土地供应政策对房地产市场影响探析

曾雪 杨雪莲 朱圆梦 华怡萍

摘要：近年来，为了保证经济持续平稳的发展，国家采取了一系列严苛的限购政策，使房地产逐渐回归理性，但限购政策始终不具备持续性，长期有效的处理办法仍是从土地供应角度出发，理清各种土地供应政策对房地产市场的影响，从而进行长期有效的调控。

关键词：土地供应政策;房地产市场;影响探析

Abstract： In recent years， in order to ensure the sustained and steady development of the economy， the state has adopted a series of strict purchase restriction policies， which have gradually brought real estate back to rationality. However， the policy of restricting purchases has not been sustainable. The long-term effective treatment method is still from the perspective of land supply. Departure， clarify the impact of various land supply policies on the real estate market， so as to carry out long-term effective regulation.

Keywords： land supply policy， real estate market， influence， analysis

一、土地供应政策简述

（一）定义

土地供应政策，就是在社会主义市场经济条件下，以市场机制调节为基础，国家宏观调控为主导，政府对投入市场上的土地（包括基础设施建设用地）在位置、面积、用途等方面进行规划供应的政策制度。

（二）特点

我国区别于其他西方国家，对城市土地进行国家垄断，属于土地市场中的一级市场，在一级市场中有且只有国家政府是供给方，且买房只能得到土地的使用权而没有土地的所有权，土地的所有权只属于国家。

二、土地供应政策对房地产市场的影响

（一）土地供应政策对房地产市场影响的传导机制

土地供应政策主要从两方面对房地产市场进行传导。首先是土地价格对房地产市场的影响，土地所在区位、规划等方面的不同，使得土地价格不同，土地价格过高，造成开发商成本偏高，无法降低成本开发刚需楼盘，因此开发商的建安成本费相对提高改为针对中高端人群，最终商品房的售价也将提高。同时也由于土地价格过高，使得部分开发商投资规模减小，造成商品房供给减少，从而影响在售商品房价格。而现在的限购限价政策使得部分开发商楼盘的售价低于成本，于是开发商转从装修角度试图回收资金，从而造成了不少消费者与开发商之间的新型矛盾。

其次是土地供应量对房地产市场的影响。土地供应量增大，在房地产市场火热的前景下，开发商投资规模加大，从而使市场中商品房供应量加大，房价增长速度会相应放缓，而若土地供应量减少，开发商投资规模也只能减小，在售的商品房则会相对紧俏，从而使得房价上涨。

（二）土地供应政策对房地产市场调控的滞后性

土地供应政策在对房地产的调控具有“滞后性”。细化来说，若土地供应量减少，土地价格升高，房价也会升高，但这个过程中，并不会在土地供应量变化的时候就随之变化，房地产市场时间的滞后性往往与土地建设周期、囤积土地、预售、“惜盘捂售”等因素有关。一方面，开发商在土地供应政策变化后，延长开发周期，推迟销售，限制了市场上商品房的供应和销售，另一方面，消费者得知土地供应减少，对房地产市场预期增高，两方作用造成价格的升高。这一系列的影响都要有时间的推动，因此产生了土地供应政策的“滞后性”。

（三）土地供应数量对房地产市场的影响

政府供应土地通常主要是考虑两方面的因素，一是政府的财政预算情况，二是房地产市场的供需情况。当政府觉得房地产市场需求旺盛，对房地产市场的预期较高，而财政状况又不足以满足其城市建设的需求时，会加大土地的供应量。通常来说，土地供应数量改变，开发商投资规模随之变化，管理者通过对未来几年的政策经济分析，针对每一个地块进行考量并用于建设不同的楼盘或商业，当然还要考虑滞后性的作用。短期来看土地供应政策并不一定能改变房价的上升或下降，但中长期时，改变土地供应量，即会改变房地产市场的供应和销售，从而最后影响房价的变化。

（四）土地供应结构对房地产市场的影响

本文主要以住宅为例进行探讨。在我国，住宅用地占据的土地供应的比例是非常可观的，这其中很大原因来自于中国人民庞大的人群基数和对住房的刚性需求。住宅用地中，主要分两方面体现土地供应结构对住宅市场的影响，分别是物业类型和区位。首先是物业类型上面，一般市区外围，郊区多以普通住宅为主，而价格也普遍较低，一定程度上拉低了整体的房地产市场均价，而市中心多为高层中高檔住宅，价格也相对较高，是房地产市场均价上升的主力军，因此，调节住宅用地物业的供应结构一定程度上可以减缓房价的上升。其次是区位，不同区位土地价格不同。不同区位建设的物业类型会有一定影响，同样不同区位规划不同配套不同也会影响房价。

三、结论

土地供应政策作为房地产市场的一大重要影响因素，它从土地数量、供应结构等方面影响了房地产市场产品的数量、类型、价格等。土地供应政策的实行，规范了房地产市场，有效合理的管控了房地产市场的供给量，同时也使得房价增长放缓，满足人民群众的住宅需求，抑制了炒房现象。政府也应根据房地产需求状况，加大土地供应量，特别是普通住宅的供应量，加大房地产市场土地供应的市场化程度，为建设更好的房地产市场而努力，保持房地产市场经济的稳步上升。

参考文献：

[1]王绍刚.房地产土地供应政策对中国经济的影响.[J].行业经济.2016（7）;113.

[2]王晓东.土地供应政策对房地产市场的影响探析.[J].商界论坛.2013（19）;243.

[3]钱国靖 徐华仙.房地产市场需求土地供给政策.[J].上海房地.2006.（9）;47.

[4]赛依拉西·卡马力汗.浅谈改进房地产土地供应政策.[J].理论研究.

作者简介：

曾雪（1997-），女，汉，四川省成都市，本科，研究方向：房地产开发与管理

杨雪莲（1998），女，汉，四川省南充市，本科，研究方向：房地产开发与管理

朱圆梦（1999-），女，汉，四川省广元市，本科，研究方向：土木工程管理

华怡萍（2000-），女，汉，四川省成都市，本科，研究方向：工程管理