成都市商业地产未来发展趋势研究

摘要：本文论述了成都市商业地产的投资现状，并分析发展中存在的问题，探究成都市商业地产未来发展对策和趋势。

关键词：成都市;商业地产;发展趋势

目前，成都仍属于商业地产发展的黄金阶段，各大地产公司均对成都的商业地产回报有比较良好的期望。如何解决新的不可预知的问题、房地产行业的经济泡沫以及新的政策和措施对商业房地产的影响将直接决定未来几年内商业地产的走势。

一、成都市商业地产的投资现状分析

2018年四川省出让商业用地1044宗，出让面积2057.65公顷，收取土地出让金428.69亿元。其中，成都市商业用地出让面积最多，共计501.76公顷，同时收取商业用地出让金也最高，共计190.11亿元。成都市在2018年成交的391宗土地中，商办用地144宗（成交数量占比约36.8%）、商住用地107宗（成交数量占比约27.4%）。2018年，成都市商业房地产供应面积合计为218.1万平方米，供应量环比减少1.04%。商业房地产成交总面积为220.1平方米，成交量环比增长1.32%。2018年商業房地产供求比约为0.99。2018年，成都市中心城区及天府新区商业供应面积合计为109.6万平方米，新兴主城区（龙泉、郸都区、双流、温江、新都）合计供应量为108.6万平方米，供应量略低于中心城区及天府新区，但成交量以121.1万平方米超过中心城区及天府新区的98.9万平方米。2018年，成都范围内商业房地产均价为33，065 7G/平方米，环比上涨11.43%。2018年1～11月，成都市固定资产投资口径同比增长10.1%。其中，房地产开发投资下降11.5%。天府新区项目投资（天府新区成都片区部分）下降0.3%。

二、成都市商业地产发展中存在的问题

（一）管理运营问题

大部分成都本地的商业地产开发公司都是从住宅地产转型来的，而商业地产与住宅地产有较大的区别，对于资金的需求较高，设计要求也较高，需要与周围的其他因素统筹规划开发，因此在实际开发过程中存在着资金不足、管理运营理念落后，开发运营模式以零售为主等问题。当前来看，成都三环周边的一些大型商业综合体普遍存在以零售为主的，面向单一投资者的情况，这使得这些商业综合体难以形成自己的品牌和特色，走不出特色发展的运营道路，而且因为涉及的投资者较多，进行管理和运营比较混乱，缺乏统一的手段和标准，人才队伍建设和增长也难以满足发展要求，导致整体的收益率不高。

（二）开发和运营模式不够创新

电商的出现.使得商业地产发展受到互联网商务经济带来的冲击，线上经营商业的发展，在一定程度上挤压了线下经营的市场空间，这意味着商业地产发展可获取的利益空间也受到一定程度挤压，因为发展前景不明朗，所以商业地产获得投资更加困难，投资者对待商业地产投资的态度更加慎重，而且投资者更看重品牌效应和产品的附加值。因此相关企业如果不能保持自己的特色，打造有效的品牌影响力，建立独特的运营模式，将难以在商业竞争中占据优势，也就难以获得投资者的认可和投资。就这几年里，成都市倒闭的百货商场超过10家，这主要是因为他们的开发和运营模式创新力不足，一味模仿其他商业地产开发模式，没有形成自己的特色，无法凝聚品牌效应，因此竞争力不足。

（三）过度开发和集中化

成都市商业地产开发还存在的问题就是过度开发和集中化。商业地产过度集中，带来的商业功能分布不均匀，比如说某个区域集中大量写字楼，而另一块区域集中大量酒店和住宅，这是结构过剩带来的问题。商业地产规划不仅是要按照政府要求进行，投资者和开发者更需要综合考虑，如何在有限的区域内实现商业地产规划经营的差异化，打造经营综合体，尽量丰富商业功能，满足投资者和人群的不同需求。比如在同一片区域，有较多写字楼的地方，需要同时配套酒店、餐厅、医院、学校、商业街等，以满足不同的需求。

