浅析产业地产对开发商的机遇与挑战

崔宝涛

摘要：产业地产在国家新型城镇化和经济结构转型升级的东风下快速发展，受到社会各界的强烈关注。本文首先介绍了产业地产的概念和发展现状，然后具体阐述开发商在进军产业地产时所面临的机遇与挑战，并结合目前产业地产的发展现状提出一些建议，希望有利于开发商在把握产业地产发展机遇时合理把控风险，实现企业可持续发展。

关键词：产业地产；机遇；挑战；开发商

房地产行业是社会发展的基础与保障产业，事实上也是我国经济发展与解决就业的重要产业。在当前产业转型升级的大背景下，未来产业地产发展的主要方向是产业地产开发日益专业化。房地产企业需要清楚了解当前产业发展新形势，抓住机遇，找准转型升级的方向与突破口，迎接产业地产的机遇与挑战，积极调整应对策略才是正确的出路。

一、产业地产概念

产业地产是房地产行业的一个重要分支，作为一种新兴产业，它与住宅地产和商业地产有很大差别，也与传统的工业地产不同，它是升级优化后的工业地产。产业地产是在工业地产、商业地产及住宅地产的基础上，以地产为平台，以产业为核心，实现多种资源整合，促进资源间相互融合以产生资源溢价，提升产业的竞争力与影响力。我国房地产市场在经历了黄金十年的粗放式的扩张后，逐渐进入了专业化与精细化的发展模式，而产业地产顺应了这种发展方向，产业地产的发展不仅可以满足开发商转型的迫切愿望，还能满足政府以产兴城的发展目标[1]。

二、产业地产开发模式的特点

（一）销售型

产业地产开发后直接分割销售，开发商按照住宅开发的模式运营产业地产，通过出让产权，开发商能很快收回投资，实现滚动开发。这种模式是产业地产最原始的模式，随着产业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应产业地产的发展。

（二）自持型

产业地产开发后开发商采取只租不售或自营的模式。这种模式在一定程度上保持物业产权的统一，有利于物业的统一经营管理与维护，所以更能让物业形象得到维护和提升。同时，只租不售可以使物业的空间面积更具有弹性，可以满足不同客户的需求。另外，只租不售，产权就在开发商手里，可以进行融资，也可以坐等物业增值，还可以将物业投入资本运作。这种模式要求开发商资金实力比较雄厚，融资能力强。具体这6个方面来对比分析销售型与自持型模式的各自的特点：1、销售型产业地产可在开发过程中进行预售，回笼资金快，资金压力小；2、商业物业销售完毕，经营周期即结束；3、销售完毕后，不承担经营风险；4、基本失去项目的控制权；5、对招商的影响是没有选择性，规划及布局被打乱；6、销售完毕后短期内获得投资回报。自持型产业地产需要开发商投入全部开发资金，资金压力大；经营周期长；承擔项目开发及后期出租、经营压力，风险大；对项目完全控制；可有选择的进行招商工作，合理安排布局；拥有项目的全部租金收益和物业升值或股权增值的回报[2]。

（三）销售与自持并举型

随着产业地产市场的进一步发展，开发商愈来愈多地选择销售与自持的模式，销售与自持物业的所占比例进一步趋向了合理，有利于开发商抵御风险及稳定持久发展。政府部门出让商业地块时，出于商业物业后期招商、商业市场的培育及经营等方面的考虑，限定开发商必须自持一定比例的商业物业。

