商业地产企业财务风险防控体系构建思考

艾宇

摘要：在我国现今的经济环境之中，商业地产行业面临着诸多的问题，尤其是该行业中的财务风险问题尤为突出，所以本文根据商业地产行业的当前经营状况，并根据当下的经济背景，首先对商业地产企业的现存特点与缺陷进行论述，并对其财务风险的防范提出相关合理的建议，从而构建由外到内的财务风险防控体系，从而希望能对商业地产公司的财务风险管理水平的提高有所帮助。

关键词：商业地产企业;财务风险防控

伴随着我国经济的飞速发展，商业地产企业也受到了一定影响，并且由于国家关于土地与金融方面的政策趋紧，导致现今商业地产企业走势不明。而商业地产行业本身属于资金密集型行业，该类行业资金投量大，但是回转速度也慢，这使得就现今商业地产企业的现状来说，其本身存在偿债能力就不强与抗风险能力不足的缺陷，使得商业地产行业财务风险较高。同时在外部政策环境中，我国政府依据当今的后金融时代特征，随之出台的各种政策对商业地产的发展在总体上来说较为不利，所以说从外部来说商业地产行业的财务风险也在增加。所以本文将从各个方面对商业地产企业所面临的财务风险进行研究讨论，并提出防控体系构建的建议。

一、商业地产企业财务风险管理特点以及存在的问题

（一）资金回收期长

当前商业地产企业的资金流转速度较为缓慢，这是因为其开发过程过于较为漫长，一个项目的主要流程主要有以下四个阶段：第一阶段是征地;第二阶段是土地开发;第三阶段是房屋开发;第四阶段是竣工销售以及物业。在以上四个阶段之中，都需要公司投入大量的资金，而在现实情况之中商业地产行业为了加快资金回笼速度，会在第三阶段房屋开发中进行预售，让部分资金提前回笼。，但资金正式回笼的时间仍为第四阶段。所以我们可以看出本行业资金的回收期较长，导致不可控因素增加。

（二）财务杠杆过度使用

因为大部分公司并无足够的现金，而本行业又需要大量资金，所以这些公司都选择贷款这种财务杠杆方式进行运作。但这种财务杠杆方式好的影响是帮助公司的股东在持有少量资本的时候维持公司运作，并提高税盾效应;不好的影响则是这使得公司的资金具有高度的流动性，公司一旦面临危机，则会产生无钱还债的现象，造成巨大的债务压力。

（三）变现能力不足

如上所述，现实中大部分商业地产公司的经营往往是通过举债的方式进行的，但这种方式需要企业拥有较高的变现能力，所以一旦在企业进行借款时自身相应的资产与借款不匹配，就会使得公司无法筹到资金，导致短期资金不足。而在商业地产企业中，其主要流动资产就是存货。而按照商业地产开发产品以及非开发产品进行分类，商业地产开发产品包括己完工商品住宅、在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地;非开发产品则包括原材料、库存商品、低值易耗品。从上述的各类产品来看，都面临着不易变现的困境，这导致公司资产的流动性不高，最后增加一定的偿债压力。

（四）现金流不稳定

现金流对任何公司来说，都是帮助其正常运转的重要保障。但是当今大部分商业地产企业的现金流并不稳定，存在一年高、一年低的现象。这其中之一的原因是商业地产公司面对项目流程时间较长的困境，会采取提前收取资金的方式使资金尽快回笼，也就是使用预售的方法在项目进行中就能把资金回笼。但是各个开发项目的销售期以及销售期的匹配问题往往会被忽略，从而产生现金流不稳定的现象产生。而另外一个原因则是企业投入收益现金流也存在不均衡的问题。所以现金流不稳定这一问题导致企业在现金流高的那年产生大量的现金冗余，而低的那一年企业则面临偿债风险，最后使得商业地产企业的正常运行无法得到保障。

（五）项目调整能力较弱

由上述我们可以得知，商业地产企业的开发周期较长，因此其管理周期也相对较长。所以对项目的调整较为困难，另外，对项目转手的要求也较高，因此资金被投入到一定的项目之中时，一旦一些不确定因素失控，就会使得项目面临迟滞的状态，现金链也会遭到断裂的风险，给企业的正常运转造成了一定的阻碍。

