浅谈新形势下不动产测绘技术与管理

薛爱国

摘 要：不动产测绘是明确及判断不动产权属的前期工作，它为不动产权属提供基础信息。在新形势下，若想实现测绘市场的可持续发展，必须做好不动产测绘管理工作。本文从不动产测绘面临的问题出发，对不动产测绘技术及管理进行具体研究。

关键词：新形势;不动产测绘;技术;管理

不动产测绘工作是为了全面掌握我国土地资源利用的数据，分析土地资源利用效率而展开的工作。它主要包括：对房屋占地面积、房屋面积、集体用地面积等进行测量、记录和整理储存。不动产测绘能够有效地保护广大人民群众的合法权益，进一步推动社会民生的和谐发展，促进国家发展的脚步。另外，测绘结果的准确性将对政府不动产登记的公信力及影响力产生直接的影响。所以，政府相关部门对不动产测绘及登记工作给予了相当高的重视。

一、不动产测绘面临的问题

（一）难以制定不动产测绘统一的单元划分标准

在不动产登记测绘过程中，形成相对统一的不动产测绘单元划分标准对于相关部门而言是具有极高难度的。首先，不动产测绘涉及多个管理部门，而不同的部门所设定的标准存在较大差异。例如，林业部门和国土部门基于各自的权利义务对林地的认定标准不同，使得同一块地可能出现两个不同执行标准的情况。再者，随着人们对土地资源的进一步开发和利用，土地的各项权利逐渐发展到空中、地表和地下的三维系统，在很大程度上增添了不动产测绘具体工作所属部门划分的难度。

（二）难以制定不动产测绘统一的技术标准

在我国，不动产测绘有着较长的历史和较丰硕的成果，而国家各部门分割式的管理使各类不动产测绘成果在对象范围界定、准确度要求、成果标准化和信息化等方面存在着一定的差距。同时，大部分的不动产测绘在国家和地方层面都有着其特定的技术标准和规范，而不动产测绘的标准既需要考虑过去测绘成果的可转化性，又必须便于相关工作人员进行统一登记，因此，国家相应部门在制定不动产测绘统一技术标准时往往面临极大的困难。

（三）难以有效整合不动产测绘成果

不动产测绘成果的整合主要是指不动产登记测绘成果的整合，是从不动产统一登记的需求出发，对需要登记的有关内容进行数据的整合，尽可能地将林木、草地等各种资源的权属划分清晰。在此过程中，主要有以下几个难题：首先，相关部门分管各自的测绘成果，将这部分测绘成果进行处理和整合需要大量的人力物力等资源。其次，各部门的测绘成果所采用的测绘标准并不统一，使得不动产测绘成果的整合工作量大，并在一定程度上降低了其整合效率。最后，各类测绘成果时间较久，数据信息在收集保存等方面存在着一定的问题，不利于整合工作人员理顺各类测绘成果之间的关系。

二、新形势下不动产测绘技术优化

（一）关键技术。

对不动产测绘技术进行优化，需要着重考虑不动产测绘相关的关键技术，包括不動产测绘的数据内容与指标、支撑不动产测绘的相关技术和不动产测绘成果有关平台的建设等，而不动产测绘技术框架大致如图1所示。在不动产数据内容和指标方面，国家相关部门可着力构建统一的数据分类体制和数据表达模式，从而有效统一不动产登记管理制度，使得土地、房屋、草原等相关管理部门之间能够实现数据信息的共享和兼容。在统一数据体系时，相关管理部门可从要素分类、属性与编码分类、指标分类和表达方式分类等四个方面为不动产测绘、数据表达与整合做出一定的贡献。

（二）支撑技术

我国2008年以前不动产测绘成果大多是基于1980西安坐标系或者其他各省市地方坐标系的数据，而2008年以后，我国采用2000国家大地坐标系（CGCS2000坐标系）作为不动产测绘统一的坐标系统，而两部分测绘成果往往由于坐标系的不同而无法进行统一的不动产登记处理或其它信息整合。因此，有关工作人员提出采用统一的空间转换方法。为有效实现大范围的数据共享，首先，需要确定不动产测绘成果的转换范围，将同一省市的不动产测绘成果进行整体转换还是分区进行转换，其次，需要根据不动产所属类别和当地实际情况选择合适的转换模型，尽可能地减小由于坐标系转换而对不动产测绘数据造成的精度损失。

