城市商业综合体的价值点控制与全过程管理研究

孙强

【摘要】自改革开放后，我国经济得到了空前发展，城市化进程不断加快，以城市商业综合体为代表的大型及特大型工程项目日益增多，城市商业综合体已基本成为我国商业地产发展主流模式。城市商业综合体凭借着凝聚人气、活跃商业的集群优势，不仅能够促进区域经济发展，而且能给城市形象增添光彩，提高城市核心竞争力，是实现城市价值最大化的重要手段。然而，当前我国城市商业综合体开发过程中存在着诸多问题，例如，市场定位不准确，设计不规范，招商困难等问题，想要更好地促进城市发展，项目开发建设中的控制与管理必不可少。本文将针对城市商业综合体的价值点控制与全过程管理展开研究和分析。

【关键词】城市发展；商业综合体；价值点；控制与管理

1城市商业综合体的特征

城市商业综合体的概念源自城市综合体，指的是将城市中商业、办公、居住、餐饮、展览、会议、文娱、旅店等城市生活空间的三个以上功能进行组合，并在各个部分之间建立一种相互依存，相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而同一的综合体，为城市商业经济发展奠定基础，创造有利条件。城市商业综合体的外部特征是：集约性、整体统一性、功能复杂性、可达性。城市商业综合体功能集中，各区域相互联系，人口密度大，功能互补，建筑规划协调统一。内部特征是：空间尺度大、设施齐全、通道树型交通。城市商业综合体是多个使用功能不同建筑空间的有机组合而成的建筑群。这种开发模式缩短了交通距离，节约了土地资源，提高了投资效益。目前世界很多国家和地区都在应用这种开发模式。例如，日本的新宿、香港太古城、上海新天地、新加坡的新达城、法国的拉德方斯等等。近几年来，我国为了促进城市经济发展，优化产业结构，也广泛应用了这种开发模式。

2城市商业综合体的价值点控制与全过程管理

通过前文分析不难看出城市商业综合体开发建设对于城市发展的巨大推动作用。实际上，早在二十世纪九十年代，我国已对城市商业综合体项目进行大力开发建设，只是当时项目开发建设中存在着诸多问题，所以并没有取得预期效益。进入二十一世纪后，城市商业综合体已成为我国商业房地产发展的主流趋势。相关统计数据显示，二零一一年到二零一五年间，我国在建及即将开工建设的城市商业综合体项目七百多个，全国二十多个城市进行了城市商业综合体项目建设，总建设规模超过一点六亿平方米。在九十年代之前，我国城市建设与规划中，各功能区都是分开的，采用按功能划分策略。但九十年代后，我国城市商业综合体开始进行功能整合。进入二十世纪后，我国已处在城市商业综合体发展建设的起步阶段。城市商业综合体的开发建设是城市人口膨胀，土地资源紧缺的必然结果。但想要保障城市商业综合体开发建设的经济效益、社会效益，提高投资效益，必须要做好城市商业综合体的价值点控制与全过程管理。城市商业综合体的价值点控制在于升级城市生活空间，推动城市经济发展，满足城市居民生活需求，为商业房地产集约开发指明方向，促进房地产产业转型。城市商业综合体价值点的控制要结合城市功能，对城市商业空间进行规划，建立相互依托，相辅相成的关系，从而形成一个高效、多功能的城市建筑群落。另外，除了價值点控制外，全过程管理也十分重要。由于目前我国对于城市商业综合体项目的开发仍处于起步阶段，设计与规划中极易出现问题，从而影响城市商业综合体的价值点。在城市商业综合体项目开发建设全过程管理中，开发前期要做好前期评估，预估项目效益，根据评估结果合理确定投资规模和建设规模。中期要做好中期设计，进行科学规划，保障各功能区间的互补，提高城市商业综合体建设的社会效益与经济效益。后期要做好营销工作，以促进城市商业综合体的建设水平，提高城市商业综合体建设效率。在整体运营中要做好管理与维护，保障城市商业综合体与城市基础设施的配合。从当前我国城市商业综合体开发建设情况来看，已暴露出了许多问题。如，设计的不规范，造价管理的失控，建设周期过长等，这些问题都导致了项目回报率不能达到预期，致使项目与普通项目无异。因此，提高城市商业综合体开发建设的全过程管理水平势在必行，城市商业综合体全过程管理要以城市核心功能考核指标为主要考量指标，基于价值论采取管理措施。具体工作开展中要做好工作划分，根据项目阶段，采取阶段性工作安排方式，对城市商业综合体的规划、设计、建设、营销、维护等各阶段的工作进行细致化的职能划分，将项目的阶段分为价值定位、价值体验、价值实现、价值维护四个阶段，对这四阶段进行管理。另一方面，要做好风险管理，降低项目风险。任何投资行为都伴随着风险，城市商业综合体开发建设投资规模大，开发周期长。因此，需要面对的风险种类更多，所承受的风险更大，只有把风险降低到可控范围内，项目经济效益才能得以实现，风险管理是全过程管理的重点内容之一，在管理中必须要提高重视。在全过程管理工作开展中要综合考虑，细化工作，避免管理缺失的发生。

3结束语

新时代背景下，城市化进程不断加快，传统城市发展模式已不能满足当前城市发展及商业发展要求。城市商业综合体的开发与建设不仅促进了城市区域经济发展，更优化了商业房地产产业结构，为城市商业经济发展创造了有利条件。但城市商业综合体开发建设中，必须要做好价值点控制与全过程管理，避免因管理缺乏，影响城市商业综合体价值的实现。

参考文献

[1]王超. 基于多目标平衡的商业综合体营建体系及实证研究[D].浙江大学，2011，13（11）：119-124.