二、风险防控体系构建

综上所述，商业地产行业如果想要健康发展下去，就一定要构建相关的风险防控体系，并以此为基础对日常财务风险进行针对性的管理，从而控制控制财务风险并减少企业的相关的利益损失。

（一）偿债风险控制

偿债的风险属于财务风险，是由于企业在经营过程当中由于某些因素导致其无法对一些债务进行清偿所导致的。通过上文分析我们可以得知，商业地产公司的负债率高是由于其自身相当高的偿债风险所导致的。所以，为避免偿债风险的增加，商业地产企业有必要对自身的资金结构进行合理安排。所以在企业的运行过程中，应当加大对筹款渠道的重视，从而选择一个较为合理的渠道进行筹集款项。而对于企业自身的负债率也应当有一个确定的值，那就是同该企业的偿债能力能够相互匹配。

（二）加强资金流动性

对于商业地产企业的资金流动性的风险，由于其固有特性，导致企业将会面临流动资金与负债不相匹配的困境，要想妥善的解决该问题，就需要对资产负债进行合理的拆分，从而有效整合未来的资金流与期限。另外一方面，对本企业的自身负债结构进行调整有助于商业地产企业的对于流动性风险的防范能力。所以在此情境中，商业地产公司利用对冲法进行一定的融资，从而使得资金缺口得到不断地缩减。

不过因为债务偿债口是固定不变的，而未来资金缺失相对不确定的，所以商业地产企业不能达到完美的匹配，也就使得在现金流不稳定的情况下面临一定的财务危险。所以想要降低这种风险，就要对现金流加强重视，不断增加现金的流动性，不过现金流动性一旦增加就会导致企业的收益会在一定程度上降低，为了避免这一现象的出现，商业地产企业应当进行流动性资产组合。这样才能够对商业地产公司资金需求进行有效的保障。

（三）盈利风险控制

在商业地产企业的运营当中，由于销售的效果不好，使得企业的利润降低，进而令企业很可能遭受到一定的风险。这是因为导致盈利风险的因素是成本的上升、收入的减少。正因如此，企业应当加强对盈利风险的控制，第一方面应当科学定价，对于企业的变现能力和变现效率深深的受到价格变动的影响，所以在商品房开发之后，管理人员应当根据该商品房的所在地区的实际发展情况，对扣板的质量、品质、价格弹性以及竞争楼盘进行综合分析，从而增强定价的科学性。另外一方面，促销的方式也应当合理。开展合理的宣传活动，有助于商业地产公司提高自身的销量，譬如采取广告、宣传导报、人员推销等方式进行宣传，将企业项目的信息通过不同的渠道传递到消费者手中，从而让消费者对本企业的项目进行全方位的了解。因为商业地产行业这种特殊性，使得销售变得十分关键，所以企业对于销售一定要加强重视，从而扩大资金流入。

（四）加强内审

对于财务风险的防控，不仅要从资金上着手，还应当对于商业地产企业的内部加强管控，加强内部的控制对财务风险的防范起着重要作用。所以，企业应当对内审制度进行一定的完善。在内审制度的实施当中，内审部门为了能够更加高效的运作，应当独立于其他部门之外，与此同时，还应当加强内审的力度，对企业内部所存在的一定问题及时发现并对相应的系统进行一定的改善，在辨别出一定的问题之后，向领导层进行汇报。

三、总结

综上所述，商业地产企业财务风险防控体系构建对企业的可持续发展有着极为重要的意义，也对本行业的健康发展起着十分关键的作用。在当今中国的经济发展之中，由于商业地产企业发展历史不够久远，所以对于财务风险管理还不够重视，在企业管理中存在的问题还较多，因此本文根据当今情况，通过偿债风险控制、加强资金流动性、盈利风险控制、强化企业内审制度等策略的提出，构建商业地产企业财务风险防控体系，希望能够对商业地产公司财务风险管理水平的提高有所帮助。

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