浅析新租赁准则

任飞

摘要：2018年，財政部门发布“财办会[2018]1号”，这篇征求意见稿的修改给现在所实施的租赁准则实施中所存在的问题给出了比较清晰的指导意见。从2018年1月8日开始，财务部发布了《企业会计准则第21号——租赁》，实现了与《国际财务报告准则第16号——租赁》的实际相符。新修改的租赁准则主要是针对承租人和出租人做出明确的确定、计量、以及对出现的问题进行及时的描述。并且新的租赁准则的正式生效日期为2019年1月1日，所以必将引起大家对租赁准则的关注与思考。这篇文章将会从不同的角度去会我国租赁业的现状进行分析，对新准则的适用性进行探讨。

关键词：新租赁;准则;加油站;影响;建议

众所周知，原准则（ASC 840）不能够准确地给报告使用者提供公司运营资产的全面信息，因为经营性租赁没有在报表内得到全面的披露，在2008年，美国会计协会（IASB）与国际会计协会（IASB）联合讨论对租赁核算的修改办法，2016年，FASB发行了2016年第二号会计准则去对（ASU 2016-02）进行了相应的更新。做出更新后又对修改后的租赁准则做出了全面的描述。同时，FASB还对原有的840号租赁准则根据实际情况进行另外修改。修改后的租赁准则命名为第842号准则。新的租赁准则的目的在于增加公司租赁情况的透明度以及公司租赁情况的可比性。但是由于这次的修改只会涉及承租方的租赁核算。新准则要2019年1月1日后才能正式生效。

一、新准则与旧准则的变化

（一）对租赁的定义：租赁在以前被定义为对某一资产的产出有重大所有权。修改后的租赁现被定义为对一个可辨认资产的控制权。

（二）租赁的分类：修改前经营性租赁和融资性租赁有明确的划分标准——75%的使用时间或90%的价值分摊。修改后的准则取消了明确划分的标准，增加了管理层判定的强度，但是新准则在对实际使用的时候说明说明了旧准则下的75%和90%依旧可以作为判定的标准。

（三）核算：修改前旧租赁的核算 ——经营性租赁不在资产负债表内列示。修改后的租赁核算主要有以下几个方式表示：经营性租赁在资产负债表内列示;租入方要确认租赁资产及租赁负债;租赁资产摊销需要做跌价分析。

（四）确认时点：旧准则下，租赁类型及金额于合同签订日确定。租赁费用或融资租赁资产及负债于起征租日确认。而在新准则下，承租方在合同签订日确认该合同是否在租赁准则下核算。新准则下，承租方在起租日确认租赁类型，估量租赁金额，且确认租赁相关科目。

二、新准则定义及准则确认条件

（一）一个合同是否包含租赁由以下两点确认：合同是否包含一个可辨认资产（该条款可以明确列示的合同条款，也可以是暗示条款）。可辨别资产具有以下两个特点：物资、形态上可区别和不可被替换性。合同是否把可辨认资产的控制权在租赁时段内移交给承租方并且承租方对可辨认资产在租赁内的产生的经济效益有着重大所有权，除此之外，承租方有权力对该资产在租赁期的用途做决定。

（二）为了实务操作便捷，FASB规定对于租赁期在一年内的租赁合同不需要用新租赁准则进行核算，而是采用原租赁准则进行计量。新的租赁准则对租赁不适用。

（三）租赁类型：租赁类型主要以几个个标准来划分——确认租赁类型的几个标准：在租赁期满后出租产所有权是否转移给承租人。合同符合了几个标准内的任意一个，承租方应将改租赁确认为融资租赁;不符合任意标准的租赁应被确认经营租赁;累计租赁及担保余值的现值是否为出租资产价值的绝大部分（90%）;出租资产是否因为其性质或用途特殊，在租赁满后对出资方其他用途。

三、承租方报表列示及会计核算方法

（一）确认租赁资产及租赁负债，公司需要确认租赁负债产生的利息支出，租赁资产产生的摊销费用。公司还需在每个资产负债表期对租赁资产做减值测试。减值测试主要包括：利息支出的计算应该用实际利率法测算;租赁资产一般采用直线法摊销;当期租赁费用总额应等于摊销费用加利息支出，因此租赁费用在租赁期结束租赁费用同比会下降趋势;利息支出，及时的对摊销费用及跌价损失应该在损益表内的不同科目进行列报。

（二）当期租赁费用总额固定，总是总租金分摊至每个月的基础上计算出当期的金额。因此利息费用占比从租赁期到租赁期会逐渐下降。

（三）租赁费用在损益表内用单一科目进行核算及列表。

（四）租赁方租赁报表披露，性质类披露：需要披露租赁的性质，包括但不限于：改租赁的一般描述（租了什么地方，干什么用）;如果有浮动租金的话，浮动租金定价的基础;如果有终止条款或者续约条款，对条款的描述;租赁合同内规定的限制或是契约条款。

（五）金额类披露：主要披露租金，包括费用化的租金及资产化租金：融资类的租金，包括本金，利息等;经营租赁的租金;浮动租金;售后回租的净收益或亏损;加权平均剩余租赁需要分开披露;加权平均折现率，经营类和融资类租赁需要分开披露。

四、资产租赁操作要点解析

目前零售网络发展过程中，多从业务角度对项目进行评估，关注站点的位置、销量、成本、战略作用等，忽略了对潜在法律风险的评估。下面我们将会对加油站租赁过程中涉及的法律问题及如何操作做具体解析。

（一）合同当事人的确定出租人是资产的所有权人，享有对资产的使用、收益、处分权，若出租人不是资产所有权人的，应当取得所有权人的同意。加油站企业性质不同，出租主体也不同。

（二）合同当事人的确定

在对合同当事人做出相应测试的时候要做到以下几个方面：加油站企业本身属于独立法人的;加油站企业为非法人分支机构的;加油站是转租的;加油站为公有财产的。

（三）调查租赁物

租赁的内容是加油站资产，因此先要弄清财产占有、使用的真实情况。财产如果存在瑕疵，可能就会导致加油站无法正常经营。所有应该在可行性中反复确定。想要去发展站点，就必须在合同列明存在的瑕疵情况，制定相应的租金支付点，并约定出租人完善相应的义务和违约责任。租赁物瑕疵主要有以下几种：