土地收储在城市开发建设中的作用探讨

黄秋兰

摘要：城市开发建设具有包括领域范围广、涉及范围大等诸多特点，包括了交通能源建设、建筑工程建设、绿化工程建设、水利工程建设以及工农业生产设施建设等领域范围，这些城市开发建设主体的领域最基本的需求便是对土地资源的需求。而土地收储作为提供城市开发建设土地资源的有效手段，直接关系到城市化的程度，科学合理的土地储备为城市的开发建设提供了所需的土地资源需求，从而保障了城市开发建设的基本土地条件。

关键词：土地储备；城市开发；作用

如何为城市开发建设提供合理规划的土地资源是土地储备机构的工作重点和核心内容。城市土地作为城市化发展进行中城市居住人口基本的经济与生活保障，既能够体现我国城市化进步发展的科学性和建设性，同时也能缓解我国作为人口大国存在的人均土地资源矛盾的现实问题。在中国社会经济发展的过程中解决人均土地资源矛盾这一现实问题是政府工作的重要导向，政府只有在坚持以经济发展水平为引导的前提下才能切实解决城市开发建设中的土地资源问题，从而为实现城市化过程中土地资源公平分配的目标提供有效的动力。本文在分析广西区内城市开发建设中土地储备工作现状的基础上对土地储备在城市开发建设中的作用进行了相关探讨。

一、城市开发建设中土地收储现状分析

（一）土地收储工作周期较长

土地收储工作是一个系统性工程，包括土地的规划选址、立项审批、用地报批、变更登记、征地拆迁、土地供应等工作，这些工作涉及到土地所在地的各个部门办理。特别是征地拆迁工作，即便是土地储备机构与土地权利人签订了土地收储协议，但因为征地拆迁等问题，工作推进力度不够，导致收储土地无法及时供应，且土地收储本身就是取得土地使用权的过程，涉及原土地权利人的切实利益调整，因此一个储备项目的收储工作往往历时1-3年的周期，甚至更长。

（二）土地收储资金紧缺

土地收储资金的流转作为城市开发建设中土地收储工作的基本环节关系到土地收储工作的可行性目标。政府在土地收储工作中需要在保证资金流动的合理性和充足性的前提下才能实现土地收储的正常推进[2]。近年来，国家新政策调整了土地储备筹资方式，特别是财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会发布的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》 （财综〔2016〕4号）文，要求自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，只能通过土地出让收入、国有土地收益基金、政府发债以及其他财政资金解决。在财综〔2016〕4号文发布之前，广西区内各土地储备机构的土地收储资金来源主要是银行贷款，财政投入资金有限，不能从银行贷款筹措土地收储资金后，土地收储资金紧缺，无法满足当前土地储备工作的需要。

（三）土地收储应急机制较为缺乏

城市开发建设中土地资源的涉及范围包括了存量建设用地、新增建设用地等等多种形式的土地资源，在城市开发建设中土地收储工作目标是实现对各种形式土地资源的科学管理和合理利用。在土地收储工作中具体的方式分为土地收购、土地前期开发、土地出让等系统流程，不同城市的土地收储在收储数量、土地规模、收储价格、土地使用年限以及收储方法等环节中都体现了城市化发展的程度差异。在土地收储实际工作中，各个收储环节所产生矛盾的影响通常会出现新的社会问题，而土地储备机构在针对土地收储工作具体项目的过程中缺乏对土地收储各个环节中产生各种影响的预测，土地储备机构需要建立土地收储工作产生社会问题的应急机制才能实现城市开发建设中土地收储工作的科学发展。

二、土地收储在城市开发建设的作用分析

（一）提升城市发展的作用

城市开发建设中土地收储工作可以达到促进城市发展的目标，土地收储工作的有序性能够在提升城市发展方式、发展方向以及提高居民生活水平方面有着相当的契合作用，城市的高效发展能够实现城市基础设施的建设、人均收入的提高以及就业率的提升等多个目标[3]。在城市开发建设中土地收储工作通常会强调对工作本身流程的规划和土地综合效益的提高，政府在土地收储工作中注重对城市居民生活水平的改善、就业率的提升以及基础设施的建设，是实现以人为本的社会生态文明建设的重要推动力。土地收储工作在以城市发展的可持续原则为最终目标的前提下来开展工作能够有效的解决土地收储流程中存在的一些政府与利益方之间的矛盾，因此土地收储工作的有序化、科学化是提升城市发展水平的重要手段。

（二）完善政府管理职能的作用

土地收储工作的合理性能够起到完善政府管理职能的作用，城市开发建设中土地收储工作的全方位管理体制中体现了政府管理职能的具体应用，在进行土地收储工作的过程中政府需要在遵循管理流程的基础上与土地收储所涉及的各个利益方进行沟通和交流，这种沟通和交流中所包含的管理职能的实践性是实现市场关系变化的重要手段。而政府在解决由于土地储备工作造成的与利益方之间的资金矛盾、社会矛盾、工作矛盾的过程中能够充分的发挥政府在管理职能方面的作用。因此，城市开发建设中土地收储工作的进行能够不断总结和完善政府管理工作职能的经验，从而逐步完善政府在土地收储过程中全方位的管理职能。例如政府为解决土地收储工作而建立的土地收储文件政策等，便是从土地收储工作的特点来对土地收储工作中的矛盾问题进行同步的解决机制，这就能够从政府管理职能的角度保证土地收储工作与城市开发建设的同步性。

（三）提高政府对土地市场的宏观调控作用

通过土地收储，政府手中掌握着土地资源，根据土地市场的需求对手中的土地资源进行合理分配，特别是在当前国家要求加强房地产市场调控的背景下，要贯彻落实国家加强宏观调控的重大决策部署，加强科学合理的土地供应计划对经济建设和社会发展的促进和保障作用，进一步优化土地供给侧市场配置结构，保证社会经济在新常态下平稳较快发展。总的来说，土地收储是按照土地储备的有关程序依法取得土地，通过进行前期开发后达到供地条件，按照市场需求供应各类建设用地，能够实现土地资源利用的合理性和最优化，是合理调控土地市场关系的一种经营管理的机制和行为。同时，土地收储工作在提升土地规划的有效性基础上又起到了增加地方财政收入的目标，而且在土地市场的公开性，透明性等方面也能够发挥较强的推动作用。

（四）提高土地利用率，促进土地节约集约利用。

土地储备制度的建立，除了开展新增用地的收储工作外，还使各地能够通过收储方式对城市内部的闲置土地，因企业破产、撤消、搬迁腾出的土地，旧城改造土地和低效土地等存量建设进行重新开发利用，提高土地利用率。存量建设土地收储后，通过前期开发和整理便可进行供地，加快了土地再利用步伐。特别是对一些环境较差、规划条件不理想、单独无法实现有效开发的地块，通过土地储备统筹规划盘活，较好地挖掘和发挥地块自身优势，促进了土地资源的优化配置。

三、结语：

在城市开发建设过程中土地储备机构需要对土地收储工作进行合理规划、科学收储，在依据法律法规的基础上，为高效的城市開发建设打下良好的土地收储基础。

参考文献：

[1]李佳，路新利.城镇化进程中农村土地流转对我国小城镇发展的影响[J].改革与战略，2017（4）：119-121.

[2]卢为民，唐扬辉，徐升燕.城市群发展中的土地利用问题及对策[J].中国土地，2017（11）：49-51.