长春市南关区2008-2017年居住用地使用效率研究

吕 静 高筱茜

（吉林建筑大学 建筑与规划学院 136200）

1 研究背景

随着中国城镇化的不断推进，城市规模逐步扩大，随之而来的无序发展、野蛮式增长成为了城市发展的难题。在这种形势下，集约式高效率发展逐渐变成了主流发展方向。主要是在提高土地利用效率的基础上控制城市扩张并促进城乡协调发展。

居住用地功能永远都是一个城市发展的重要功能之一，有关居住空间的研究本身在城市空间研究也有非常重要的作用，缺失了居住空间研究的城市空间理论必然是不完整的。因此居住空间使用效率的研究必将对城市空间理论的完善和推动起到重要作用。此外，居住空间的研究对指导城市经济的发展也有非常重要的作用。

2 长春市南关区居住用地分析

长春市是东北地区典型的区域中心城市，近些年来的对城市居住空间的不断拓展同时也加剧了城市不断向周边蔓延的程度，使得城市不断以“摊大饼”的形式扩张。同时居住空间的发展也出现了中心高度集聚与外部扩展相结合的发展特征。城市结构也从“单中心结构”向“多中心结构”不断变化。

2.1 南关区概况

南关区位于长春市区东南部，是长春市的南大门。全员人口48.9 万人，面积80 平方公里。截止至2017年末，地区生产总值完成321 亿元。

2.2 南关区房价

由于政府南迁，南关房价由3000 左右到近破万，如今提到南关区，通常以卫星路为分界线，分为老南关和新南关。老南关位于主城区，随着虹馆、水韵豪庭、文昌路55 号等楼盘的售罄，区域基本开发完毕。近几年在售项目较少，热销的项目为万科东湾半岛。2018年新项目翡翠滨江7月22日开盘，销售较为火热。（详细样本信息如图2）。

新南关指的是南部新城的部分区域，受政府南迁的影响，该区域成为近几年房地产开发的热点板块之一。其第一个居住项目是绿地中央公馆，2008年开盘价格3000 左右，此后有保利、恒大、华润、中海等全国型房企，还有力旺、红晟等本土房企进驻，区域热度不断提升，房价也随之上涨。目前是长春市楼盘较为聚集的区域，据克而瑞长春机构2018年6月数据来看，目前南关区成交均价为9750元／平。

南关分区的发展重点是现代化服务业，以高质量的现代化服务业来升华城市片区的基本职能；遵照高要求来完善商业服务设施，规划并打造南部新城和城市南部新中心，在新区建设的源头控制流绿空间，塑造长春市的活力形象；降低北部片区的人口密度，并保留延续传统街区的风情风貌；加强对伊通河沿岸生态环境的完善和保护。

3 南关区居住用地使用效率评价

3.1 数据包络分析（DEA）

数据包络分析法是由著名运筹学家A-Charnes 和W-W-Cooper 等在“相对效率评价”概念的基础上开发出的一种新的系统分析方法。该模型最初主要用于对一些非盈利部门（如教育、卫生、政府机构）的运转进行评估。大量实证研究表明，该方法是评价城市土地使用效率的有效方法。因此，本文将采用这种分析方法对长春市居住用地空间使用效率进行分析。

居住用地使用效率，是指在DEA 模型下所得到的效率。Farrell 定义了一个考虑多投入的企业效率评价的概念，其公式为：

3.2 评价指标

本文选取的投入指标是区人口、区内中小学数量、地块内平均每个样本占地面积、平均每个样本建筑面积、平均每个样本楼栋总数、平均每个样本户数、平均每个样本绿化率以及容积率。产出指标是地块内平均房价、区全社会固定资产投资、区全口径财政收入以及地区生产总值。

3.3 评价结果分析

南关区的使用效率最高值为2017年0.923，最低值为2010年0.843。南关区的使用效率大体呈现逐步提升的状态，2012-2017年基本处于超高度效率类型，2015年较有下滑，处于高度类型，整体居住空间处于基本饱和状态。超高度利用占50%，高度利用占50%（如图1）。

图1 南关区效率评价折线图

4 总结

根据以上评价分析结果以及《长春城市总体规划（2011-2020年）》，能够确定南关区要打造南部新城以及城市南部新中心，疏散北部城区人口，加强对传统街区以及伊通河周边的保护和建设。受政府南迁的政策影响，南关区进驻了各大房产企业，居住市场也不断扩大，2012年后占有96%的超高度使用。

从效率分析中可以看出南关区效率逐年稳步提升，截至2017年已经达到0.923，所以在今后的发展规划中，不应该只重视居住区的数量问题，也就是不能盲目的增加居住区数量，而要提高南关区居民的生活质量，使效率较低的地块增加活力，吸引人群。

从和谐社会与可持续发展看，居住空间是人在社会上生存的基本物理空间。居住空间使用效率不仅是经济上贫富差距与空间上的反映，也是城市的社会问题在空间上的反映。居住空间使用效率的不当不仅会减少城市经济运行的效率，也会损害社会的稳定性，在特定条件下甚至会导致社会矛盾的激化。由居住空间使用效率不高带来的城市公共资源的非均衡分布，有可能导致穷者越穷，并使这种差异通过子女教育、就业等问题，从而影响经济的可持续发展。

在市场经济条件下，不同职业、不同收入的人群在选择住房时有更强的自主性。高收入阶层可以选择交通便利、居住质量较高的地区。而低收入阶层则只有选择价格较低的居住区。以旧城改造位代表的城市更新和郊区化发展是当前中国城市建设的两大特点。经过改革开放以来的城市建设，特别是上世纪90年代以来的城市化浪潮，中国不少城市的城市化都出现了问题，如旧城改造成本剧增，举步维艰，盲目郊区化发展与经济发展水平不适应，形成大量郊区住宅空置。出现这些问题的很大原因都是由于缺乏对居住空间使用效率的研究，因此对于居住用地的效率研究需要被重视起来。