等，种类多、潜力大，并促使购物中心周边形成多种配套设施，从而催生更大规模的消费市场。在集聚效应和规模经济的带动下，以购物为核心的商业综合体便成为发挥城市功能、变革商业格局的重要载体（图1）。

图1 商业综合体形成机制

（二）上海城市商业综合体发展历程：以三大传统商圈为例

上海是中国商业最发达的城市，也是最早建立商业综合体的城市之一。早期的商业项目大多以百货或购物中心的形式出现，主要集中在中心城区的老牌商圈内，随着商业地产的发展、消费需求的扩张以及传统业态的升级，以一站式消费为鲜明特色的商业综合体逐渐成为上海商业建设的主体。

1.南京西路商圈。20世纪90年代初的上海商城是南京西路上第一座综合体建筑，为该商圈商业综合体建设拉开了序幕，加上随后建成的梅陇镇广场、静安嘉里中心以及世纪之交的中信泰富广场和恒隆广场，它们代表了上海第一批综合体建设项目，并实现了由百货到购物中心的跨越。从业态上看，它们均为高档写字楼与时尚消费中心的叠合，其商业部分采取以吸纳世界一线品牌店为主的经营模式。随着兴业太古汇的开业以及恒隆广场等传统商业体的改造升级，该片区在零售和餐饮方面变得更加丰富多元。

2.徐家汇商圈。该商圈以百货起家，最早有上海六百、东方商厦（徐汇店）、太平洋百货闻名，到了20世纪90年代末期，美罗城、港汇广场相继开业，标志着购物中心时代的来临，同时这也是该片区商业综合体的雏形。进入新世纪后，百货和购物中心并驾齐驱，其服务功能及辐射范围不断扩大，逐步向多元业态、功能复合、体量庞大的形式过渡。随着商业地产的不断发展，美罗城、百脑汇、东方商厦及港汇广场等商业项目都进入调整升级阶段，商业综合体的大时代也逐渐拉开序幕，徐家汇中心承载着更多城市中心的核心功能，进而一举成为上海商业项目的领头羊。

3.淮海中路商圈。该商圈分东、中、西三段，其综合体开发主要集中在东西两段。其中东段是港资开发商聚集地，自20世纪90年代起，从最初的太平洋百货、香港广场，再到后来的K11，这些商业项目在二十年间，同样经历了由传统百货向购物中心再向综合业态转变的过程。中段则以沿街商铺为主，由于其自身的限制性，现代商业综合体难以进驻，更多的是起到传承老上海文化记忆的功能。而在西段，近年来随着IAPM的开业、品牌旗舰店的入驻、百盛及巴黎春天等老牌商业体的业态升级，一站式的商业综合体打破了原有的百货商业格局，以更加丰富的消费体验吸引年轻群体的驻足。

图2 上海传统商圈内商业综合体的发展历程

通过对三大传统商圈商业发展历程的梳理，可以得出上海城市商业综合体的发展大致经历了由百货到购物中心再到多元业态的过程（图2）。随着城市商业项目的不断扩充，其竞争也日趋激烈，一场由商业综合体所主导的商业大变革正逐渐拉开序幕。

（三）上海城市商业综合体总体发展态势

2010年以来，随着上海城市的不断发展以及商业模式的不断创新，上海的商业综合体的发展呈上扬趋势，从数量上看，城市商业综合体逐年上升，发展态势良好（图3）。

图3 2009-2017年上海城市商业综合体增长情况

图3显示，近两年来商业综合体发展最为迅猛，年增量在40家左右，2017年商业综合体达到了230家，是2011年的3倍。如此规模的增长，主要得益于新兴综合体的建设浪潮以及近两年来传统商业模式的不断调整升级，这也充分体现了城市商业综合体是积极适应和引领城市新消费的风向标，具有强大的扩散效应。

从全市各区商业综合体的数量看，以2017年底的数据为例，中心城区依然占据主导，新兴城区潜力巨大，增长迅速，各个郊区县和中心城区的数量差距明显（图4）。

图4 上海各区商业综合体数量构成

浦东新区的商业综合体数量处于绝对领先，达到了47家，这与近年来浦东新区的大发展紧密相关；传统的浦西七区依然是综合体的密集地，数量达到了101家，几乎占据了上海城市商业综合体数量的半壁江山；值得注意的是 行，其拥有25家商业综合体，排在了第3位；另外松江、嘉定、青浦三大郊区的商业综合体都达到了两位数，展现了强劲的发展势头；崇明的商业发展较为缓慢，目前仅有一家综合体开业，与其他地区差距较大。

