对房地产开发的认识

亢明宇

摘要：互联网时代下，房地产开发行业还能否安如泰山？新形势下，房地产开发行业该如何转型？如何面对出现的新问题？如何应对“变”与“不变”？

目前房地产市场面临的最大冲击是金融变革，企业家需要从战略角度思考，居安思危主动求变，以更好应对市场和行业之变。在现有市场环境当中，我们如何在战略上进行一种变化。针对当前房地产市场的变化，传统房产企业不仅要守住原有的东西，还需要拥抱互联网，拥抱金融，拥抱产业。面对新问题政府也需要正确引导，帮助这个产业健康发展。

那么不变的又是什么呢？是我们围绕房地产行业的服务，围绕着房子的服务战略，把我们的服务质量和服务做到极至的理念。

关键词：房地产开发;变与不变;认识;感受

1问题的提出和分析

1.1金融开放冲击大

当前，房地产行业面临着各方的冲击与变化。其中，最大的冲击来自于金融行业。十八届三中全会指出，未来的金融改革将以市场化为目标，发展多层次资本市场，稳步推进利率和汇率市场化改革。

原来我们理解的银行是一个“衙门”，但现在打破了。原来我们开发商见银行行长，银行是“爷”，我们是问它贷款的。结果发现我们也可以成为银行董事之一，甚至如果有私有银行牌照，很多开发商老板都想搞一个地产银行。

在金融改革的大局中，互联网也成为了变局中最大的行业。现在互联网做网络借贷平台也能成为金融的概念，所有人感觉到互联网公司对行业的一种冲击。

1.2政府角色转变影响大

如今，房地产市场最大的两个变化是供需关系的变化和由单向调控向双向调控转变的变化。

在过去十年，供需关系非常清楚，每一个城市，只要通一条地铁、引入一个产业，供需关系就发生变化。但今天，不同城市的供需关系开始发生变化了。这需要开发商们对市场做更多深入的研究和讨论。

在过去的几年当中，我们对市场的判断，实际上是看政府。而在双向调控政策下，政府在未来的市场当中扮演的角色将会发生变化，开发商们需要深思未来的市场向谁看。

1.3相关配套机制及政策不健全

目前，与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全，房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通，房地产税费种类繁多，且存在不合理的方面和环节，既不利于市场竞争和发育，又加重了广大百姓的购房负担。货币化分房没有真正得到贯彻实施，面向大多数居民的社会保障机制还未真正确立起来，房地产业发展缺乏坚实的后勤保障。

1.4公平竞争的市场环境尚未形成。

虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。并且在中心区，旧区改造的土地供应制度与土地市场招投标制度矛盾突出，影响了土地招投标的进行。同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源”，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有千丝万缕的联系，自然都受到当地政府的庇护。这就影响了外地企业的开发形成了不公平竞争的问题。

1.5“求變”与“不变”至关重要

关于变，城镇化是未来几年的发展方向，从战略角度来讲，中国房地产开发商面临着两个选择：一是大的企业去做城市再开发，另一个是城镇化概念，抓住城镇化中的发展空间。这对开发商而言，是两个完全不同的方向，需要企业从战略角度去应对。

关于不变，就是我们围绕房地产行业的服务，围绕着房子的服务战略，我们的服务质量和把服务做到极至的理念。

2问题的解决方法

2.1走金融服务的战略

既然金融放开了，既然在金融当中最大的资产是房产，是有效资产，那么房产这块上，我们拥有很大资源，那么为什么不去做尝试？

还有一个社区服务即物业管理公司。在美国的地方没有小区是开放的，中国是有这扇门的，马云也好，马化腾也好，李彦宏也好，他们做的所有天网，有一道门是过不了的，就是这扇物业管理把住的，这么大的物业管理，这么大的增值服务，为什么被我们开发商看成为鸡肋呢？为什么开发商每天要去贴他钱呢？抱着金饭碗在讨饭，我认为这是我们未来可以变化的方向。

2.2做“奶酪界的小老鼠嗅嗅、匆匆”

政府职能的转变给了我们一个难题，未来的风向标在哪里？但从另一方面分析，谁能够及时洞察“奶酪”的方向，便可以得到更大更美味的“奶酪”。所以排除对未来的担忧，及时的振作起来观察细微的变化，做好准备即刻出发是至关重要的。有很多的企业家用勤奋的战术去替代惰性的战略，发现了变化及时做出调整，才能走对方向。

2.3加快土地使用制度改革。

健全土地供应机制，为房地产业的发展提供一个公平的市场竞争环境，土地使用制度的改革应该以建立市场调节为主，政府宏观调控相结合、其他有关措施相配套的土地资源配置体系为目标。

2.4应该大力引入市场机制，建立和规范市场运作。

通过土地有形市场的建立，实现土地交易的公平、公正、公开;通过建立合理的土地价格机制和价格体系，指导和调节市场交易;通过大力推行招标拍卖制度和合理确定协议价格、补地价水平，使各种方式的土地取得成本具有可比性，不仅可以有效消除前期土地成本过高等现象，还有利于房地产行业的资源整合，促进那些真正有实力的房地产企业的发展壮大。

2.5“变”与“不变”

所有人都在变，每家企业追求都在变，变的过程当中，有所谓的战略变化，有所谓的战术变化，而战术变化更多的企业是应该去研究执业经理人，团队做研究。企业家更多的应该研究战略上的变化。

各尽其责，努力将每个人的工作做好，才能在未来房地产行业中立住脚。

3总结

房地产业是一种实体经济，其发展和变化并非一日之事，若想在这个领域有所成，需要的不仅是努力更是一种敏锐的眼光和思维。变不仅是房地产业的变，也是思维和眼光的变化。