我国商业银行住房租赁贷款的问题及对策

项英辉 冯婉婷

〔内容提要〕近年来，多家商业银行向租户推出了住房租赁贷款，金融产品和服务逐渐从购房领域向租赁领域展开。本文分析了我国商业银行住房租赁贷款的现状和存在的问题，并从消费理念转变、立法完善、产品创新、风险管控等方面提出了对策建议。

〔关键词〕住房租赁商业银行贷款

注：本文系住房和城乡建设部软科学课题“基于供给侧改革的房地产去库存：结构、动力与路径研究”（项目编号：2017-R4-005）；辽宁省自然科学基金指导计划项目“以基础设施投资促进东北地区产业升级的机理和路径研究”（项目编号：20180550825）的阶段性研究成果

随着“租购并举”的政策逐渐落地，住房租赁市场成为了房地产金融业务新的目标市场。商业银行应不断进行业务创新，以满足未来租赁市场的多层次需求。现有研究多聚焦于住房租赁市场的现状、融资路径、产品创新等方面，但针对商业银行作为住房租赁贷款服务的供给主体，探讨其面临问题和发展对策的研究较少。

一、商业银行住房租赁贷款的现状

（一）住房租赁市场需求情况

我国城镇化率由2000年的36.2%提高到2018年59.58%，流动人口数量由1.02亿增加到2.41亿。我国城镇化的持续发展以及由此产生的流动人口衍生出大量的租房需求。此外，我国房价呈上涨趋势，增加了城市居民的购房压力，部分居民的购房需求逐渐向租房需求转变。流动人口的逐年增长、房价上涨等众多因素条件加速了住房租赁市场的发展，并为商业银行布局住房租赁市场提供了发展空间。

（二）租赁房源供给主体

住房租赁贷款滋生了大量的房源需求，鼓励了更多市场主体参与到长租市场。一是政府平台或国企主导的开发项目，如人才公寓项目、保障性住房等。二是房地产企业。三是住房租赁企业。四是借助公共平台集中社会上散落的个人房源。

（三）政策环境

目前，全国从中央到地方都强调给予政策支持以推动住房租赁市场的发展。2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠。加强提取住房公积金支付房租的政策落实，确保租户享受到基本的公共服务；2017年《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，大力加强对住房租赁项目提供金融支持，激励金融机构进行产品和服务创新；2018年《全国两会政府工作报告》中，地方实行差别化调控，加快建立租购并举、多主体供给、多渠道保障的住房制度；2019年《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，强调中央财政向示范城市给予资金支持，可用于多渠道筹集租赁房源、建立住房租赁信息服务与监管平台等有利于住房租赁市场发展的相关支出。

（四）业务模式

由于住房租赁市场资金需求较大，商业银行应采用政银企合作方式，针对不同需求提供多层次的信贷支持。一是与房企或政府合作建立住房租赁交易服务平台，向租户提供个人住房租赁贷款，贷款期限最长10年，最高额度100万元。二是向租赁住房建设主体提供租赁住房开发贷款，期限为25年，可提供的融资金额占比项目总投资的80%，同时向该住房建设主体的租户提供个人住房租赁贷款。

二、商业银行住房租赁贷款存在的问题

（一）传统住房消费观念难以转变

依据国外经验，购房、租房都是住房消费的合理形式。目前，我国的城镇住房自有率高达89%，而住房租赁市场仅占11%，远远滞后于国际公认的30%～40%的合理区间，居民更倾向于购房的消费理念。我国房屋产权直接与享受各项公共服务权益挂钩，但政府较少出台针对租房者的社会基本福利和政策优惠，加剧了“租不如购”的住房消费倾向。

（二）住房租赁市场亟待立法规范

我国住房租赁市场的基础法律是《中华人民共和国城市房地产管理法》；1995年原建设部颁布了《城市房屋租赁管理办法》；2011年出台了新版《商品房屋租赁管理办法》，但具体条文规定并不明确。直到2017年住建部公布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，成为我国第一部针对住房租赁和销售的法规。可见，我国住房租赁法律法规建设发展缓慢，租户的权益保障不到位。

（三）租赁业务不成熟

我国住房租赁市场正在培育和发展中，业务模式比较单一，不能完全照搬国外的经验。住房租赁市场参与主体多、回报周期长、交易结构复杂，商业银行不能像传统业务一样只是资金提供者，因此应积极探索产品种类和业务模式创新，加强全过程管理，不断提升业务竞争力。

（四）风险管控能力不足

住房租赁属于轻资产市场，传统银行缺乏大数据支持和风险评价经验，致使风险管控存在一定难度。目前，我国商业银行仅有21.2%设有专门的住房租赁业务发展风险管控机构，且风险评价和防控方式较为落后，人员专业知识和风险管控能力经验不足，抗风险能力整体偏弱。

三、商业银行发展住房租赁贷款的对策建议

（一）加强引导租赁消费理念

一是政府应推进租购同权政策，给予租户使用银行贷款或提取住房公积金等方式支付租金的权利，减少租购的利益差距。二是商业银行不断探索金融产品创新，引导长租消费需求，加强租赁金融知识宣传，基于“平台+场景”的方式进行产品营销，引流获客，从而使贷款租房逐渐成为住房消费新理念。

（二）完善住房租赁法律和规范

一是政府通过制定细化的法律法规和细则规范来保证租户的权益，可借鉴发达国家政府对住房租赁的房租标准、各项补贴、税收优惠等经验。二是政府应加快落实租购同权，确保非本地户籍的租户同样享受义务教育、就业、医疗、社保等最基本公共服务。三是政府通过建立住房租赁金融综合服务平台来实现部门间住房租赁信息共享，完善住房租赁管理制度。

（三）创新贷款产品和服务

一是针对个人客户应科学设计贷款对象与用途、额度、期限、利率及抵押、担保标的等要素，使得不同的客群都会有相应的产品对接。在信用贷款之外，当租户采用抵押、质押或担保方式时可提高其授信额度，并给予客户相应的利率优惠，还可增设住房装修及改造、家电及家具配置等多种贷款用途。二是针对租赁企业提供房屋租金收益权质押贷款、流动资金贷款等多种金融支持，通过增长贷款期限、设置合理的贷款额度来不断完善对房企或地方国企的住房租赁开发贷款。三是商业银行可成立租赁经营机构，向租户提供专业化的租赁运营和租后管理，科学设计配套的技術服务方案。加强金融科技创新，建立大数据综合服务平台，完善产品和服务体系。

（四）提高风险管控水平

一是商业银行应组建专业的租赁贷款风险管控机构，进行风险因素识别、风险水平评估以及风险防控。二是建立基于大数据和信用档案的客户筛选程序，加强对客户诚信和客户能力信息的甄别，通过“信用黑名单”、符合征信条件免担保、合作机构或第三方担保等方式把好入口关。三是建立基于大数据的风险检测、预警和纠偏机制，在贷款全周期内持续进行风险评估和动态改进，探索“大数据+全周期”的特色模式，打造贷前、贷中、贷后各环节的“信息化、系统化、动态化”的风险管理流程。

（作者单位：沈阳建筑大学管理学院）