三、机遇与挑战并存

（一）房地产企业的机遇

近年来国家不断出台对地产行业的调控政策，对土地储备的管控也越来越严，商业地产和住宅地产竞争已经进入了白热化阶段，地产行业快速发展的黄金十年已经过去，大型的地产开发商都在谋求转型。开发商主要面临以下三点机遇：1、符合国家战略规划，顺应经济发展。推动战略性新兴产业和先进制造业发展，加快传统产业转型升级最终需要落实到企业身上，产业地产不仅能够为大中型企业的发展带来帮助，更多地会为中小企业和创新创业型企业提供一个平台。产业地产够降低企业生产成本与风险，发挥规模优势从而提升竞争力。2、国家新型城镇化带来重大机遇。近年来在新型城镇化背景下，人口不断向城市流入，我国的实际城镇化率不足50%，与发达国家相比还有很大的差距，未来有很大的发展空间。新型城镇化不以盲目扩大城市规模为目标，新型城镇化的核心是以人为本，注重城镇化质量，这就要求在城市发展以产业为依托。3、利润丰厚，市场广阔。由于一线城市政府很少在公开市场放出土地，各大开发商也在积极寻找新的战略增长点和突破点，产业地产开发商可以在拿地时和政府协商，在做产业园区规划时尽可能多的做符合当地实际条件的产业，在带动当地经济发展的同时也会得到当地政府在拿地上的各种优惠，这样在成本上就会有相对的优势[3]。

（二）房地产企业的挑战

作为新型行业的产业地产面临着各种风险与阻碍，房地产企业在发展产业地产时所遇到的主要挑战有如下四点。1、国家政策变化风险。国家和地方政府的产业政策、土地政策、税收政策和金融政策的变化往往会给产业地产开发商带来很大的风险。例如在地产进入寒冬期之后，产业地产商从政府手里拿来的规划产业园区的低价土地变得越来越难。2、产业园区同质化严重。产业地产的发展目前还处在探索阶段，很多区域没有结合自身的特点和优势，只是一味引入企业、追求规模，导致很多产业园区引进过来的没有什么高科技水平的企业，例如大量的特色小镇项目并没有带来应有的效益，出现特色小镇无特色这种怪现象。3、企业运营开发能力不足。国内开发商目前由于做过的产业地产项目并不是特别多，存在对产业地产运营开发能力偏弱，管理项目的经验不足等各种问题。很多开发商做产业地产项目时，还是用传统房地产那种依托前期的物业和销售获取利润，缺乏后期的经营管理。4、开发周期长，投资风险高。与传统的住宅和商业地产不同的是，产业地产更加注重后期的运营，一个项目短的至少需要五到十年，产业地产在实践中现金流回正的周期太长，一方面会使产业地产开发商融资难，另一方面在运营过程中会出现因为资金周转困难而不得不变卖大量优质资产的情况。

四、对开发商的建议

（一）提升产业规划与资源整合能力。作为一个后期运营资源导入型的行业，产业地产开发商需要结合自己在一些产业资源方面的优势做到有自己特色，大的开发商可以利用自己在资金和规模上的优势做到大而强，中小型开发商可以利用自己在其他产业方面的独特资源做到小而美有特色。（二）提高企业运营管理水平。开发商想要在产业地产开发竞争中引领潮流，需要组建自己专业化、实践能力一流的团队，一方面就需要开发商通过不断做项目来培养自己的专业团队，另一方面需要人力资源部门和社会猎头去发现其他行业有丰富经验的从业者。（三）提高自身财务运作能力和抗风险能力。做好产业地产不仅需要有以产兴城的情怀，更多地是要提升自身投资项目抗风险能力。不断拓宽融资渠道，寻求国家和社会资本的支持，提高自身管理企业现金流的能力。合理把控各个产业园区项目的风险，做到项目投资前合理化解财务风险和法律风险。

五、结语：

产业地产在发展过程中同样面临着各种挑战，但只要踏准了新型城镇化和经济结构升级这个社会发展大势，产业地产的高额利润势必吸引各种社会资本。作为地产开发商，房地产企业必须发挥自身优势，积极尝试产业地产项目，在实践中提升企业运营能力，积累宝贵经验。

参考文献：

[1]杨磊，雷浩，江岩.房地产企业在产业地产中的机遇与挑战探讨[J].住宅与房地产，2016（33）：276-277.

[2]《中州建设》编辑部.河南产业地产面临的机遇与挑战[J].中州建设，2015（14）：42-43.

[3]产业地产的发展趋势及投资风险研究[D].中国海洋大学，2013.