房地产开发项目前期成本管理研究

聂海霞

摘要：随着我国房地产市场发展的日益成熟，市场竞争的日益激烈，房地产市场变得越来越规范、透明，在房地产行业发展过程中，成本控制一直是人们所关心的重点，而项目开发建设前期的成本管控又是全过程成本控制中的重中之重，也是提高房地产业整体效益的关键。基于此，文章分析了开发建设前期的成本控制的关键点把握，并详细论述了成本控制思路，希望能够为相关业内人士带来一定启发。

关键词：房地产；开发项目；前期成本控制

当今社会经济全球化迅速发展，中国经济与世界经济的关系日益紧密，在综合国力不断增强的同时，中国人民的生活水平也在不断的提升，对衣、食、住、行各个方面的需求只增无减，尤其房地产行业，已然成为人们所关注的焦点。不可否认，房地产行业已然成为提高国民经济的主导产业，有着任何其他行业都无法取代的地位。房地产开发项目成本控制涵盖了投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等项目的全生命周期的各个阶段，每一个阶段都是必不可少的。其中，项目开发前期的成本控制尤为关键，80%以上的成本决定因素在于建设前期。为了取得较好的成本控制效果，应积极探索可行有效的成本控制措施，最终以经济合理的建设成本保持建筑产品市场价格优势。

一、成本管理体系要素及目标

（一）形成责任成本管理为核心的全成本管理体系以市场为导向确定合理的目标成本，并将其分解成责任成本，再量化评估目标，将责任成本控制落实到业务操作的各个环节中，实现降低成本的目的。在总体战略的指导下，房地产公司应建立战略执行体系，将成本控制战略应用于投资决策、规划设计、材料采购、招投标及施工等房地产项目的关键环节，并建立成本监督等体系使成本控制的执行得到有效的组织保障，实现成本控制的战略目标。

（二）牢固树立全员成本管理意识企业管理者营造成本控制的文化氛围，各部门加强成本控制信息沟通，如成本控制部门不仅要完成成本审核，而且要辅助其他部门完成招标和合同管理工作，尤其在供应链环节注意市场信息的收集。

（三）明确房地产项目成本控制要素与目标房地产项目的开发成本要素，按其用途分为土地成本、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费、税收及行政性收费、咨询营销费和资金成本等。根据成本要素，将目标成本分解并编写“目标成本控制责任书”，规定各项目费用的责任部门及主要职责，如控制内容、控制要点和手段等，还应将责任成本的管理引入考核评估机制。房地产成本控制目标向管理者提供有效的成本信息，使其及时了解项目状况，及时分析实际结果和目标结果的差异及原因，制定改进措施，将项目成本控制在预算目标范围内，实现企业利润最大化。[3]

二、房地产开发项目前期成本管理的基本逻辑

（一）根据市场确定产品定位。项目决策阶段要进行充分的市场调研，对周边竞争楼盘售价进行摸底，对受众客户群的需求状况进行调查，最终对产品类型、产品的标准等进行定位。

（二）站在收益的维度进行总成本预测。在设计前期，房地产开发的专业人员根据建设工程项目投资进行估算，推算出项目的盈利空间和合理投入建设投资总成本。

（三）根据建设投资总成本进行拆解形成详细的目标成本。形成建设投资总成本以后需进行优化配置，对其拆解和分配，形成详细目标成本，确立限额指标对设计进行引导，并对日后的合规规划及具体的招标工作形成指导。[1]

三、房地产开发项目前期的成本管理措施

（一）投资决策阶段成本管理

投资决策阶段是房地产项目开发周期的开始，投资决策的正确与否直接关系到房地产项目建设的成败。企业一方面面临复杂多变的外部市场环境风险，另一方面又面临主观对房地产市场供求形势、国家新政策的理解把握上的偏差导致的投资失误风险。因此，对房地产开发企业来说，投资决策阶段成本控制的关键在于建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险。企业应对房地产市场的供求状况和趋势做充分的市场调研，选择有投资价值的项目，根据主体设计的不同阶段编制投资估算，确定最低利润、最低销售和最高成本目标。采用目标成本控制方法进行投资决策控制，同时成本项目应尽可能考虑全面，合理计算，对影响工程造价变动的主要因素进行敏感性分析，确定投资最高限额，并且不能随意变动。为规避风险，投资项目可以选择多样化投资组合，如不同消费需求的住宅类型，不同商业楼、写字楼以及娱乐场所等，以求较为平均的收益。[5]

（二）设计阶段成本管理

1、方案设计阶段成本控制典型內容如下：①整体设计。主要围绕建筑容积率指标、平面布置开展成本控制，为提升建筑有效面积与得房率，采用了控制层高的设计方式，建筑层高被控制在2.9m，关注建筑容积率、进深及品质、收益之间的关系也将实现更高质量的设计阶段成本控制；②造型与竖向布置。需避免出现“建筑不顾结构、结构不顾安装”传统弊病出现，同时关注操作空间狭窄、通用预留预埋无法满足特殊工艺需要等问题，否则项目成本造价将受到较为负面影响；③关注方案设计细节。

2、施工图设计阶段成本控制施工图阶段成本控制策略：①加强图纸内部评审。围绕建筑专业、结构专业、安装专业、住宅线路开展了严格的图纸内部审核，由此实现了更高质量的成本控制；②设计变更预管理。企业建立了设计变更预管理制度，规定了设计单变更费用超过竣工结算价格3%扣罚设计单位一定比例的设计费，由此实现了设计变更有效的预管控；③具体成本控制对策。结构设计、园林景观设计、室内精装修设计可开展成本控制。[4]

（三）招标及合约阶段成本管理

对设计单位进行招标，在设计方案中选择最优方案，以市场竞争来增加招投标的透明度。标书制定上要逐步实施工程量清单招标，以合理低价为中标原则，在市场上筛选最佳性价比的材料和设备，推行招标采购。招标单位的选择要综合考虑资质、管理、技术、信誉、资金和合作经历等方面的隐私，公司采购部、专家小组和相关责任部门要对投标单位进行明确审核，一旦发现有舞弊行为，严惩不贷。强化对招标文件的管理，在合同中明确工期、造价、质量、付款方式、招标范围、结算形式、验收标准、图纸等各方面要求，强化技术性评标、经济性评标。在材料和设备采购上要严格合同管理，强化材料的性价比、进场计划、款项支付、材料验收。[2]

四、结语：

综上所述，房地产项目前期的成本管理将定调未来成本总投资，此阶段介入成本管理的重要和必要性不言而喻，两者相辅相成。成本控制也绝不是一味的成本压缩，一个真正好的成本管控一定是以客户价值为导向，明确客户价值排序与成本额度分配的优先次序之间的关系，以达到目标成本中营销、设计及成本的平衡，实现成本和客户价值的最优的对应关系。

参考文献：

[1]王姣，于立君.浅论商业地产开发项目前期的成本控制[J].商场现代化，2015（26）：249-250.

[2]姜晨翔，姜宝珍.房地产企业开发成本控制研究[J].生产力研究，2014（10）：59-62.

[3]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究，2012（02）：41-44.

[4]竹隰生，史颖.房地产开发项目目标成本管理研究[J].项目管理技术，2012，10（07）：61-65.

[5]黄先锋，谢英杰，王胜，曹智强.青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究[J].青岛理工大学学报，2009，30（06）：130-136.