基于风险管理加强房地产资金管理的对策

尤志樑

摘要：随着我国房地产市场的深入发展，众多的房地产企业在实际业务操作中会发生大量的项目并行操作，再加上房地产具有投资规模大，回收期较长等特点，这就给房地产企业的资金链管理提出了非常高的要求，资金链也就成为了众多房地产企业的关键命脉，以资金链安全为核心的资金管理工作也就成为了房地产企业内部管理的关键。我们将基于当下房地产企业面临的资金管理问题和不足，从风险管理的角度出发，有针对性的提出措施建议，以期能够促进房地产企业资金管理的优化。

关键词：风险管理;房地产;资金管理

一、引言

我国经济在经历了近年的高速发展之后，随着市场经济改革和经济结构转型的不断深入和发展，尤其是供给侧改革和新型城镇化的不断推进，使得房地产行业的发展由高速增长逐步向结构优化和稳定转变。在经济增速出现下滑的当下，房地产企业应该更加的注重自身的资金安全以及相应的资金管理工作。房地产企业的资金管理工作一般是从其资金链来设定，主要包括资金筹集阶段、资金使用阶段和资金回笼阶段。对于这三大阶段资金的良好管理和控制，将极大的决定房地产企业的资金安全与否。

二、房地产企业资金管理面临的问题和不足

（一）资金筹集阶段的问题和不足

房地产企业的资金筹集是一切业务的基础和前提。房地产业务具有投资数额较大的特点，任何的房地产企业都不可能完全由自有资金来进行相应的投资活动，这不仅仅是对自身资金实力是巨大的考验，同时也是相对风险较高的一种方式。因此，通过相关金融渠道进行资金筹集工作是房地产企业的常态。当时随着我国经济步入下行通道，再加上国家去杠杆的坚决意图，使得房地产企业的资金筹集面临着成本较高和结构单一的双重考验。

（二）资金使用阶段的问题和不足

对于房地产企业来说，其资金使用最为主要的阶段就是具体的开发建设阶段，这就涉及到了项目评估、成本管控、资金使用制度体系、资金监督等等方面的资金管理工作。但往往也就是这些方面会出现相应的问题和不足，例如成本管控不明晰、监督考核不落实等等方面，都是房地产企业资金管理在使用阶段出现不足的重要体现。

（三）资金回笼阶段的问题和不足

房地产企业的资金回笼是其保持资金链连续和安全的重要措施，其资金回笼的速度和周期长短直接受到相应的营销策划设计和执行等方面的影响，房地产项目整体营销的好坏是关键要素。当时随着我国房地产市场进入存量房时代，众多的房地产企业并没有很好的适应这一变化，传统的营销方式的效果已经逐步下降，也就给其资金回笼造成压力，同时相应的管理工作也稍显不足。

三、房地产企业基于风险管理强化资金管理的对策建议

（一）优化融资结构，提升融资能力

在经济大环境下，房地产企业首要的应该是积极的应对当下的经济金融大环境，然后积极的从自身出发，不断的优化自身的融资结构。一方面要采用科学的方式预测资金使用节奏和规划，基于此才能制定出更加高效的融资计划，防止资金闲置成本和资金短缺风险;另一方面，房地产企业要积极的对接多样化的金融渠道，通过达成战略合作伙伴关系来保持融资的低成本和结构多元化，以此方式来不断的提升自身的融资能力和融资效果。虽然对于小房地产企业来说，其多数只能在与银行等金融机构融资过程中处于劣势地位，但是精确的融资计划设定以及良好的资信维护也是提升其融资能力的关键。

（二）强化资金使用，提升使用效率

对于房地产企业的资金管理来说，其主要风险来源是资金的使用阶段。基于风险管理的思想，资金使用阶段的资金管理自然也就成为了关键的环节和内容。房地产企业的资金使用主要是开发建设，也就需要企业制定并执行详细的资金使用计划，做好过程中详细的成本管控，并且贯彻当下风险管理中盛行的精细化思想，以期能够在降低不必要的资金使用损耗的同时提升资金使用效率。值得一提的是，针对在资金使用过程可能会出现的诸如舞弊等行为的执行风险，房地产企业也应该积极的落实执行相应的监督考核机制，通过全过程、多角度的独立监督和考核，实现即时规范和风险控制，最终也是保证房地产企业的资金安全。

（三）创新营销方案，加速资金回笼

在当下新的房地产市场环境下，各个房地产企业的营销方案需要寻求更加切合市场的创新点和落脚点，而不再是卖方市场的“简单营销”。在整个营销方案中，最为关键也是最为敏感的就是定价，客户最关心的是价格，房地产投资最关注的是利润，实质上也是价格。房地产企业通过极具艺术性的定价往往能够实现资金回笼的速度与量的良好平衡，这也是创新营销方案的主要着力点。在国家密集出台“限购”、“限价”等房市政策的当下，价格已经不仅仅是市场化的价格，而是掺杂了诸多非市场因素以及各方博弈的集中体现，房地产企业需要慎之又慎，规避盲目定价带来的资金回笼风险。

四、结语

资金风险是房地产企业的主要风险之一，特别是在经济形势错综复杂的当下，众多的房地产企业也真切的感受到了资金的压力以及资金管理的乏力。对于我们建议房地产企业应该重新从风险管理的角度来看资金管理，而不仅仅是财务角度，结合我们提到的资金筹集、资金使用和资金回笼等阶段的措施，切实的加强自身的资金管理能力，优化提升具体的管理效果，为房地產企业在当下环境的综合竞争力的保持奠定坚实的基础，实现可持续发展。

参考文献：

[1]朱志慧.房地产资金链风险管理及发展趋势的若干思考[J].科技经济市场，2017 （01）.

[2]林晓梅.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].时代金融，2017 （36）.