四、上海城市商业综合体的空间布局

（一）上海城市商业综合体的空间扩散历程

根据上文所述，自20世纪90年代以来，上海商业发展迅速，大量的商业项目拔地而起，其中外环以内的中心城区，特别是老牌商圈，综合体数量多、体量大、业态繁复，商业建设趋于饱和，随着中心城区人口膨胀、用地紧张、基础设施超负荷运转以及外围市域的不断扩张建设，商业综合体的建设也逐步向四周扩散。

在20世纪90年代，上海现代意义的商业综合体主要起步于苏州河以南浦江以西的传统商圈内，这里相对雄厚的商业基础、密集的城市人口以及庞大的消费市场为商业综合体的形成奠定了基础，进入新世纪后，除中心城区的商业综合体数量不断攀升外， 行、浦东等近郊区域也有所突破，并大有向四周扩散的趋势。2010年以后，特别是近几年来，商业综合体更是如雨后春笋般迅猛发展，呈现出中心密集四周点状分布的放射态势，包括崇明在内的各个区都已建成社区级以上的商业综合体（图5）。

图5 90年代以来上海主要城市商业综合体的空间扩散

纵观上海城市商业综合体的空间扩散特点不难发现，上海商业综合体发展与其城市的空间扩张相一致。城市的近郊建设为商业综合体的发展提供了契机，市区外围的城镇化必将伴随住宅的扩散，从而带动城市其他职能部门的转移，商业综合体作为商服设施的全新模式，必然成为新兴城区商业建设的重点，反过来，商业综合体又会积聚人气、激发消费潜力，从而促进新城的快速发展繁荣。

（二）上海城市商业综合体的空间布局特征

大城市的商业综合体空间布局与城市各要素之间具有重要联系，包括人口、地产、战略、交通、产业等。这些因子都为商业综合体在特定区域的建设和发展提供了有利的条件，促进了局部地区商业的繁荣。为了更好地说明上海城市商业综合体的空间布局特征，本文从上位规划、交通网络以及近郊发展三个层面加以论述，通过空间视角，重点分析商业综合体的空间布局与城市发展之间的关系，并探析其主要特征。

1.上位规划层面：以商业网点规划为例。宏观上讲，一个城市的上位规划决定了其商业发展的总体方向。根据《上海市商业网点布局规划（2014—2020）》的总体要求，目前，上海商业正在形成多中心、多层级、网络化的“骨架”，15个市级商业中心和19个区级商业中心互为补充、联动，再加上渗透到城市各个角落的社区商业中心和特色商业街，形成纵横交错的商业体系。

其中，15个市级商业中心包括南京东路、南京西路、四川北路、豫园商城、徐家汇、中环（真北）、淮海中路、小陆家嘴张杨路、五角场、中山公园、国际旅游度假区（迪士尼）、虹桥商务区、新虹桥-天山、大宁商业中心和真如商业中心。除去虹桥商务区和国际旅游度假区（迪士尼），其余13个市级商业中心都在外环线以内；另外19个区级商业中心包括控江路、打浦桥、共康、长寿路、曹家渡、外高桥、北外滩、南方商城、北中环、长风、南外滩、前滩地区、唐镇、世博园区、徐汇滨江地区、御桥地区、虹桥吴中路地区、杨浦滨江地区以及苏河湾地区。

通过将上海中心城区主要商业综合体的空间布局与商业网点的分布情况进行比较，不难发现，其与规划要求具有高度的一致性：浦江以西、苏州河以南的核心地带是商业综合体最为密集的地方；而在外环沿线，特别是 行、浦东等近郊区域，商业综合体的布局也基本和商业中心的规划方向相一致。这充分说明上海中心城区的综合体建设是有章可循、有据可依的，符合上海中心城区城市商业体系的发展方向，符合城市近域扩张的基本战略要求。

同时，外环线以外所规划的37个地区级商业中心，遍布上海的外围区域，从近郊到远郊，各商业中心如一张密网，编织着上海郊县的每一寸土地。

可以看到，外环线以外的区级商业中心与相同地段的商业综合体空间布局同样具有较高的区位一致性；同时，这些商业综合体的布局都以新兴城区的发展为依托，如奉贤南桥新城、嘉定新城等。正如前文所述，新城的设立促进了郊区商业的繁荣、人气的提升，而商业综合体的建立又完善了新城的配套设施，也加快了新城建设的步伐。因此，外环线以外商业综合体的空间布局基本契合了在该区域重点建设与新城、新市镇相匹配的地区性商业中心和商品流通中心的发展方向。