三、新形势下不动产的测绘管理

（一）不动产测绘报告内容和测绘图

首先，要明晰不动产测绘报告中包含的内容，除去测绘项目以外，还包括房屋的位置坐标、委托方等基础信息，关于测绘内容还应包括测绘依据、类别及测绘说明。关于建筑内容应包括其结构、宗地面积、地上/地下层数、各功能区面积。除此之外，还需包括部分图表信息，主要有计算附图、分户面积明细表及共有面积分摊计算表。以上信息都须在测绘报告中有具体表现。

不动产测绘图共分为三种，分别是：分层分户图，大证图、丘图。

（二）将不动产的测绘市场建立起来

将业务管理工作依托给国有测绘协会及单位，在国家的帮扶下将测绘市场初步建立起来。当不动产测绘市场初具雏形后，审核整理一批具有测绘资格能够完成测绘工作的测绘单位，并将其信息在测绘服务大厅进行公示。而对于测绘单位而言，在进行测绘工作时，必须严格遵守相关资质等级要求，不仅要妥善的进行不动产测绘工作，并且对自己的测绘结果负责并做出保障。另外，最需注意的一点是不动产测绘项目不能由测绘单位擅自进行转包。

（三）将书面的测绘合同签订下来

合同作为双方合作顺利进行的有效保障，也是保证双方利益不受侵犯的最有力武器。因此在开始进行不动产测绘之前，委托人与受托人应根据测绘项目签订具体的书面合同，明确双方的权利与职责，为双方的利益都带来保障。在合同中应根据双方关心和容易产生纠纷的问题进行明确的条例约定。对于不动产测绘项目而言，双方关心的问题无疑是收费标准、项目的基本情况、发生争议时如何解决、项目结果验收的标准、项目完成的期限。以上内容都应在合同中进行具体的规定。当书面合同签约完成后，受托人必须在三天内将合同上报给国有单位进行备案，从而保证合同的有效性。

（四）将测绘成果的信息管理系统建立起来

当委托方完成不动产测绘后，对测绘结果委托方应进行签字并加盖专用章。这一过程是未完成权属登记，从而代表着这一测绘结果可以使用。在测绘结果得到确定后，应对测绘成果进行信息化管理。测绘单位应根据相关标准将测绘成果上传至管理信息系统平台。同时这一平台不仅包括测绘成果，还用在其中上传发布相关测绘信息。

（五）对持证上岗制度进行实施

为保证测绘人员的专业性，应对其进行专业的培训，并且制定持证上岗制度。而这也要求测绘人员的资格认证制度不断完善，确保相关工作人员必须获取上岗证后才可从事相关测绘工作。

（六）要按照相关规定执行收费标准

若想保证市场的有序运转，在市场中，企业形成良性竞争，就必须明确收费标准。因此，为实现对不动产测绘行业的有效管理必须对当地不动产的测绘收费标准进行确定。各个地区在参考测绘收费定额的基础上，根据地区具体情况，确定收费标准。这一标准代指收费的最低指导价以及最高价，如此可减少测绘机构之间因价格问题出现纠纷。

（七）将人员以及机构的信用信息管理系统建立起来

那对测绘人员及机构进行有效的管理，保证其测绘成果的质量，可以建立信用信息管理系统。在这一系统中包含测绘人员的信息及机构的信息，并在其信息中纳入其测绘业务，具体记录其测绘成果的质量。

四、结语

不动产测绘关系到社会民生问题，从而受到国家相关部门的重视。提高不动产测绘的专业技术及管理水平，能够为国家及人民的利益提供最基础的保障。

参考文献：

[1]盛盈.新形势下不动产测绘管理探讨[J].西部资源，2018（06）：147-148.

[2]陈冰.浅谈新形势下不动产测绘管理[J].江西建材，2017（16）：205-206.

[3]郑金水.浅谈新形势下不动产测绘管理[J].测绘地理信息，2015，40（04）：87-89.