养老地产，老有所为有所依

聂云

中国已进入老龄化人口快速增长阶段，不断增长的老年人口有着庞大而复杂的各式需求，养老事业所带动的养老产业在未来相当长的时间里都将是非常重要的开发领域，衍生出无尽市场机遇。按中国社科院老年研究所的测算，中国老年经济的潜力可达1万亿元，其中，养老地产的时兴被认为是“夕阳红”产业迎来了新朝阳时代。

当“善谋为老之策”

2013年，我国60岁以上人口即已突破2亿人;2017年，我国60周岁及以上老龄人口突破2.41亿人，占总人口的17.2%;2019年1月数据显示，我国65岁以上占总人口的比例达到11.9%。国人普遍具有“尊老、敬老、爱老”的思想基础，各界多是“常怀尊老之心，善谋为老之策”，实现新时代下的和谐繁荣与发展。

近年来，国家和各省市相继出台有关养老产业的相关政策与落实细则，持续完善养老产业的投资环境与扶持政策。近日，国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委等部门联合印发《城企联动普惠养老专项行动实施方案》，聚焦惠普养老，主要围绕“政府支持、社会运营、合理定价”，按约定承担公益，深入开展城企合作。根据《方案》，国家通过中央预算内投资，支持和引导城市政府系统规划建设养老服务体系。参与城市需要制定养老服务体系建设整体规划，研究出台一揽子政策支持包。有条件的城市可通过在土地、规划、融资、财税等方面选择实施27项支持政策，降低养老企业运营成本，成都位列全国首批试点城市之一。《方案》明确，到2022年，形成支持社会力量发展普惠养老的有效合作新模式，参加城市每千名老年人养老床位数达到40张，护理型床位占比超過60%，医养深度融合。

养老地产是养老产业中备受关注的细分领域。业界人士表示，当前国内养老地产主要分布在京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈等区域，相对而言，京津冀、长三角区域养老地产项目更加丰富，服务更趋多元，京津冀区域自持型项目较多，珠三角区域销售型项目较多，成渝区域更偏向旅居养老项目，其他部分风景优美的旅游城市也建设有一些旅居养老地产项目。实力雄厚、经验丰富的知名地产商中鲜有未进入养老地产者，部分企业如万科、绿城更是不断加码布局，险资机构和产业资本也是养老地产领域的重要力量。

虽然养老地产形态多样，但其终归就是“以住宅建设为基础，以文化娱乐、生活照顾、健康护理、精神慰藉等服务为配套，复合医疗服务、物业管理、项目研发、地产运营等多种业态的综合性地产产品”，注重选址、设计适老、效益多样、糅合发展是其特色。

综合性养老社区、度假型养老社区和医养结合同为目前主要的养老地产开发模式，由养老住宅、公寓、护理机构等所构建的综合性养老社区市场反响一般，精品项目寥寥;医养结合模式也面临相同局面，在产品设计、打造时未多考虑老年群体的特殊需求，安全性、舒适性、便利性等总有欠缺之处;较之传统更加时尚的度假型养老社区近年来发展迅速，旅居养老地产的成功案例不断在各旅游资源丰富的宜居型城市出现，一定程度上满足了健康活力型老年群体的多元化需求，市场前景可观。

“养老”才是关键词

过度地产化的养老地产项目大多未取得预期回报，盖因养老地产的核心始终是“养老”，而非地产开发，纯地产思维在此失效，养老地产的核心不在于出售而在于持有及后期运营，养老地产日益“精细化”“精准化”“有温度”才是项目的成功关键。

战略咨询公司摩立特所持观点是，中国老年群体的消费重点正逐渐从低价向高品质方向发展，“他们的烦恼不再是如何满足基本的生活需求，而是如何通过产品为他们几十年如一日的单调生活进行调剂。”养老地产领域也是如此。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为民众、企业对于老龄化的理解误差将导致产品的认可度降低，比如养老地产的开发企业刻意强调的静谧、养护、健康等概念为部分老年群体所欢迎，但还有部分老年群体对此并不完全认可，时尚、新潮也为他们所需。转回地产领域，企业应从老年群体的身体状况与心理需求层面充分考量，精准发力，设计产品与服务时保证足够的“适老性”，真正站在老年群体的立场去规划、打造精品养老项目，从而保障老年群体的晚年生活保持健康、愉悦状态。此时可借鉴较早步入老龄化社会的日本在养老地产方面的相关经验，日本不但在老年群体福利、社会保障制度方面较为完备，养老地产也以设计人性化著称，尤其注重地理位置的选择与饮食方面的细节，多样化服务完全围绕老年群体的生活需求展开。

有从业者表示养老服务设施的规划和设计要服从服务于生活-健康-快乐三大服务体系的建立完善和良好运行，“在养老项目的设计中，我们不仅仅要关注具体的空间、细节、景观设计等，同时还要投入很多精力关注服务配套和产业运营策划等方面内容，精心规划和设计为长者提供日常起居、绿色养生、餐饮清洗、文体活动、医疗护理等系统配套服务，使一个养老项目最终成为一个健康发展并长期经营的经典项目，使整个养老地产项目实现品质地产和养老服务的有机结合。”甚至可以说，对老年群体而言，理想的居所是他们晚年生活的主要活动场所和空间。由于受传统文化的影响，老年人对自己的家庭居住地和熟悉的社区环境有一种深深的依恋感。随着人口老龄化程度的提高，老年群体对于居所的依赖性正逐步增强。养老地产从业者应以自己的专业、热忱与诚意，为老年群体构建起一个温馨的“大宅院”，一个有归属感的“家”，从而助益家庭和睦、心态平和、健康长寿，其中应浸润着的是普遍的尊老意识和亲情式服务观念。成功养老地产项目所特有的感情交流功能、组织服务功能，将使入住的老年群体所需要的服务都能够在他们所熟悉的环境中获得。