经济法视角政府对房地产市场进行宏观调控的相关思考

刘婷婷

摘 要：对于社会整体的发展和进步而言，房地产行业在其中发挥了重要的作用，并极大的推动了社会经济的进步。而尽管房地产行业极大的推动了社会经济的进步，但也存在一些明显的问题，就需要国家以及政府进行宏观方面的调控，使得房地产行业在推动社会经济进步的同时，也能够更多的服务于社会大众。进一步使得社会整体各方面都能够获得进步。本文基于经济法的视角之下，探讨政府对房地产市场进行的宏观调控。首先从房地产市场进行宏观调控的指导原则方面入手;其次分析和讨论基于经济法的宏观调控;最后则是提出完善经济法视角下房地产市场进行宏观调控的措施。

关键词：房地产市场;经济法;宏观调控

一、房地产市场进行宏观调控的指导原则

（一）可持续发展原则

可持续发展原则涉及到社会发展的各个方面。即使是房地产市场也需要坚持可持续发展原则。我国房地产市场的可持续发展包括诸多方面：例如房地产的开发要适度。由于我国人均土地资源少，土地资源分布不均衡，人口分布不均衡等特点，决定了我国房地产市场的开发必须与自然资源相结合。而且由于我国地域发展不均衡，土地资源同人口分布不匹配，各级地方政府必须根据当地的实际情况，适度开发房地产。如果过度开发，会超过自然的承受能力，破坏了生态的平衡。因此，各政府相关部门必须控制适度开发，并坚持可持续发展原则，以此共同维护房地产市场需求平衡。

（二）兼顾效率与公平

目前，房地产业作为我国的支柱产业，在不断发展的过程中，极大地促进了社会经济的发展，同时也带动了人们的消费需求和投资热情。国家为了保证房地产市场的健康发展，针对房地产市场出台了一系列宏观调控措施，目的在于有效调节房地产市场，保证其作用的有效发挥。但是政府在调控房地产市场的同时，需要坚持效率和公平的原则。要想使调控政策真正起到作用，政府必须在调控政策的制定和执行过程中，坚持效率的原则，使政策起到应有的作用。同时政府在坚持效率的同时，还应该兼顾公平。换言之，在房地产发展过程中，不能只满足少数人的需求，而应该考虑到大众的消费需求，保证大众的居住权得到保障。

（三）间接调控为主、直接调控为辅

我国是社会主义市场经济，以市场为基础，市场经济在市场规律的引导下健康发展。也就是说市场是主要的调控手段，只有在市场出现失灵时国家才予以调控，房地产市场也是如此。我国的调控手段主要有行政、经济、法律，其中经济手段是主要的调控手段，而法律和行政属于辅助手段，他们为经济手段提供基础性支持。具体而言，借助于经济税收以及各类金融政策等，能够间接对房地产市场进行影响以及调控，进一步使得房地产市场能够平稳良性的发展。政府采用行政等手段则就属于直接调控，具体而言，政府通过出台相关政策和规定等，以此规范房地产行业的行为，使之遵循既定的要求进行市场的运行，对于不按照规定和政策的行为就要进行惩罚。所以借助于两种调控手段的共同作用，房地产行业能够实现健康并且稳定的发展。

二、基于经济法的宏观调控分析

（一）借助经济法分析金融调控措施

对于房地产市场的宏观调控手段，即相应的政策和规定的出台，会直接影响到房地产市场各方现有的利益，因而在当政策或者相关规定需要进行落实时，就会受到阻碍与限制，使得政策与规定的落实达不到实际的效果。具体的，地方政府与房地产市场有着必要的联系，在当中央政府出台相关规定需要地方政府进行落实时，相关政策的执行必然会对于房地产企业的利益造成影响，以此房地产行业与地方政府勾结，对有关政策的实施与落实偷梁换柱，使得自身利益不受影响，但切实影响到了政策的执行效果，对于房地产市场的宏观调控就会出现問题。

（二）借助经济法分析税收调控措施

税收调控措施的基本使用有助于对房地产市场进行有效的调控。一般来说，使用税收方式进行的调控，能够最直接的获取到相应的效果。并且借助于税收方面的调控，也能够使得政府方面获得更多的财政收入。从而税收方式被应用在宏观调控方面所获得的效益是多方的。通过税收方面进行的调控措施，能够有效的抑制恶意炒房等现象。

（三）土地使用问题分析

对于房地产市场来说，重要的土地使用问题影响了其行业的发展。近些年，随着房价的上涨，更多的房屋出现供不应求的现象，部分人认为这是对土地开发较少导致的。但在随着更多的土地得到使用与开发，却出现了土地资源浪费的现象，并且房地产市场供求仍不平衡。进一步进行分析，供需不平衡的另一个现象就是对于富人来说，有着更多的房产，但对于穷人来说，却更多的买不起房。这当中折射出的问题就是建筑结构的不合理。例如大户型占地面积更大，而小户型面积更小。这也更加剧了贫富差距。

三、完善经济法视角下房地产市场进行宏观调控的措施

（一）完善金融制度

金融制度的建设以及完善，能够对调控房地产市场起到非常有效的作用。鉴于上述问题中提到的金融政策影响房地产市场既得利益者的利益问题以及地方政府执行相关政策的困难现象，可以从以下两方面做出政策的调整：

一方面，对于政策的制定，中央政府可以适当的将权利进行下方，以此使得地方政府也可以在相关权利范围内进行政策的制定与执行，以此使得中央政府的政策控制、地方政府的政策执行以及房地产市场的利益获取可以获得相对的平衡，具体的在于既能够满足政府的调控需求，也能够满足房地产市场的利益需求，从而就能够在最大程度上获得较好的调控效果;另一方面，国家在制定相关金融政策过程中，可以适当的采纳地方政府以及房地产主体之间的意见，使得对于宏观调控政策的制定能够更加符合房地产市场的利益需求。以此通过这两个方面的政策制定调整，能够实现宏观调控的最终目标。

（二）完善税收制度

税收作为国家宏观调控经济的一种有效的方式，在面对房地产市场的调控时，同样可以采用有效的税收方式进行调控。其一，对于房地产开发规模更大，并且房价过高的房地产要提高增值税的征收，进一步抑制其房价上升过快;其二，对于二手房源的征收与交易，要提高相应的税收标准，以此控制恶意炒房的现象发生。进一步实现合理配置资源;其三，对于房产税的征收，要提高拥有多处房产公民的税收标准，以此通过这样的方式和措施，控制房价的上涨。

（三）完善土地制度

房地产市场的发展离不开土地资源。因此一方面，要合理控制土地资源的供给总量。对于急切需求住房的社会公民群体，要满足其需求，但同时对于过渡投资与投机行为要进行遏制。进一步通过调查分析实际的用地需求，进而指定合理的土地资源供给计划。另一方面，对于土地的供给结构要进行适当调整。注重满足廉租房和经济适用房的开发与建设需求，同时也要控制高档住房的建设需求，进而实现对土地资源的合理利用。

四、总结

现阶段我国房地产市场存在很多的问题，诸如房价虚长、政府垄断以及房地产泡沫现象等。这些实际存在的问题不仅影响着社会秩序的正常运行，也切实造成了房地产市场的不良发展。所以针对于所存在的严重问题，政府有责任也有义务进行宏观调控，从而借助于完善金融、税收以及土地制度等，实现对房地产市场的宏观调控，以此使得房地产市场能够获得良性发展。也同时使得社会公民的住房需求得到满足，最终减少房价飞涨以及过渡炒房等不良现象带来的严重影响。

参考文献

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