借你一双慧眼警惕房屋租赁中的“误区”

郭浩

随着房屋租赁利好政策的相继出台，房屋买卖市场又趋于管控严格，房屋租赁交易愈加火爆。但同时，房屋租赁市场陷阱也越来越多，出租人和承租人稍有不慎便陷入了纠纷之中，在这样的背景下，时刻保持清醒的认识和掌握重要的法律点尤为关键。本文将提示大家注意房屋租赁中容易陷入的“误区”。

“买卖不破租赁”真的是“尚方宝剑”吗

如果问租赁市场中最热门的词是什么，那么“买卖不破租赁”一定会毫无疑问登上榜首，这是所有承租人都会知道和喜欢的词，更是最能保障其自身权益的“法律武器”。于是在生活中，经常会遇到这样的画面：房东想卖房——对不起，买卖不破租赁；房东想带人看房——对不起，买卖不破租赁；房东咬牙卖了房想交房——对不起，买卖不破租赁。似乎“买卖不破租赁”已经成为了承租人手中的一把“尚方宝剑”。那么，这把“尚方宝剑”真的是无敌的存在吗？

从法律上来看，《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是“买卖不破租赁”的法律出处，此原则的确立主要在于对租赁市场中相对弱势的承租人的保护，避免了对承租人权益的随意侵害。但千万不要以为“买卖不破租赁”是绝对的，该原则的适用也是有一定条件的：1.租赁合同存在并合法有效；2.租赁物已经交给承租人；3.出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人；4.所有权发生变动是在租赁期间内。具备上述四个条件，该原则才是有效的。同时，该原则的例外情况是存在的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条之规定，可以看出例外情形包括：1.承租人有符合租赁合同中规定的出租人可以解除合同条件的行为时不适用“买卖不破租赁”规则；2.抵押权设立在先时，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，即“先抵后租”的情形；3.在抵押权之上设定的租赁关系不适用该规则；4.在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系不适用该规则。

虽然“买卖不破租赁”的例外情形不多，但还是要提醒各位租房客要擦亮眼睛，不要陷入“买卖不破租赁”绝对无敌的误区，同时，还要提醒大家，不要将“买卖不破租赁”时时立于门外，与人方便与己方便，在不影响自己正常生活的前提下，在一些小事上互相体谅，共同营造和谐的生活环境。

“你是第几手承租人”

在房屋租赁中，出于平摊租房成本或者获取一定收益的目的，常常会出现承租人在租赁房屋后拆分成隔间将其转租，或者承租人因其他原因将房屋转租给第三人又收取更高租金的情形，当出租人找上门，并将承租人和次承租人诉至法院时，常常会问：“你是第几手承租人？”好的话，往往都是转一手，还算缕的清楚，但一手接一手的转租情形也是会出现的，尤其是一些刚刚毕业缺乏社会经验的学生，常常会出现因为自己是承租人但实际是好几手承租人的尴尬境地。那么，非法转租又会面临什么样的法律风险呢？怎样的转租才是合法的？

先看一下非法转租面临的法律风险。对于承租人来说，如果未经出租人同意，有非法转租的情形的，出租人可以解除合同，并追究承租人的违约责任，要求其承担违约金或其他经济损失。对于次承租人来说，转租合同一旦被确认无效后，出租人就可以要求其归还房屋，其提前交纳的费用也只能找承租人索要，但实践中，找不到承租人无处索要的情形比比皆是，只能让自己吃了闷亏。同时，还有重要的一点就是，如果转租期限超过租赁期限的，超过部分的约定是无效的，次承租人的权利难以得到保障，只能面临被腾房的境地。

但对于出租人来说，未经其同意的转租也不是必然无效的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。可以看出，若出租人知道承租人转租后在6个月内未提出任何异议的，则出租人行使合同解除权的救济途径就不受法律保护了。

所以，在租赁市场中，尤其是缺乏社会阅历的学生租客，一定要擦亮双眼，签合同前务必确认你的房东是产权人还是承租人，如果是承租人，则要看其转租是否取得产权人的书面同意，否则早早离开，避免陷入纠纷。

“一走了之”真的能万事大吉吗

现实中，有很多租客在租赁期间因为种种事情与房东发生了不愉快，于是会出现不通知房东便一走了之，或者离开后再通知的情形，这种自认为很潇洒的“一走了之”真的能够万事大吉吗？或者这种行为在法律上真的能够产生单方解除租赁合同的效果吗？答案必然是否定的。

《中华人民共和国合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”可以看出，如果合同没有明确约定，承租人“一走了之”的行为，不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人可以要求承租人承担违约责任，并承担因其行为造成的经济损失。

但对于出租人来说，也不能一味地要求承租人承担所有损失，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，而不能消极不作为致使损失扩大，因其不作为扩大的损失是不能得到法院支持的。

因此，“一走了之”绝不能万事大吉，出现问题积极协商解决，难以达成一致就提前通知才是正确的做法。