论房地产开发项目全面成本管理与控制研究

吴小祥 宋伟 石瑞萍

摘要：房地产开发项目成本控制是房地产企业实现经济效益目标，提高房地产项目市场竞争力的重要手段。在开发项目实施全过程中，要落实有效成本控制措施，优化资源配置，降低项目建设成本。本文对房地产开发项目全过程成本控制的问题进行分析，并提出解决问题的对策，期望对构建起完善的房地产开发项目成本控制体系有所帮助。

关键词：房地产企业;开发项目;成本控制

一、房地产开发项目全过程成本控制的问题

（一）成本意识问题

房地产企业在开发项目过程中，未能形成全过程成本控制意识，只重视项目施工阶段的成本控制，而忽视了项目决策、设计以及招投标阶段的成本控制。尤其对于项目决策和设计阶段而言，这是项目成本控制的前期阶段，直接影响着项目实施阶段的成本支出，但是房地产企业没有在前期阶段落实成本预测、成本分析工作，未能将项目经济性作为项目决策和设计阶段的重要约束条件，从而造成项目前期成本控制不到位[1]。

（二）招投标环节不合理问题

招投标是房地产开发项目的一个重要环节，在实际中，常常出现串标或是非公开招标的情况，由于缺乏规范，使得投标流于形式，房地产企业很难从中选出有资质的单位，低价中标的现象更是屡见不鲜，由此直接导致施工中用劣质的材料降低成本，给项目质量埋下了隐患。同时，在合同管理方面也存在一些问题，如合同内容不明确、未按条款约定执行等等，从而使得招标后期成本增加。

（三） 成本浪费问题

房地产企业在进行项目开发时，与成本关系最为密切的是施工阶段，也是成本控制的重点环节。然而，因资金使用制度的缺失，致使成本浪费的现象时有发生，特别是材料浪费的情况比较严重。同时，工期的延误造成了成本投入的增加。除此之外，施工中对资金的使用缺乏监管，从而使得资金使用较为混乱，成本支出未能得到有效的控制，工程造价随之提高。

二、房地产开发项目全过程成本控制问题的解决对策

（一） 成本控制的优化

1、实施生命周期成本控制。房地产企业要在全生命周期理论的指导下，将成本控制贯穿于前期策划、项目设计、项目实施、项目销售各个阶段，形成基于项目全生命周期的成本控制体系。房地产企业要对开发项目全生命周期内的成本控制重要环节进行分析，成立成本控制部门，负责项目实施过程的成本管控，制定各个阶段的成本控制措施，加强成本控制措施执行力度，实现开发项目利润最大化。此外，房地产企业要重视成本管理队伍建设，运用先进的成本管理方法，在管理实践中不断优化成本控制措施[2]。

2、实施成本动态控制。房地产企业在对开发项目进行成本控制的过程中，可以实施成本动态控制，具体可采取如下几种方法：其一，限价设计。可依据成本的预计情况对各项成本及各阶段的成本开支进行设定，并执行限价，以此来实现对总量的控制，从而确保成本始终保持在受控范围内。其二，限价采购。材料是房地产开发项目中成本的重要组成部分之一，对其进行采购时，可按照品质及目标价位进行限制，确保材料的性价比最高。其三，先算后干。项目实施中如果成本超支，应通过对比分析等方法，找出具体的原因，据此增强成本控制的针对性，防止后续项目出现类似的情况。

（二）招投标程序设计的科学优化

1、采用智能化招标工程。房地产企业在进行项目开发的过程中，招标环节是成本控制的重点，为最大限度地降低该环节的成本，可运用智能化招标系统。借助该系统，可以将传统的静态计价模式转变为动态计价，在费用单价内，对影响成本的因素进行考虑，进而对风险进行分担。同时，该系统的应用，可使标底淡化，在此基础上，房地产企业可从诸多投标单位当中，选取价格最低、功能最优的单位，从而达到控制工程造价的目的。此外，房地产企业可委托造价咨询机构，参与合同价的实施，具体包括招标方案的拟定、商务价款的制定以及投标报价分析等，由此可确保招标控制价的编制在信息上具有延续性[3]。