但是，在广阔的外环区域，其商业综合体的布局密度还远不及中心城区，仅仅依托新城的建设带动商业的发展显然动力不足，因此必须寻求更多的渠道，如旅游、产业、交通等，来发展更多的商业中心，加快完善区域商业设施，不断集聚人流、物流、资金流以及信息流，从而促进各地区均衡长效发展。

2.交通网络层面：以轨道交通为例。交通网络是城市的“骨架”，是传递城市能量、对接城市功能的基本媒介。城市商业综合体要发挥其服务功能，同时要增强辐射范围，扩大影响力，其在空间布局上必然与便捷的交通相适应。而对于上海这样一座交通网络密集的现代化大都市而言，日臻完善的轨道交通已然成为其城市交通系统的象征，也是居民出行的基本方式。目前，上海轨道交通运营线路总长达到了666公里（地铁637公里，磁浮29公里），换乘车站共有52座。如此庞大的交通体系，为各类商业项目的功能输出增添了巨大的正向效益。

2017年上海商业综合体项目再次迎来开业高潮，共有47家先后入市。数据显示，2017年新增项目离地铁站点平均距离为1公里，其中2/3的新增项目离地铁站距离800米以内，而上海的轨交日均客流量在1000万人次左右，如此庞大的“富矿”为商业项目集聚了大量的消费人群。

以2号线为例，其最明显的特点即依托轨交站点上盖或其近域的商业综合体，串联各大商业集聚区（图6）。2号线途经虹桥天山、中山公园、南京西路、人民广场、南京东路、小陆家嘴、张杨路七大商圈以及唐镇、川沙两大区级商业中心，在这条横跨浦江的商业长廊中，该线串联起了21个大型商业体，构成了上海庞大商业网络的核心骨架和多心发展轴线。

图6 轨道交通2号线主要商业综合体沿线分布

由于上海的中心城区特别是内环线以内的面积较小，轨交网络和商业综合体的布局都十分密集，因此对于表现商业综合体空间布局对于交通网络具有趋向性的特点意义不大，而反观近郊及外环以外的地区，空间广阔、轨道线路相对单一，商业综合体基本呈现点状分布，因此便于表现综合体建设与轨交之间的空间关系。

图7 轨道交通11号线嘉定段主要商业综合体沿线分布

其中11号线嘉定段的商业综合体空间布局特征在该线各大站点的表现非常明显（图7）。从南翔一直延伸到嘉定北站，从华润五彩城到日月光天地，该区形成了以轨道交通为纽带，以大型商业体为重要节点的点轴式商业布局模式。

除11号线以外，17号线青浦段以及5号线延伸段的商业体集聚现象也较为明显，这充分表明，无论是在中心城区还是在远近郊区，轨道交通对于商业综合体的布局都具有强大的牵引和串联作用，换句话说，商业综合体的空间布局有趋向轨交站点的特征，便捷的交通、庞大的客流量以及相对节地的地下空间组织为商业综合体的建立提供了基础。

3.近郊发展层面：上海城市的近郊发展前文已有述及，近郊区域是连接中心城区和城市边缘地区的纽带，起到承接城市发展两极的作用，具有较高的战略发展地位。商业的兴起是近郊繁荣的基础，而商业要在近郊起步，其前提则是近郊产业的蓬勃发展和人口的大量迁入，在充分释放商业地产活力的基础上不断壮大消费市场，这是商业综合体在近郊布局的基本条件。

以 行区为例，其在地理空间上为典型的近郊区域，在20世纪90年代，其人口约为50万，而如今则达到了近300万，二十余年间激增200万，人口的大量涌入，使消费人口不断攀升。随着诸多科研机构、高校、世界500强企业、高新技术园区的投资入驻，以及在政府主导下的诸多商务区的完善和启动， 行的产业发展迅速，等级不断精进，常住人口的消费水平也不断提升，商业综合体的大量兴建成了提高近郊生活水平必然要求。

行区商业综合体自北向南的链式空间布局，依托虹桥、七宝、 庄等重点商务区，以及江川、浦江两大区级商业中心，初步形成了该区的商业网络（图8）。其中虹桥天地、万象城、 丰城、天 、万乐城以及华侨城等大型商业体业态丰富、服务齐全，较大程度满足了各片区居民的消费需求，成为提升 行商业等级的巨大引擎。另外，轨道交通5号线北接1号线南抵 行开发区，加之近期建设的延伸路段，最南端与奉贤南桥新城相接，轨交线路的完善串联了城郊两地，较好地削弱了市区与郊区的距离障碍，对于充分发挥 行商业辐射效能具有积极作用。

