新形式下中国住房制度和房地产税的探索

【摘要】中央经济工作会议强调，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。合适的住房制度都是为了改善住房民生而选择的。那么关于住房制度的具体操作问题以及与住房制度选择经常联系在一起的房地产税开征又应该应注意哪些问题，本文就此展开论述。

【关键词】住房制度 房地产税 改革

自党的十八届三中提出加快房地产税立法，特别是党的十九大明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位以来，房地产税改革特别是有关房地产税改革的定位，开征房地产税是否有悖法理、能否引发房价大幅波动，开征房地产税的基本原则、路线图与时间表等问题再次引起社会广泛关注。显然，上述问题如不尽快达成共识恐怕会不同程度地影响房地产税改革与立法进程，影响十九大再次强调的“完善地方税体系”的税收制度改革任务。

一、新形势下住房制度具体操作中应注意的问题

（一）住房制度选择的阶段性特征问题

房子是生活用的，不是投机用的。这种住房定位强调住房最近本的居住功能。单位利用本单位的土地建造人员住房、集体土地建造公租房和共有财产住房，有利于扩大住房供应，改善住房民生。这些做法都在统一强调住房的居住功能。特别是在房价居高不下的背景下，只要有利于房地产市场的稳定健康发展，只要有利于改善民生住房，就应该是政策选择。应当指出的是，这种特定的制度规定必然具有阶段性特征。在一定程度上，自建住宅单元的分布会暴露出过去实体住宅分布的弊端。集体土地建设租赁住房与土地制度改革应相互配合。共有住房将使政府更多地参与住房微观管理，增加政府职能。如何精简和有效地协调政府职能也是一个亟待解决的问题。

（二）住房市场还要继续坚定发展

住房作为一种私人产品仍然需要大量的营销。在市场上，住房商品不仅具有消费属性，而且具有投资属性。一段时间以来，这一直是住房投机的基础。在正常的市场中，买卖房屋是正常的交易。正是随着二手房交易的开展，房地产市场的资源配置功能可能得到更充分的释放。

房地产市场的稳定发展是一项系统工程。如果有更合适的投资渠道，那么社会资本就不一定流入房地产市场。近年来，一些新经济投资回报远远超过房地产，一直引导社会资本进入更多的新领域。实体经济仍有很大的发展空间。只要社会资本能够促进创新和对传统经济的嫁接，就有可能获得更多的投资回报。这样，房地产市场的发展不仅要在房地产业中找到原因，而且要通过发展更多的资金来解决寻求资本的负面影响。

（三）住房保障的覆盖面应该合理选择

目前，住房保障最突出的问题是房价与收入的比例严重不合理。即使是高收入和中等收入的人也可能由于自身的经济条件而无法购买合适的商品房。这是扩大经济适用房覆盖范围的最重要原因。政府需要根据不同个人（家庭）的不同情况提供不同类型的经济适用房。对于低收入群体来说，低成本住房仍然是最有效的方法。对于中等收入群体来说，帮助他们购买包括经济适用房在内的共有住房可能是政府的主要任务。共有制供给是指个人（家庭）只要支付一定比例的商品房价格，就可以获得类似的生活条件。对于直接购买商品房的中等收入群体，政府还应在交易环节实施一定的税收激励，以减轻其负担。鼓励自留地购买商品房应是政策的正确含义。毕竟他们购买自己的商品房，这意味着政府对经济适用房的支出压力将相应降低。

二、房地产税与住房制度

（一）房地产税的功能认识存在误区

目前，房地产税存在诸多误区，认为房地产税是住房制度不可分割的一部分，可以通过征收房地产税来解决民生问题。在国际上，一般的房地产税是在估价的基础上对所有房屋征收的年度税。根据评估值，可以保证房地产税负的公平性。十八届三中全会要求“加快房地产税立法，适时推进房地产税改革”。需求是务实的。征收房地产税涉及数百万家庭。立法可以充分讨论不同意见，尽量减少国家治理风险带来的不动产税征收。房地产税承担着为地方公共服务提供资金的职能，有助于完善地方税收制度，所有住房都需要按普遍征税进行评估。如果没有，那么房地产税可以提供有限的收入，而在国家治理风险的征收和管理上，社会可能负担不起。从防范和化解公共风险的角度来看，房地产税短期内要谨慎征收。

（二）房地产税通常很难降房价

如果房产税与调控房价挂钩，可能会出现更多的问题。征收房地产税的政策目标是提高还是降低房价？至少，新的税收并不是为了减少社会财富。如果是这样，这样的税收将不受欢迎。随着经济社会的发展，越来越多的个人（家庭）拥有住房，因此引入房地产税来抑制房价并不是公共政策的目标。房产税将增加拥有成本，并促进住房供应理论的发展。只要房价每年上涨10%或更多，这就可以弥补所谓的账面成本。住房供给不能被强迫，人民生活的改善可能会受到负面影响。

（三）房地產税不应视为住房制度的一部分

房地产税与住房息息相关，将其误认为住房制度的一部分是可以理解的。房地产市场的稳定、健康发展，不需要房地产价格的暴涨暴跌。事实上，对住房的最大需求是使价格与收入水平保持一致。但在任何情况下，房产税都很难做到。因此，房地产税不应被视为住房制度的一部分。房产税的主要作用是提高地方收入，而不是改善住房生计。房地产税的功能太多，只会使房地产税的定位更加不准确，使房地产税制的建立失去其功能。房地产税是完善国家税收制度的必要条件，是完善地方税收制度的需要，是促进地方政府治理现代化的需要。

三、结语

新形势下中国需要建立有中国特色的社会主义住房制度和房地产税制。仅仅因为其他国家做不到，并不意味着中国做不到。但这是有规则的。在同样的市场经济条件下，在市场经济条件下运行的住房制度和房地产税收制度在中国法律中是一样的。如果要说这一特点，那么社会主义条件下的住房制度就应该以人为本，更好地维护住房生计的目标得以实现;房地产税制应适应社会主义国有土地制度，更好地促进我国现代税制的建立和完善。

参考文献：

[1]贾康.中国住房制度与房地产税改革[J].理论与当代，2017（03）：44.

[2]王业强.住房制度改革与房地产税收结构调整[J].财经智库，2018.

[3]高波.房地产税收财政困境与突破路径[J].中国经济报告，2017（2）.

作者简介：张凤，女、1967、汉族、四川成都人、中专、经济师、研究方向：房地产与税收。