沈阳市公共租赁住房市场发展研究

曹文思 高振东

[内容提要]公共租赁住房是国家为保障中低收入人群解决其住房困难问题，实现城镇居民“住有所居”的有效方案。本文从沈阳市公共租赁住房发展现状入手，分析了沈阳市公共租赁住房市场发展进程中存在的问题，进一步提出了增加房源多元化供应、完善准入退出机制、培育市场经营主体、加强动态监管、加快租购同权政策落实的对策建议以促进沈阳市公共租赁住房市场健康发展。

[关键词] 沈阳市 公共租赁住房 市场发展

公共租赁住房由国家提供政策支持，各地方政府通过新建、收购等方式筹集房源。政府根据地区经济发展水平限定建设标准和租金水平，经住房保障管理部门将房屋配租给符合保障条件的对象，其所有权不归个人所有。公共租赁住房是国家住房保障体系中的重要组成部分，是解决城镇居民住房困难问题的重要方案。公共租赁住房市场发展研究对于沈阳市住房市场整体均衡发展，实现城镇居民“住有所居”具有现实意义。

一、沈阳市公共租赁住房发展现状

2010年，我国首个发展公共租赁住房的政策文件《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台;2012年，《公共租赁住房管理办法》发布;2014年，保障性租赁住房实行并轨运行，并轨后公共租赁住房和廉租住房统称为“公共租赁住房”。

（一）沈阳市公共租赁住房保障政策

沈阳市公共租赁住房保障对象发展至今覆盖了新就业普通高校毕业生、外来务工人员、政府引进特殊人才、市级以上劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、本市中等偏下收入住房困难家庭、廉租住房保障家庭、经济适用房住房保障家庭等几类人群。具体保障方式分为实物配租和货币补贴，符合条件的申请对象两种保障方式不可同时享受。实物配租是指政府将新建、回购的公共租赁住房配租给保障对象并收取较低租金的保障方式。货币补贴主要包括租金优惠、租金核减和租赁补贴三种方式。租金优惠针对租赁社会房源作为公共租赁住房的保障对象，在支付住房保障管理部门与住房产权人约定的市场租金后，享受相应的租金优惠金额。此外，为减少低保及低保边缘住房困难家庭租金支付压力，针对已经承租公有住房的家庭予以租金核减，由政府向公有住房产权单位或者管理单位支付核减部分租金;经住房保障管理部门审批合格且自行承租社会房源的低保及低保边缘住房困难家庭，政府予以发放租赁补贴。

（二）沈阳市住房租赁房源现状

沈阳市公共租赁住房项目自2011年起投资建设，以单套建筑面積40平方米小户型为主，最大不超过60平方米。截至目前，沈阳市政府投资建设项目13个、收购项目2个，总建筑面积247.7万平方米，房源45490套。其中，7个项目已竣工并配租入住，4个项目基本完工并完成配租摇号，其他项目主体也均已完工，预计在2019年全部配租使用。

（三）沈阳市住房租赁保障收入水平线及租金标准

根据沈阳市经济发展水平、城镇居民收入以及居住条件等状况，2015年10月沈阳市房产局发布《关于调整公共租赁住房准入条件的通知》（沈房发[2015]83号），将公共租赁住房申请条件中收入水平线由原来的家庭人均可支配月收入2200元/月调整为2600元/月（单身由3000元/元调整为3500元/月）。2018年6月，沈阳市物价局与房产局公布西雅美苑等八个公共租赁住房项目不同户型租金标准区间为每月每套200-450元之间（同一项目根据楼层、朝向设置向上或向下调整）。

二、沈阳市公共租赁住房发展存在的问题

（一）房源供应量不足

沈阳市公共租赁住房多数为政府投资建设，通过新建公共租赁住房增加供给量，项目建设、配租轮候周期较长，应避免计划性公共租赁住房租赁供应方式。公共租赁市场供应较分散，个体自有产权房屋租赁关系不稳定，市场上闲置商品房较难转化为保障性租赁住房供给。

（二）准入条件收入水平线发展滞后

随着社会经济的不断发展，城镇居民收入不断提高，基于沈阳市城镇中等收入偏下住房困难保障对象的数量是处于动态变化的，在现行的公共租赁住房准入收入水平线的限制条件下，居民收入水平提高，准入标准保持不变，保障人口比例下降。

（三）缺乏市场经营主体

公共租赁住房保障工作是一个长期持续的过程，由政府部门负责公共租赁住房房源的建设、运营与维护全过程管理，需要大量的人力、资金投入，对于政府的执行效率和财政负担方面都是较大的挑战，不利于住房租赁保障长效机制的形成。

（四）动态监管不到位

沈阳市尚未建立明确的巡查机制，没有专项的信息监管机制。对公共租赁住房转租、转借、房屋闲置、租金拖欠等违规行为的监控以及对租户保障资格复查不及时，不利于房源的公平分配与腾退。

三、促进沈阳市公共租赁住房发展的对策建议

（一）增加房源多元化供应

建立以市场供给为主、政策保障为补充的双轨制住房供应体制和社会保障体系，依据城市发展规划，优化保障性住房布局。合理安排保障性住房的空间布局、户型结构。根据需求情况和不同的家庭结构、就业人群分布、文化背景的需求差异，因地制宜合理安排保障性住房的空间布局、户型结构等，避免“职住分离，居住分异”矛盾的产生。采取实物配租与租赁补贴相结合并逐步向租赁补贴为主转变，促进沈阳市住房租赁保障货币化。

（二）完善准入退出机制

根据沈阳市经济社会发展趋势、城镇居民人均收入情况及房地产市场发展现状等因素，动态调整收入水平线，逐年滚动更新并在沈阳市住房保障网中公布实施，确保住房保障福利分配给真正需要的住房困难群体。定期评估承租人的身份信息，对不再符合保障条件的对象，予以退租处理，以保证房源的有效流通。

（三）培育市场经营主体

培育依托政府政策支持的市场化、公司化的专业管理机构公共租赁房管公司，使之成为执行政策接轨市场的主要载体。公租房公司既可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，也可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，通过市场化运作包揽存量房源整合、租金核算、管理维修、政策监督等一系列服务，公共住房租赁管理公司在政府指导下开展面向中低收入家庭的房屋租赁业务，并实现保本微利目标，促进公共住房租赁市场可持续发展。

（四）加强动态监管

建立定期巡查机制，落实责任主体。通过保障家庭租赁电子档案管理与入户走访相结合，联合产权单位及物业管理部门定期开展日常检查与专项督查工作。集中租赁公共租赁住房作为员工宿舍的企事业单位承担相应的管理责任，促进住房保障管理法制化，严厉打击转租、转借、房屋闲置、租金拖欠等投机行为。

（五）加快租购同权政策落实

沈阳市还将积极推进购租同权制度，建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利，租者享有的公共服务权利主要包括义务教育、基本医疗及公共卫生服务等方面，扩大内需，促进住房租赁消费。单靠房屋主管部门无法解决户籍、学籍、社会保障等差异带来的不同权问题，保障“租购同权”还需多个部门形成合力。