图8 闵行区主要商业综合体空间布局

一直以来，由于地缘差异， 行南北两地的商业发展很不平衡。北部靠近中心城区，在 滴效应的影响下，商业发展较快；而南部的商业则相对落后。近年来，该片区依托上海交大和华东师大两大重点高校，借助紫竹科学园以及 行开发区的设立启动，极大地促进了人才、资金以及技术等优势资源的不断集聚，有效地激发了当地商业发展的潜力，其中最具代表性的新兴商业综合体便是以科技创新为导向的万乐城。

以产学研相结合的产业集群为牵引，以轨道交通的延伸为骨架，充分发挥本地地价、环境、开发新区等优势资源，催生大型商业综合体的设立，不断吸引异地消费流、促进消费本地化。与此同时，在城市中心区域规模不经济的作用下，人口大量外迁，使中心城区周边人口迅速攀升，中心城区呈现空心化状态，进一步为商业综合体的近郊扩展提供了有利契机（图9）。

近年来，除 行外，浦东、嘉定、青浦等地对于人口的迁入也具有较强吸引力，其中浦东的张江高科、嘉定的汽车产业周边也有诸如复旦、同济这样的高校入驻，加上轨道交通的延伸，这些地区的发展也极其迅猛，商业综合体数量在近年来不断攀升，这种以产促商、集聚人气的发展模式有效地扩大了非中心地区居民的消费空间和消费选择，提升了各区经济发展水平，已成为上海近郊发展的主流趋势。

图9 2010年以来上海城市人口变化示意图

五、结论与相关建议

（一）结论

通过上文的叙述，不难发现上海城市商业综合体的空间布局具有明显的地区分异特征，总结起来主要有以下三点：

1.空间分布不均，郊区化现象显著。上文分析显示，上海的城市商业综合体总体呈现中心城区密集、郊区点状分散的分布特征，空间失衡现象较为严重，市中心过饱和的商业体量带来了激烈的竞争、高昂的地价，进而导致规模不经济，在这种情况下，商业布局出现了向郊区扩散的现象，特别是浦东、 行等近郊区域，其综合体数量迅速攀升，商业综合体的郊区化现象从某种意义上讲，可以看作是上海城市郊区化或城市近郊发展的一个缩影。

2.交通指向性强，轨交带动消费。交通网络的延伸和完善是串联城市功能、促进区域联动发展的重要纽带，“修路致富”的传统理念在一定程度上也适用于城市内部的区域发展，在交通网络呈立体化发展的上海，其轨交系统从中心城区不断向城市副中心乃至郊区拓展蔓延，这既是城市空间扩张的需要，也为城市商业综合体的选址提供了鲜明指向，郊区或城郊接合部建商业设施与地铁站点无缝对接已是大势所趋。便捷的交通带来了消费人流，也强化了局部地区商业综合体区域影响力。

3.趋向优势资源，服务范围扩大。正如前文所提到的 行、浦东等地，随着中心城区商业服务功能的不断外溢，在高端产业优势的带动下，人口不断涌入，消费规模和水平都在急速攀升，这有效激发了当地商业综合体的开发和建设。另外，由于郊区的地缘优势，其不断发展的商业设施正影响着上海周边的地区，其服务范围进一步扩大，在商旅结合的背景下，具有休闲度假性质的商业项目对于周边的辐射带动作用将更加明显。如青浦的奥特莱斯、迪士尼小镇以及 行的仲盛世界商城等综合体项目吸引了大量来自江浙地区的游客前来消费体验。一张由城市中心到近郊再向远郊扩张并辐射整个长三角的商业服务网络正逐步形成。

（二）相关建议

商业繁荣是城市繁荣的基础，商业空间的均衡化发展有利于优化资源配置，合理引导生产生活要素向商业基础薄弱的地方流动，从而有效促进城市商业的协调、持续、健康发展。本文根据上海城市商业综合体的空间布局特征以及发展趋势，从政府引导和开发经营两个层面，为其商业设施的合理布局和良性发展提出建设性意见。