三、成都市商业地产未来发展对策及趋势

成都市依然是2019年15座新一线城市的之一，并且已连续四年名列其中。新一线城市是《第一财经周刊》对国内城市的五项重点指标进行数据收集、分析、对比之后进行综合评价，之后按照打分情况排列的前巧名。在2019年的评比中，成都市位居第一。需要进行评估的五项指标包括商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性。所有新一线城市，在人口基础、经济基础、政治基础、文化基础等一个或多个方面，都有自己独特的优势，比如说有良好的经济基础、便利的交通和独特的城市魅力。

考虑到成都市商业地产面临的发展形势不容乐观，而且还存在较多的问题，与政府之间关于土地审批也存在一些问题。因此未来一段时间内，成都市内的各大地产开发商对于商业地产的开发脚步将会放缓，新开发面积总量将维持在现阶段程度并逐步下降;投资者进行商业地产开发的态度将会更加慎重，会对新项目进行更加全面的调查研究，探讨可行性，以此为基础作出开发决策。这也意味着未来一段时间内，成都市的商业地产开发将会从供不应求的状态，转变成供求基本平衡的状态，这也标志着商业地产开发将逐渐进入存量房时代。

2014年国家提出的《新型城镇化规划》中提出要严格控制新增城镇建设用地规模，并推动提升存量土地占有比例。这一规划的提出，促进了成都进入存量房时代的脚步，给商业地产开发格局带来巨大影响。未来成都市的商业地产发展会表现出更多的资产属性，持有经营会占有更大的优势，在城市的核心地段，拥有高品质物业服务、良好品牌形象以及专业化运营理念的商业地产开发，将会更受到消费者和投资者青睐，获取更大的经济效益。商业地产开发在功能定位、服务、品牌信箱、物业服务、管理理念等方面进行科学创新，提升自身的竞争实力。

成都市需要根据经济发展水平，科学解决本地区商业地产时间和空间上的失衡问题。商业地产项目发展要保证与本市的经济发展水平相适应，而这需要成都市的政府部门严格控制商业地产项目的审批、准入标准，尤其是大型项目，比如开发商业综合体或购物中心的项目，通过政府的规划控制，尽量保证各类商业项目在结构和数量上比较协调，区域之间比较协调，与区域经济发展水平也相互协调，从而避免一片区域中恶性竞争，而另一片区域中项目空置的问题。

成都市还要做到全方位、多层次发展商业地产，禁止盲目抄袭其他商业地产开发模式，胡乱引进其他开发模式，要打造成自己的特色。因为国人没有集中地点、集中时间购物的习惯，一般是按照自己的偏好选择相应的购物、餐饮、休闲场所，这会分散消费者的消费能力。因此，成都市进行商业地产开发需要保证符合城市发展水平以及当地的居民消费习惯，在这一点上，相关企业可以事先进行调查，了解居民的消费需求和偏好，有所掌握之后才考虑是否进行开发。考虑到成都市本身的居民消费水平，开发中等规模的购物中心比较适宜。此类购物中心通常规模在5万至10万平方米之间，对于开发商的资金、招商、经营等压力不会太大，且服务半径多为区县级别，交通压力较小。

四、结语

成都市商业地产发展依然有很大的潜力，但考虑到发展中存在的问题，未来将更加深刻地认识到服务质量、品牌效应、功能定位等的作用，在这些方面进行创新，打造功能全面、综合发展的商业发展模式，推动商业地产发展经济效益的增长。

参考文献：

[1]何俊霖.成都市商业地产发展现状与对策研究[J].智能城市，2016（12）：226.

[2]董慧敏，李茜，何予琼，李佳佳.成都市商业地产未来五年的发展趋势研究[J].住宅与房地产，2017（17）：13.

作者简介：

邓云劼，四川铁投恒祥置业有限公司，四川成都。