房地产估价机构风险防范

楼璟

摘要：现阶段，我国的社会经济取得了巨大的进步，与此同时也进一步带动了房地产行业的发展。在此背景之下，房地产估价机构的地位也有了一定的提高，然而我国房地产估价行业起步较晚，在实际发展当中，房地产估计机构也会有一系列的风险存在。我们必须要对这些风险进行合理分析，有针对性的提出相应的解决办法，对企业内部制度进行不断优化和完善，将从业人员的素质提升上来。唯有如此，房地产估价行业方可取得长远的进步，方可将房地产估价机构的重要性体现出来。

关键词：房地产估价;风险;防范措施

我国房地产估价师实行注册资格认证以来，房地产估价业经历了十几年的风雨历程，估价机构及相关执业人员在社会各层面发挥了应有的职责，尽到了应尽的义务，并取得了社会各界的广泛认可。房地产估价机构及相关执业人员在寻求自身发展、扩展评估业务的同时，如何处理好发展、收益、风险之间的关系，是房地产估价业永恒的话题，也是房地产估价机构应该努力试图解决的主要问题。

一、房地产估价风险发生源

通常情况下房地产估价风险其实指的就是房地产的估价结果由于实际价值之间存在的一定的偏差或者可能出现的偏差。我们还可以将这种偏差称之为风险发生源，一般来讲风险发生源指的主要是来自于估价技术、估价机构和工作人员。一些风险估价人员和机构的法律意识不强，在职业道德素质以及专业技能方面存在着一定欠缺，无法有效判断房地产的实际价值，从而大大加大了经济活动主题的隐患。而所谓的经济活动主体，则主要指的是相关利益群体比如房地产交易中的各方、房地产抵押中的抵押人和抵押权人以及土地使用者等。就估计技术而言，现阶段大多的评估工作都是以资深估价师的主观判断来进行的，由于受估价人员职业技术水平的制约，使房地产估价工作存在着相应的风险。

二、房地产估价机构存在的风险

（一）房地产估价机构想获得利益最大化，可能面临索赔的风险

由于自身行业的竞争性和信息传播的广泛性等特点，房地产估价机构所出具的估价报告可能存在明显不真实情况，估价机构应向其客户索赔相应的损失。这就是房地产估价机构面临的索赔风险。造成这种索赔风险的原因主要为两大方面：一个是因主观上形成的非正当因素。另一个是由于估价机构技术或管理上产生的失误。一旦房地产估价机构被卷入索赔诉讼，无论输赢，其信誉都会受到影响。因此，房地产估价机构在考虑其发展、获利的同时，也应注意避免索赔风险的产生。

（二）行业法律、制度不完善，房地产估价市场缺乏竞争性、约束性风险

回顾房地产估价行业发展历程，其法律、制度并不完善，存在不公平竞争。近几年，虽然实行估价机构资质及执业人员资格管理制度，但监管机构把关不严，导致很多实力不强的估价机构，专业技术水平不高的估价人员在执业过程中仍存在不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，有意高估或者低估、暗示委托方提供不真实信息、有意泄密以及有意借用他人执业资格等情况发生。严重影响整个行业的发展，同时也制约着房地产估价机构的发展。

（三）2.3优秀从业人员的流失，是房地产估价机构发展过程中面临的管理风险

所谓专业人员流失是指房地产估价行业中，对其经营发展起到积极作用的专业人员非单位意愿的流走。专业估价人员的流失可能对房地产估价机构造成以下方面的风险：第一，优秀从业人员的流失很大程度上造成大量业务客户被带走;第二，高质量、高效率的估价工作需要优秀的专业人员完成，专业技术水平直接影响着价格评估的结果，而评估结果又是引发法律纠纷的重要因素;第三，优秀的从业人员的流失，会损害房地产估价机构的良好声誉。所以房地产估价机构在发展过程中保证评估人员的整体素质是控制自身风险的关键。

三、房地产评估机构防范风险的措施

无论是主观原因还是客观原因引起的房地产估价风险，都需要对风险产生的根源进行有效控制才能达到对房地产估价风险的规避与防范。对于这二者引起的风险区别开来，客观原因引起的风险大多属于外源性、系统性风险，估价机构和估价人员无法通过自身努力规避并完全消除，只能通过一定的方式减低发生风险的可能性。具体来说可通过采取以下措施来防范房地产估价风险：

（一）加强估价机构内部稽核制度

估价工作从接受估价业务委托到估价报告存档的一系列估价程序，需要在估价机构内部不同部门之间进行流转。任何一个环节的纰漏都会带来估价风险的发生，因此建立估价机构内部不同部门之间的内部稽核制度有十分重要的作用，同时也避免了估价师在估价工作中的绝对主导作用带来的估价风险。 具体来讲，首先建立常设风险管理部门， 承担风险识别、风险管理、风险控制的角色;其次，聘请从业经验丰富的估价师为估价报告把好最后一道关;最后，建立完善估价报告的质量保证体系实行估价报告的三级审核制度。

（二）完善法律法规规范房地产估价行业

房地产估价行业的稳定有序发展，离开不了其领域相关的法律法规的细化、规范和完善。 做好這一点，可以解决估价过程中诸多环节的风险规范的问题，同时这也是行业内发展内生性的需要。行业的无序、恶性竞争，估价机构和估价人员的责任划分， 估价工作的规范性细则等等，这些都需要更多房地产估价相关的法律法规细则的出台和完善。依法治国的理念要求各行各业要在法律法规的前提下运行，然而难免会存在法律法规政策无法覆盖到的地方。 减少政策性的法律法规漏洞，为各方进行违规操作不留余地，提高估价主体风险防范意识，规范估价步骤和估价方法，这才是防范房地产估价规范的根本所在。

（三）加强房地产估价人员的素质、能力

房地产估价工作的有效实施离不开估价人员的操作，换句话来讲，估价人员本身技术水平以及素质的高低都会对房地产估价活动的效果以及质量有着直接的影响。由此来看，要想多房地产估价风险进行有效避免，就必须要加强对房地产估价人员的培训，总的来讲，可以从以下几个方面来进行：首先，大量引进高水平、高素质的人才，提高其整体能力和素质，对房地产估价人员的人力资源结构进行不断优化和完善;再者，定期对房地产估价人员进行培训，从而使其技术水平得到有效提升，进而更好的服务于工作，最终以个人技能确保工作的顺利实施。最后，除了定期对职业人员进行业务培训之外，还要适当的扩宽培训方法，可以和其他的估价机构一起进行交流沟通，对在工作当中可能会遇到的一系列风险做到有效防范。

（四）引入保险机制增强估价机构的偿付能力

随着目前我国保险事业的蓬勃发展已有类似的保险机构愿意对估价行业所出具估价报告的结果所引发的法律赔偿进行理赔，保险机制的引入一方面可以降低估价机构在执业时降低因不当报告所引发的赔付风险，另一方面也能够体现估价机构机制的完善及经济实力的充沛，为估价机构更好的承揽业务提供相应的证明。

四、结语：

房地产估价机构面临风险不可避免，但如何在发展中能更好地防范风险，需要估价机构一方面完善企业内部管理机制，另一方面注重其从业人员素质、专业知识的培养，强化员工风险意识等。再者房地产估价机构如何如何根据市场的发展不断创新务实增强自身的生命力在这个新兴行业中发展得更远，未来还有待不懈努力。

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