1.政府引导层面。政府部门是稳定市场、调整商业布局的重要抓手，只有充分发挥政府的导向性作用，才能在战略上合理引导商业格局的改变，进而优化商业综合体的空间布局。

（1）完善商业布局规划，促进区域均衡发展。商业布局规划要统筹城市发展规划的总体要求，使商业发展和城市发展相适应。针对商业分布明显不均、商业发展不平衡的问题，政府要积极制定多点开花、均衡发展的战略规划、努力控制商业密集区综合体的数量、规模和方向，控制增量、调整存量，引导中心城区的商业项目向近郊迁移，同时放宽商业地产交易限制，降低门槛、释放活力，给予郊区商业综合体建设一定的政策优惠，从而促进区域均衡发展。

（2）加强新城建设，打造多中心发展格局。郊区新城的建设有利于集聚优势资源、提高郊区人气、激发消费潜力，政府应进一步加大对嘉定、青浦、松江等西部新城区建设投入，吸引更多大型商业综合体的入驻，以更高质量服务长三角地区。同时，通过打造多中心的发展格局，可以有效疏解中心区域城市功能和商服设施超负荷运转的巨大压力，使资源要素不断流入城市副中心或城郊区域，持续带动中心城区周边的商业发展，不断完善以轨道交通为核心的交通网络，通过减少通勤成本，促进城郊两地的商业联系和资源流动。

（3）加快产城融合，实现跨区域商业合作。政府要加大对于高端产业集群的建设和扶持，加快近郊区域产城融合效率。应充分利用嘉定、青浦、松江等郊区的地缘优势，加强各区与上海周边地区的商业合作，尽可能扩大消费群体和消费空间。

2.开发经营层面。开发经营的优劣与否直接决定了商业综合体的成败。面对当前竞争如此激烈的商业环境、有限的土地空间以及高昂的经营成本，在沪的商家和投资者应该制定具有鲜明特色的经营管理战略，做到因地制宜、你有我优，这样才能在竞争中脱颖而出，从而赢得市场。

（1）优化选址，精准定位。如今中心城区商业综合体扎堆、规模不经济现象凸显，虽然依旧有很高的社会声望，但市场准入门槛很高，残酷的竞争压力使中心城区已非唯一优选，而在城郊的广大区域，随着产业转型、轨交延伸和人口迁入，消费需求不断攀升，因此在商业地产的投资上，不能随波逐流，而应加强市场调研，紧跟政策导向，做到优化选址、精准定位。

（2）加强管理，专业服务。在招商引资方面，要坚持以市场牵引、以服务群众为目的，降低准入门槛，以吸引各类商户特别是郊区的中小型商户的入驻，释放郊区商业活力，活跃市场环境；同时要实现专业化、一体化管理，强调整体宣传、品牌效应，从而促进新兴商业综合体在新区域扎根成长。

（3）注重差异，突出特色。目前商业综合体经营缺乏特色，同质化、可替代现象较为明显，因此大多数商业体都缺乏竞争力。企业经营者应注重差异化、主题化和个性化发展，传统商业体要注重自身业态的改造升级，提升服务水平，使其与区域功能定位和市场需求变化相适应。

（4）创新技术，加强互动。商家要坚持创新驱动，不断加强技术革新，在业态组合上引入人工智能、数字消费、线上模拟等新兴技术，注重体验式消费和顾客反馈，完善网络交易服务平台，促进线上线下、顾客与企业的良性互动，进一步提升消费群体对于商业综合体的信赖。

（5）因地制宜，产商结合。开发商经营者要注重区域特色产业与商业结合的发展战略，使商业综合体依托当地优势资源强化其服务能级和辐射范围，在 行、浦东等地要抓住高新技术产业的战略导向作用，而在青浦、奉贤、崇明等郊区则要注重发掘当地的旅游文化资源。只有真正做到因地制宜、产商结合，商业综合体才能真正根植地方，服务更大更广的消费群体。

本文针对近年来上海城市商业综合体迅猛发展的特点，分析总结了上海城市商业综合体的空间布局特征。中心城区呈现高密度的极核发展态势，竞争激烈残酷；而外环地区则发展相对缓慢。这在空间布局上与上位规划基本相适应，具有趋向轨交沿线的特点。它还依托高新产业等优势资源在浦东、 行等近郊区域迅速扩张，推动了区域经济发展。总体而言，上海的商业综合体基本呈现圈层扩散、轴线延伸的特点，但区域分布不均、经营同质化的现象依旧明显，需要政府、企业、开发商、经营者等社会各方齐心协力，积极破解瓶颈难题，不断推动上海城市商业综合体朝着更加均衡健康的方向发展。