空余房地产租赁管理存在问题及对策探析

李春静

摘要：部队的空余房地产是保持可持续发展的一项关键资源，本文研究空余房地产租赁管理存在问题，总结了三点：历史遗留问题难以得到有效解决;不能及时掌握相关动态信息;实施管理职能过于强调眼前利益。在此基础上，研究有效解决空余房地产租赁管理问题的对策，希望能为关注此话题的研究者提供参考意见。

关键词：空余房地产租赁;评估竞价;合同管理

加强管护空余房地产，并做好储备工作，保证部队空余房地产能迅速腾出，为部队人员提供良好的住宿环境。部队存在的空余房地产数量不在少数，管理工作需要一定数量的人力和物力，而且需要的经费数量也在逐渐增加，展开空余房地产租赁活动，能有效缓解管理资金投入压力。

一、空余房地产租赁管理存在问题

（一）历史遗留问题难以得到有效解决

空余房地产租赁管理现存问题的成因是环境状况的差异、人员素质和历史遗留问题，租赁管理的缺陷会影响空余房地产的持续健康发展。相关政策法规没有落实到位，相关单位在贯彻落实政策法规时不够彻底。比如租赁活动的进行没有相关凭证的支持，或者是租赁活动的进行违反有关规定。有的租赁活动明显受到了不经商规定的制约，在租赁期间侧重守摊子，此时空余房地产的经济效益就不能得到有效发挥。偏远地区存在一定量的空余房地产，而这些房地产由于没有实施相应的拓展途径，表现出效益低下、出租困难、租赁项目不够密集的不良情况，而且这些问题难以得到有效解决[1]。

（二）实施管理职能过于强调眼前利益

存在部分单位在实施管理职能时，过于看重眼前的利益，出租活动过于盲目。过于强调少批多租，目的在于不上缴或者是少上缴费用。为了扩大租赁的范围和规模，相关人员甚至做出了越权审批租赁项目的行为。另外，出租的房屋各项指标不符合业内规定，消防措施不到位，租赁目的不单纯，安全保密措施也比较差。

（二）不能及时掌握相关动态信息

建设的租赁档案资料体系不够完善，不能及时有效掌握有关租赁的动态信息，需要及时归档的信息有租赁房地产档案、租赁合同。急需建立一套能及时反应动态信息的空余房地产租赁管理软件系统。房地产租赁项目的动态信息包括项目数量、出租的房屋面积、租赁的期限、房屋租金。这些信息在随时发生变化，如果无法及时掌握这些动态信息，不仅宏观管理难度较大，决策的科学水平也没有保障。

二、有效解决空余房地产租赁管理问题对策研究

（一）实施评估竞价招租措施

对空余房地产租赁活动实施评估竞价招租措施，客观合理的出发点是公平、公正和公开，从而获得合理化、最大化的空余房地产租赁效益。具体来讲，就是引入市场竞争机制，结合房地产价格评估手段，有效挖掘空余房地产的市场合理租赁价格，实现空余房地产的潜在经济效益。在公平竞争的环境下，“有关系”单位的侥幸心理会自然弱化，而“没关系”的单位也不需要再为“找关系”煞费苦心。公开的信息有较大的传播范围，这在选择承租户时能够发挥关键作用，选择的合作伙伴要具备良好的经营能力，拥有雄厚的资金支持能力，而且还应该有较高的社会信誉度，在此条件下，项目租后管理和项目的具体实施也会更好实现。价格评估竞价招租的具体实施有两种形式，分别是公开竞价和邀请竞价。现有租赁项目可能具备较为明显的品牌效益、特有的市场业态，也有可能受到客观因素的制约作用。假如原先的租户资金实力强、经营能力佳、社会信誉度良好。招租单位就可以采取优先价格评估再竞争谈判的方式，此时要保证租赁效益有明显提升。

（二）严格贯彻落实空余房地产租赁合同管理的规章制度

相关部门要严格贯彻落实空余房地产租赁合同管理的规章制度，始终坚持公平诚信的法律法规。相关的规章制度包括《合同法》、《房地产管理条例》、《房地产租赁管理方法》、《房地产租赁合同》。在执行审批任务时要严格按照规定审批权限，并完整执行报批程序。与此同时要加强宣传空余房地产租赁管理的方法，做好法律教育工作。从事合同管理工作的人员应当具备良好的法律意识和法律观念。在审查合同双方的相关资质时，保证符合相关保密要求。出租方和承租方都在场的情况下，才能签订空余房地产租赁合同。作为出租方，必须要有空余房地产的所有权，应配备的证书有土地证和房产证，另外出租方还需持有《空余房地产租赁许可证》 。符合上述条件，出租方才真正具备出租空余房地产资质。

审查承租方的资质要从身份审查入手。以军队储备房地产租赁管理为例，承租方要做出保密保证，站在立法的角度上，明确地方单位和相关人员的保密责任，保守军事秘密是法律责任。合同制定有必要细化相关要求，承租人是合法当事人，军队空余房地产本身具备军事性、保密性和特殊性特点。严格审核承租人的政策资质和租赁房屋的用途。承租人不能为金钱所动，也不能过分看重眼前的利益，做出有损长远利益的行为。不法商贩会打着军队的旗号，做出破坏市场秩序的行为，合同的制定要有效避免这一不良情况的出现，从而良好维护军队的形象和社会声誉。

（三）积极形成规模效应，增强自身竞争实力

现如今市场环境的突出特点是发展迅速、机遇和挑战并存。此时管理部门的正确做法是积极融合，并创新空余房地产的租赁模式。在目前的发展阶段中，经济发展速度加快，城市改造的进程也在向前推进。这对空余房地产管理工作而言，不仅仅是一个挑战，更是一个发展机遇。所以管理部门的正确做法是乘势而上，不能只是打开门，等待承租方，而是要积极走入市场，并占领市场。制造多元选择机会，在激烈的市场竞争活动中，空余房地产租赁要积极创建规模形式，形成長远功效。客观来说，市场需求有很大的选择性。房地产承租方更加青睐于条件优越的出租方，这些条件体现在管理、规模等方面。实力雄厚的企业在选择市场时也更加挑剔。由此可见，空余房地产开展租赁业务，不能仅仅依靠自身资源，而是应该积极形成规模效应，从而增强自身竞争实力。发展机遇稍纵即逝，空余房地产经营者不能孤陋寡闻，各项工作的进行也不能慵懒迟钝，这样很容易错失良机。社会市场的经济情况千变万化，空余房地产经营者在实施管理职能时，应当保持谨慎的态度，但也不能裹足不前。认准一个方向，就必须大胆向前，努力克服各种阻碍。保证抓准机遇，同时也积极创造空余房地产的合理经济效益[2]。

三、结语：

空余房地产租赁管理存在的问题体现在管理、市场效益和动态信息三方面，要想有效解决这些问题，就应该实施评估竞价招租措施，严格贯彻落实空余房地产租赁合同管理的规章制度，积极形成规模效应，增强自身竞争实力。另外，如果特殊承租户正面临发展困境，可酌情给予有效扶持，保证租赁项目持续健康发展。

参考文献：

[1]罗剑铭.停止军队空余房地产租赁法律问题研究[J].武警学院学报，2018，34（09）：48-52.

[2]王杉，高屹.空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨[J].价值工程，2014，33（22）：107-108.