2、完善评标体系。房地产企业在进行开发项目招标时，应当从以下几个方面着手，对评标体系进行完善。其一，科学确定评分比例。可由专家组成评标委员会，按照相关程序的要求，对评分比例进行确定，即投标单位资格业绩的占比为10-20%、技术标的占比为 30-40%、商务标的占比为 50-60%。其二，商务标评標。在该环节中，应当遵循成本最低的原则，对商务标进行评价，同时还应当建立健全标底复核机制，减少人为因素的影响，防止因标底偏差导致造价提高的情况发生。其三，优化评标和定标流程。在技术标方面，可由工程部门联合财务及审计部门进行评定。商务标则可由招标评审委员会负责评定审核。

（三） 施工阶段成本控制的优化

1、加强采购成本控制。房地产开发项目中，采购费用占比较大，因此，企业应加强采购成本控制。首先，应当严格按照招标文件及施工图纸的要求，对工程所需的各种物资进行采购，通过对采购过程的控制，避免超支的现象发生。同时在对材料、设备进行采购时，应当确保规格、性能和功能等方面与规定相符，不得为了降低成本选择质量低劣、功能不完备的材料和设备，以免对项目的整体质量造成影响。其次，在采购工作开始前，应当编制合理可行的计划，并严格按照计划开展采购。在采购的过程中，应当做到货比三家，并对投标单位的各方面情况进行对比，从中选取最优[4]。

2、加强材料使用控制。材料的使用与成本有着密切的关联。因此，必须对材料的使用控制予以重视，减少材料浪费，降低项目成本。一方面要不断提升相关人员的质量意识，避免因质量不合格导致返工重做的情况发生。另一方面可以推行限额领料制度，强化材料消耗管理。同时，编制材料回收再利用制度，通过对材料的有效周转，节约资金。

3、加强工程款支付管理。房地产企业应当不断加强对工程款支付方面的管理，具体可采取如下措施：首先，在工程项目施工进度未达到合同规定的付款条件时，不可以采取提前支付的方式对相关的工程款项进行支付。其次，在工程项目施工进度达到合同规定的付款条件时，应在工程师核对工程量的基础上，将不合格的工程量扣除后，对合格的工程量进行支付。此外，工程师出具付款依据后，开发商必须及时对相关款项进行足额支付，不得以任何理由拖欠，以免因延期付款引起索赔的问题。

4、加强工程变更控制。房地产企业应当对工程项目变更控制予以加强，具体可从如下几个方面着手：其一，为减少设计变更，应当在前期设计时，保证准确性，减少误差，并做好施工前期的审核工作。其二，当确需进行设计变更时，应将变更的原因进行具体分类，按照对应的审核签证流程进行。其三，所有的设计变更均必须经过工程部和监理工程师的审批，如果是大额变更，应当由总经理进行审核。其四，应采取有效的方法和措施减少变更的数量，加强与设计单位的合作，找出可以降低成本的变更，并对变更价款进行合理确定。

三、结语：

总而言之，房地产企业要重视开发项目成本管理，构建起全过程、动态化、全员参与的成本控制体系，在保证项目质量和进度的前提下，降低项目建设成本，实现项目投资目标。在开发项目成本控制中，企业要不断优化成本控制方法，将招投标环节和项目施工环节作为成本控制重点，对项目建设资源进行合理规划，实现全过程成本最小化，从而提高房地产企业成本管理水平，增强房地产企业市场竞争力。

参考文献：

[1]柯亚妹.论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].绿色环保建材，2016（10）：90-91.

[2]徐长瞳.房地产开发项目全面成本管理与控制[J].城市建设理论研究：电子版，2015（19）：275-276.