当前房地产经营管理的方式与目标探究

郝鹏辉

摘要：经济快速发展的背景之下居民的住房条件得到了极大改善，房地产业也扮演着关键的角色。但我国大部分的房屋价格也处于快速增长的趋势，超出了普通居民的承受能力，也随之带来了不同类型的社会问题。在这一社会形势下，政府部门的调控手段也无法完全发挥作用，我们也应该对于当前房地产的发展状况与未来的经营管理方式进行针对性探究分析。

关键词：房地产;经营管理;方式与目标

基于市场发展的角度而言，我国的房地产业发展从根本上带动了经济的快速发展，同时也加速了我国的城镇化速度。我国房地产也的繁荣发展也说明了住房体制改革对于解决广大人民群众住房问题的必要性。但是如何在国家宏观调控的前提下实现房价的理性變化，就需要对现有的经营管理方式作出调整，推动产业的集约型发展。

一、当前房地产经营管理的方式与现状

（一）大规模投资下的金融风险较高

一般情况下出现类似行为的主要云因在于房地产上过度地看待行业发展的前景和发展预期，往往会实现对于国家政策形势的误判断，甚至不正确认识金融危机带来的教训等，从而进行大规模的投资，甚至将一些还在建造的漏判作为抵押贷款，以便于获取下一步的运作资金。早在我国的房地产泡沫开始出现时，房地产市场并没有伴随着银行利率的变化而改变资金的需求现状，使得信贷供给范围进一步扩大。此时，如果房地产经营管理出现资金断裂问题，首先受到影响的机构就是银行，甚至有次贷危机的风险。在特殊的经济形势与国情之下，房地产和国家商业银行之间有着共同的利益追求，人们对于金融机构的信任程度越高，房地产就能顺应时代发展作出更加合理的调整，否则当房地产危机出现时，其经营管理方面的问题必然会导致商业银行的运作出现阻碍。

（二）经济体制调整下的经营现状

我国的房地产发展与住宅保障体系中仍然存在着一定的问题，无法完全地适应社会群体的需求现状。要从根本上去解决类似的问题，我们就应该考虑到调控政策方面存在的问题，包括其与预期结果之间的差距情况。我国的房地产运营模式在一段时间的调控下呈现出了较好的结果，不过我国经济逐渐地偏向于出口导向型趋势，所以在国外经济发展受到问题时，我国的经济发展也会受到影响，使得国家出台了不同类型的调控政策，让房地产行业成为了多数城市的支柱性产业，社会也因此产生了收入分配不均的状况，证实了调控政策在连续性方面的矛盾问题。例如非主营房地产的企业开始放弃某些项目，一些大型企业则利用资金收购一些优质项目，笼统的管理机制下让市场现状变得更加混乱。

（三）房地产企业融资面临的严峻形势

当房地产企业出现资金短缺时，就需要通过融资手段来支持现有的项目开发，但由于一些不稳定性的风险因素仍然存在，银行信贷系统会因为已经存在的风险而收紧房贷力度，产业发展的局限性进一步体现，过度依赖银行融资渠道。正是因为此类情况的产生也让一些看似“非法渠道”的民间融资模式开始出现，在一定程度上丰富了融资市场，也说明我国房地产的经营管理应进一步拓宽融资渠道的来源。

二、房地产经营管理的后续目标分析

（一）市场风险防范机制的构建

我国房地产的经营管理更多地依靠市场管理经验和运作经验的积累，增加融资渠道的多样化趋势，建立完善信用体系可以保障其运营的安全性，也是降低金融风险的主要手段。面对房屋价格持续上涨的情况，我们应从实践中不断地探索今后的发展目标，了解房地产金融风险与管理问题的根源在于控制风险，适应产业与经济发展的规划要求。具体来看，我们可以将房屋空置率、房地产价格变化等数据作为主要参考标准，了解某个区域内的房地产发展与经济的发展规律之间是否出现矛盾，进而分析房价在某段时间内的变化趋势是否合理，未来的长期发展目标是否符合社会规律等。从最初的对象检测再到后期的采取措施，都应该采取多种措施来抑制房价在短期内的快速上涨或大幅下跌，让其变化趋势在合理范围内，让房价符合实际价值。

（二）投资策略模式的合理调整

房地产发展的进一步深入让市场需求发生了变化，政府部门对于行业的支持与发展也提供了辅助手段。但我们需正视的问题在于后续的住宅房地产市场发展形势并不乐观，使得企业需要采取多元化投资组合模式，分散市场环境与政策变化带来的风险。房地产的固定特点是与区域内经济发展存在密切联系，如果投资者将全部的资金集中投放在某一个区域当中，一旦项目产生变化，所带来的结果也将显而易见。我国的部分地区房地产发展形势下，市场趋于饱和，投资机会降低，也让政策更倾向于部分待开发地区，这可以成为未来利润增长点的参考标准，以此为基础研究不同开发周期下的项目组合模式，也让部分项目有着更加广阔的升值空间，降低了资金的外在风险，开发企业也能按照政策环境的变化来进行不同周期下的项目开发体系。

（三）产业联合发展与融资科学化

产业联合发展最早出现于“十二五”时期，随着“十三五”的进一步重视，也让中央高度重视文化产业的发展，房地产产业也可以结合这一发展契机，转向其它产业的开发和运作，保障产业能够持续地进行下去。当然这也需要政府部门提供支持，制定管理计划促进企业融资的科学化与体系化。当然，新兴产业的出现必须要有相应的科学政策，加强审核并注重系统的二次开发，结合运营现状来增强行业发展的质量。

（四）以房养老政策

这一制度是符合政策导向下的新型养老模式，同时也能在一定程度上控制社会压力带来的影响，合理地应对社会老龄化这一根本性问题。但是传统观念的影响下，人们在观念的转变方面还需要政府部门的引导，通过各方面的努力来综合分析符合市场需求的现实状况，让更多的房地产企业可以参与其中。政府部门需要建立规范化和制度化的发展政策，一方面规范整个房地产市场的秩序，防止因法律不健全引起的经济纠纷，另一方面需要保障消费者的利益与基本保障。任何制度的改革都应该有配套措施的支撑，防止因改革不全面而带来的利益问题、秩序问题。政府部门的政策导向应该基于土地管理或税收平衡层面来综合分析市场趋势，让房地产经营更加常态化。

三、结语：

房地产市场发展面临的问题来源于多个方面，特别是在金融危机之后，房屋价格一直呈现出高开低走的趋势，使得开发商各地的楼盘销售状况不乐观，也让开发企业的融资管理面临了较大的压力。相关企业需要正确认识到现阶段的社会规律和发展趋势，在调控政策的指导之下制定科学的发展规划，构建科学合理的金融发展规划，实现行业未来的可持续与健康稳定发展，促进国家经济平稳。

参考文献：

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