公租房物业管理新市场观察

张华

摘 要：住房是人类赖以生存的场所，近年来，我国通过不断完善住房保障体系来满足低收入群体的住房需求，大量公租房不断涌现。但公租房的物业管理是一个持续工作，关系租住居民生活的品质，所以后期公租房的运营管理更为重要。本文从公租房物业服务特点入手，分析了公租房物业管理中存在的问题，并从市场观察的角度提出了有效策略。

关键词：公租房;物业管理;市场;问题;策略

随着经济的不断发展，我国的住房保障制度日益完善，不断增加的公租房满足了低收入群体的住房需求。但公租房的物业管理是一项持续性的工作，其管理水平关系着租户生活的质量，本文从市场化的角度分析了提升公租房物业管理水平的有效策略。

一、公租房物业服务的属性和特点

（一）公租房物业服务的属性。公租房物业服务指的是对公租房的公共部位、共用设施设备等进行维护和管理的服务，通过创造优美的环境、打造良好的秩序、提供功能良好的设施设备来为广大业主打造舒适的服务。物业服务具有非排他性、非竞争性的特症，公共物品的属性较为明显，所以物业管理中也常存在搭便车、收费难问题。

（二）公租房物业服务的特点。一是产权形式多元化。当前公租房产权主要为政府或公共机构，但随着公租房建设规模和數量的不断扩大，资金融资渠道越来越多样，社会资本参与公租房开发、建设和运营的比例越来越大，产权的形式也变得多元化。有些地方的公租房管理制度规定只要住户租住一定年限就可以购买公租房的不完全产权，公租房产权就成了购买人与政府共同拥有，因此复杂的产权形式也更容易出现物业管理上的纠纷。二是公租房居住情况复杂。公租房通常采取集中规划和建设的方式，由于是低收入群体居住，为了增加建设数量和降低后期费用，通常以小户型为主。申请保障房的对象除了低收入群体外，还有一些新毕业的大学生、外来务工人员等。由于这些人员的工作流动性大，所以退租、转租也较为频繁，造成了物业运营管理上的困难。三是公租房租户多属于需要特殊照顾群体，收入低，市场消费意愿低，再加上人文行为习惯和素养参差不齐，造成消费需求不一致。特别是一些低收入群体对市场化物业服务需求弱，在缴纳物业管理费上和配合物业管理工作上不积极。四是公租房物业日常维修频率高。因为公租房多为过渡性住房，租户租住期间对物业不爱惜，特别是对公共物业设备不懂得保护，使物业设施更容易损坏。另外，公租房往往建设质量不高，增加了后期使用中的维护成本。五是公租房存在较多遗留问题。公租房建设属于投资规模大、建设周期长、参与主体多的隐蔽性工程，建设利润不高，很容易因为偷工减料出现质量问题，在入住后使用过程中开始显现，导致租户和物业间的矛盾纠纷。

二、公租房物业管理中物业服务企业选择方式和方法分析

（一）以公开竞标形式选择物业服务企业。公租房作为保障房，在不降低房屋质量和物业管理水平的前提下，延长使用寿命、增加重复使用频次是最终根本。公租房物业管理中选择服务企业最好采用公开招投标方式进行选择，在很大程度上要优于政府组建物业队伍。一方面是因为市场化企业通常有一定规模，有健全的管理制度和较高的服务质量有保障，在整体运作上有着资金成本上优势。另一方面市场化招投标公开、公正、透明，业主选择的范围大，当对物业服务质量不满意时可以重新招标进行替换。

（二）招投标方式选择物业服务企业注意事项。一是招投标时公租房和配建的经营性用房需要一同招标，招标人必须是公租房产权人，招标时要科学的确定物业费价格，可以对物业服务企业实行税收优惠;二是要根据当地的经济情况和物业管理等级确定招投标价格的范围，公租房招标服务企业资格不能定的太高而增加物业费价格，要严格考察投标企业的诚信和资质，招投标时可设立物业服务质量标准表格，作为对中标企业日常管理的考核;三是公租房产权人可根据当地物业管理实际，单独招标有关专项服务，比如公共设施维修、植物草木管理等;四是招投标要公开公平公正，投标企业与招标人一切交易要在阳光下进行;五是“配建”“插建”公租房可单独招标也可与其他商品房共同招标，对公租房物业费价格要给予补贴和优惠，单位自建公租房由单位自行决定物业管理服务企业的选择方式。

三、创新完善公租房物业管理的有效措施

（一）提升公租房管理服务水平。时代在进步，经济在发展，公租房物业服务企业服务的范围与服务的标准也需要进行调整和提升。公租房物业服务企业要解放思想，创新服务管理模式要，时刻坚持以服务为中心的根本宗旨，将优质服务作为物业管理企业的立身之命、发展之本，作为物业管理工作的中心。物业服务质量要得到业主的满意，满足业主的多元化、个性化的需求。要重视公租房社区文化活动，丰富租户的精神文化生活，增强租户的幸福感和获得感。

（二）创新公租房物业管理方法。随着公租房申请条件的逐步放宽，社区的租户也呈现日益多元化的特点，公租房社区管理要本着让每一位住户满意的宗旨，不能只是一个标准、从一个角度来提供相同的服务，应该提供多元化的来满足不同层次的居民。公租房社区服务还要本着降低服务费用、提高服务质量的原则，可以尝试引入社工来参与物业服务。也就是说，公租房服务企业要针对社区不同需求层次的住户提供个性化的服务来满足每一位住户的需求。比如针对退休老年人多要创办托老所、增加健身场所;针对儿童多要创办幼儿所提供幼儿教育;针对待业人员多要多安排技能培训和志愿者进行工作推介等。

（三）引导居民参与公租房社区自治管理。因为公租房租户多为低收入群体，其中有大量的城镇无业人员和老龄化群体，还有一部分外来务工人员，如何妥善解决他们的工作和生活问题是公租房物业管理的重中之重。要建立公租房管理委员会，聘请有丰富管理经验的有一定威信的人担任管委会主任，提高对公租房社区的管理水平的重点;吸纳有劳动能力的待业人员加入到物业管理人员队伍，用其劳动所得换取薪酬;组织社区居民开展技能学习培训，提高工作技能促进再就业;组织志愿者托管照顾老年人，获取一定报酬，还可以通过劳动来减免部分物业费或房租。

四、结语

公租房入住人口杂、管理复杂、维修频繁，需要投入更多的人力物力和财力。统筹做好公租房的运营管理、社区管理等工作，公租房物业管理模式市场化成为大势所趋。尝试实行运营和社区管理融合的物业管理模式，通过市场化方式选聘专业物业服务企业提高物业管理水平，不仅能提升物业服务的质量，还能促进公租房的保值增值，实现政府和公租房承租人互惠双赢的局面。

参考文献：

[1]丁丽艳.公共租赁住房动态管理问题与对策研究[J].市场观察， 2015（S2）.

[2]杨红霞.公租房物业管理法律问题研究[D].2015.