中国房地产市场宏观投资环境与要素分析

史泽鹏

【摘要】：市场环境分析是房地产企业谋划发展的重要依据和基本前提，可以帮助企业在市场寻找投资发展机遇，减少投资风险。房地产市场环境可以分为宏观和微观两种环境。微观环境体现在对企业产生直接影响，容易把握和改变。而宏观环境是对房地产企业产生间接作用的社会力量。本文将从宏观投资环境的几大要素出发，分析当前房地产行业宏观投资环境的要素及其影响。

【关键词】：房地产市场 投资环境 宏观投资环境 投资要素

一、宏观投资环境的内容及要素

宏观投资环境是指在经济、文化、政治等方面影响社会资本活动的各种宏观要素构成的环境。投资流向、投资总量以和投资结构都会受到宏观投资环境的影响，且更不容易受到企业主体改变。笔者接下来会着重分析几个重要宏观投资环境因素中对投资产生的作用。

1.宏观经济情况。宏观经济情况主要包括经济体制、经济运行情况、经济周期三大方面。经济体制就是一个国家采取的基本经济制度，对投资目标和运行过程及管理规则等有着直接的影响。经济运行情况主要体现在社会供求关系上，供求平衡时，投资保持不变;供大于求时，若是投资需求引起的，则对投资有一定刺激作用。反之，则有抑制作用;供小于求时，对投资产生激励作用。经济周期指的是经济发展中的规律。在经济周期中，上升阶段投资容易收益，经济刚开始回升时是最好的投资时期，上升阶段后期投资风险大，收益降低。

2.财政和金融政策。通常可以分为紧缩型政策和宽松型政策。目标为增加财政收入或降低财政支出的财政政策称为紧缩型政策，反之，则为宽松型财政。一般来说，宽松型政策会起到促进投资的作用，降低利率可以引导投资流向。紧缩型政策则相反，而且如果长期采用紧缩型财政政策，对投资的制约作用就更加明显。【3】还有一种重要的财政手段就是税率，一般来说，提高税率会抑制投资，不仅不能吸引国际资本流入，还可能引发国内资本流出。

3.产业结构和地区投资环境。一定时期内的产业结构决定了一个国家的合力资源配置和资源转化功能，因此，产业结构运行机制越好，全社会的投资需求就越少。地区投资环境包括经济发展程度、经济发展潜力、政策法规、服务管理水准、物质人力资源、地理交通、基础设施等要素，构成了地区的综合实力。

二、房地产投资的内容及特点

房地产投资顾名思义，就是在房地产开发与经营的过程中进行的为了得到一定收益的投资活动。房地产投资形式有很多，目前主要有开发交易、出租经营、地产金融等三种。

中国房地产投资市场具备几种特点，一是高成本性。中国土地资源相对稀缺，所以开发土地成本非常高。开发过程中，大量的物资和人力产生的成本也很巨大，再加上房地产建设周期长，资金回流慢，运作环节多，产生费用就相对高昂造成了房地产市场投资体量大，成本高的特點。第二个特点是房地产投资周期性长。房地产市场是非常复杂，受到社会方方面方的制约，投资者将资金投入市场中要经过土地市场、开发市场、建筑施工市场、交易市场等几个市场完整运作才能获得利润。

三、2017年中国房地产市场宏观投资环境要素分析与未来展望

根据本文在第一部分和第二部分中的论述，房地产市场投资由于涉及多部门、周期长、流动性差、高成本、高风险等特性，房地产市场势必要受到宏观投资环境相对更为深刻的影响。

（一）分析方法

为了使投资环境分析评价更具有科学性，本文采用了重点要素分析法、对比法、调查法、投入产出法、动态模拟等一系列国内外投资环境研究所常用的方法。并且会从人文角度进行综合分析。房地产投资环境有着一定的个性，本文会结合研究对象本身进行一定的侧重。

（二）2017年中国房地产市场宏观投资环境要素分析

1.经济体制与结构指明了房地产市场发展方向。习近平总书记在十九大报告中指出，中国要坚持社会主义市场经济改革方向，加快完善社会主义市场经济体制。乐见，完善市场的各方面制度是必然趋势。随着一系列房产调控政策不断出台，从短期看，这些变化对房地产投资市场是有反作用的，但从长远投资来看，房地产市场会在政策引导下发展得更加良性、健康、稳定。

2.经济增速影响房地产行业投资热度。李克强总理在柬埔寨出席澜沧江-湄公河合作第二次领导人会议时发表了“2017年，中国延续了稳中向好的发展态势，整体形势好于预期，全年国内生产总值预计增长6.9%”的说法。上市大型房企的销售额增长幅度也都非常巨大，其中，融创中国达到143%的惊人增幅。值得注意的是，地区经济增长促进了房地产市场投资，但高额的房地产成本也给企业带来了人工成本的压力。

3.金融政策收紧降低房地产行业热度。在近两年国家对房地产市场管理政策不断收紧的同时，财政金融政策加入了调控的队伍。2016年10月，央行召集17家银行开会，要求各行理性对待楼市，强化房贷管理。银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续出台新政策，继续紧缩房地产信贷环境。这些金融政策在一定程度上给企业融资带来了羁绊。

4.差异化财政政策调控不同区域维稳房市。在税收政策方面，一线和二线城市由于人口流入大于流出，为了降低房市热度，房地产税政策向增加税收的方向发展，同时加快租赁市场改革，实现租售并举。

结语

综上所述，从中国房地产宏观投资环境来看，房地产行业未来的转型发展的是必然的，从地区投资来看，经济增速高和发展潜力大的地区仍然受到房地产资本的青睐，热度不减。从房产企业来看，虽然企业从国内金融机构融资增加了困难，但地产企业为了发展与扩张不会坐以待毙。

【参考文献】：

【1】王凤荣，邓向荣.国际投融资理论与实务.首都经济贸易大学出版社，2010.05

【2】高鸿业、刘文忻、冯金华、尹伯成、吴汉洪.西方经济学.中国人民大学出版社，2007.10

【3】卢现祥陈银娥.宏观经济学（ 第二版）.经济科学出版社，2010.06

【4】斯科特弗兰克.房地产投资模式.机械工业出版社，2006.06